降准，那些城市房价将迎来新机遇

继深圳出台二手房参考价之后，成都、西安、上海等城市也相继出手对二手房出台调控政策。

只不过，这两城市的楼市新政，淹没在了“央行降准”的大新闻里，并没有引发太多关注。

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上海自去年12月就开始对二手房市场的管控加码。

2020年12月15日起，上海二手房交易过程中新增房源核验环节，每套房源将会有专属的核验编号和二维码，核验通过才能挂牌。

2021年3月，上海市房管局再次通知强调严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。

2021年7月9日，上海市房管局召开全市规范二手住房房源挂牌管理会议，即日起，上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

所谓“市场真实价格”，这中间的算法或公式是什么样的？目前还不太明确，有关部门也没有披露更多的技术细节，据相关媒体报道，原理上应该是基于大数据的市场比较法。

那上海为什么要这么做？

主要是当前上海不少市场参与者都感受到相当一部分的二手房价格存在虚高。这部分房源的业主可能就没有真实出售意愿，只是抱着试一试看、能不能钓到冤大头、宰一个是一个的心理随意挂个价。

甚至还有如媒体所曝光的，部分业主故意联手挂天价，哄抬小区或地段整体房价。住房交易的特殊性让以上问题显得尤为突出。

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而在上海出台新政的前一天，也就是7月8日，西安市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，通知提到，由二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析,形成二手住房成交参考价格,在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

发布了首批102个小区的成交参考价。其中26个小区直降5000元以上，最夸张的小区是枫林绿洲，价差达到了1.3万元。

单看价差，这26个小区大部分处于“腰斩”的状态，剩余70个小区价差的范围，都在1000-5000元以内，这些基本都是次新小区，参考价格都是打了6-7折。

“二手房成交参考价”的真正威力，就在于要求银行严格执行，其结果相当于提高首付比例，最终对楼市产生“金融紧缩效应”。如果银行不执行，只让中介执行，那么最终效果会大打折扣。

首付门槛的变相抬高，购房杠杆的被动压制，楼市流动性必然卡壳，最终表现在成交量上。

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但有一个因素，可能会影响接下来这些城市的调控走向，那就是这次央行的降准，因为这次降准是超预期的。

全面降准是属于“雨露均沾”，所以释放的资金总额非常庞大，预计长期资金会达到约1万亿元。这是什么概念？

2020年中国仅有23个城市GDP突破万亿。所以此次降准，相当于把福州或西安一年的经济总量全部撒到了市场上，能量可想而知。

而且，央行释放的是基础货币，而基础货币是有乘数效应的。比如，央行每向市场投放1块钱的基础货币，可能会有6块钱进入流通市场。

的确，这次降准货币流向楼市的入口被堵住了，所以这些钱难以进入楼市，只能流向实体经济和股市两个池子，这也是此次降准的初衷。所以，涉房贷款的口子虽然被扎紧了，但中小微企业想借钱扩大再生产，会更容易也会更便宜。未来，钱到了中小微企业账上之后，监管的松紧程度，会直接影响这些“便宜钱”的最终去处。

再者，即便是监管严格，第一次进不去，也可能通过别的池子，第二次、第三次间接流入楼市。比如降准之后，一家企业通过银行顺利贷到一笔款，企业得以生存，能顺利发出工资，说不定年底还能给员工分红，那员工拿着这些钱会去做什么？在国内，有非常大的可能就是去买房。

所以，尽管货币第一次无法流向楼市，但是第二次、第三次，还是可能流向楼市的。

而如果上述这些城市，房价出现强反弹，很快就会调控加码，只要二手房限价，再好的市场也会冷下来。

但另一些调控不严厉的城市，接下来可能会出现一波行情。比如郑州、青岛、济南、福州、沈阳这些城市，以及其他弱二线省会城市，包括昆明、南宁、贵阳、南昌这些，后面可能都会轮动上涨。