22城首轮集中供地土地出让接近收官，对楼市有何影响？

今年2月24日，一份关于国家自然资源部提出要进一步加强住宅用地供应分类调控，增加租赁住房用地、做好住宅用地信息公开、实行住宅用地集中出让措施的文件在社会上广泛流传。其中关于住宅用地集中出让的政策内容，更是在房地产行业里引发不小的震动。

之后3月，22个重点城市开始实施“两集中”供地新政，何为“两集中”供地，即集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；集中组织出让活动。

根据目前各重点城市已发布的通知或公告，22个重点城市的集中供地时序安排如下：

截至目前，除上海和武汉外，其余20个重点城市均已完成首批集中土拍。首轮集中供地20城土地成交总金额达到8842亿元，其中北京、杭州两城土地出让金破千亿元。

大风认为首轮“两集中”供地火爆原因有两个方面：

一是由于首轮多地集中推出优质土地，

二是之前疫情原因，这些城市为集中供地作准备土地已“断供”多时，助推了本轮集中供地的整体市场热度。

首轮“两集中”供地在热度区域和土拍政策也有各自的特点：

热度区域分化的。如福州、广州、天津、青岛。福州、天津中心城区热度高于外围，广州近郊黄埔番禺、远郊南沙竞争激烈，多宗地块溢价率20%以上，青岛仅市北区开平路5号地块触顶成交，溢价率高达65%；此外，热度整体一般的，如长春、沈阳整体市场表现平淡。

各城土拍政策严格程度，表现略有差异。北京“竞共有产权”和“竞品质”、深圳保证金高达50%(一般为20%)，政策严厉程度较高；杭州、南京和厦门从土拍端“限房价”、广州、无锡和福州配建/自持触顶后均采用摇号方式确定竞得人，政策严厉程度中等偏上；重庆未设置地价上限，但土地支付款与溢价率挂钩，整体土拍政策较为宽松。

22城限竞条件对比一览

一

房企之间将加剧分化

新的土拍规则对房企的投资布局产生较大影响。

龙头房企拿地积极，边缘房企恐将更加边缘化

一方面，供地集中强化销售集中，产品的差异化及价格优势将很大程度上影响房企销售回款的进度。

另一方面，供地集中带动融资集中，房企前期融资及后续推盘时点将趋于集中化，银行及其他金融机构会进一步优先考虑头部房企，中小资房企获取前融的空间逼仄。

房企在20个城市中共拿下273幅含住宅的地块，占全部地块的比重超四成。具体到房企而言，头部房企表现尤为突出。

融创拿地总量已达到41幅，万科和保利拿地总量也均超过20幅。而30强中排名靠后的房企拿地数量多为个位数。

仔细再看上面的数据，就会发现首轮土拍当中排名前20的有12家为国央企；也唯独不见各唯独不见小开发商身影！

具体比重可见下图：

房地产玩到高级阶段妥妥地成了“勇敢者的游戏”；

毋庸置疑的是，情绪是最可怕的东西。从2016年开始，调控层层升级，以至于到史上最严。其目的本是为了不断消减民众沉迷楼市的信念。

之前分散拿地，只是片段性点燃，而如今的集中土拍，如同“集束炸弹”不断激发开发商的情绪。

二

多元化拿地方式的发展

本次政策主要影响核心城市的公开市场土拍，优质地块竞争依然激烈。

部分房企或可通过联合体拿地、收并购、旧改勾地等多元化拿地方式，提高拿地成功率并降低拿地成本。

以刚刚结束（6月11号）首批集中供地的成都为例，本轮集中供地，拿地宗数前三名均为联合拿地。

其中冠军人居共摘得4宗涉宅地块（其中1块来自天府新区，为德商&人居联合竞得）合计366.19亩，位列拿地金额＆拿地面积榜排行TOP１；德商拿地４宗，均为联合拿地，累计新增土储234.62亩，累计拿地金额仅次于人居，为36.99亿元。电建此次扩充布局，分别与德商、交投联合竞得两宗地块，累计178.06亩，拿地总金额与德商接近，为35.67亿元。

集中出让势必促进房企“抱团”拿地，通过合作以分摊资金压力，提高拿地成功的概率。此外，在合作开发中占据主导地位的大型房企，能够借此实现“增收且增利”，加剧地产行业马太效应。

在小房企规模扩张受限的背景下，大型房企将更多地采用收并购的方式以获得土地，促使行业集中度不断提升。如2019年融创收购泛海、环球世纪及时代环球，2020年世茂收购福晟，2021年旭辉收购彰泰等，都极大地丰富了公司的土储资源。

随着旧城改造和城市更新在一些城市加速开展，更多房企为了丰富拓储渠道会加入其中，而前期深耕这类项目的房企则可凭借其丰富的经验以及和政府的合作关系获得竞争优势。

三

房企利润降低

首轮土拍在限价的基础之上，多地采取竞自持、竞公租面积等附加出让条件，实际土地溢价率偏高，房企利润空间进一步降低。

3月，万科董事长郁亮在业绩会上称，房地产行业回归实业属性，意味着不能再像过去那样通过囤积原材料赚土地升值的钱、依靠加杠杆赚金融杠杆的钱，“房地产应向制造业学习”。

从本轮集中供地的结果来看，在部分重点城市，房企拿地之后的利润率将进一步下跌。滨江集团董事长戚金兴称，公司在杭州拍下的地块，将“努力做到1%—2%的净利润水平”。这一利润水平意味着，房地产项目未来的利润甚至比不上制造业。

无论是产品品质，还是物业服务，都有良好的口碑，在地产圈优等生的滨江集团都只能努力做到净利润1%-2%。集中供地下项目利润都不比制造业，也反映出多数房企“薄利抢地”甚至“亏损抢地”的尴尬处境，触发行业盈利焦虑。

就拿自持为例，很多人对开发商自持这个概念比较陌生，开发商自持的意思其实就是开发商自己拥有商品住房的面积。这个自持的部分不可以转让或者售卖，只能够作为租赁住房。而且整个出租的过程，还会纳入政府的监管范围，如果一旦发现开发商存在有以租代售的形式将取消资质。

同样的以5月杭州集中土拍，杭州祥符东地块为例，本地块容积率2.2，总建面9.2万方，其中含一半的商业面积，住宅及配套公建仅有49.6%，住宅部分还含有10%的公租房。楼面价1.78万，精装限价3.6万，最后自持比例竟然高达38%，真正可售住宅面积仅有6.6%。也就是说，建发以16.3亿的总价，拍了一块只有6.6%的可售住宅用地。建发如何能做到不赔本，就算是经营得非常好。

尽管一些热点城市的政策管控力度强，项目本身利润空间非常有限，但由于需求预期向好，开发商更看重市场带动现金回流，因此在热点城市，开发商愿意以更低的利润甚至少量亏损争夺目标地块。

高价拿地的“后遗症”会日益凸显，热门地块竞争加剧，在维持规模增长、稳住核心城市市场以及补充现金流等诉求下，房企不惜“薄利抢地”、“亏损抢地”，盈利预期也逐步降低，盈利难的局面或将长期存在。