深莞两城同时调控透露哪些信号？深圳学区房是否要凉？

8月1日，深圳公开征求意见，并提出完善二手住房价格引导机制，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。

这是继七月初北京西城区全面实施多校划片后，又一个一线城市对学区房动手。

与北京一样，深圳也是学区房炒作的重灾区。

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今年年初，深圳福田区一个44平方米的学区房被爆出天价成交，成交价高达1420万元及单价为32.27万每平方米，该楼盘名为国城花园，地处深圳有名的百花片区。

有双名校的学区旁身，因此即便楼龄已超25年楼道昏暗，也并不妨碍该楼盘一房难求，频频出现天价成交。

以深圳福田区为例，一流学区房单价在22万元每平左右，二流学区房已超15万元，即便是三流学区房也达到了十万元左右。

背后的原因是，学区房是无数中国家长心中的“宝地”，很多父母为了不让孩子输在起跑线上，省吃俭用，砸锅卖铁也要买学区房，把孩子送到好学校。

更有很多人买学区房就是为了炒作，为了资产增值。

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一般在某个城市，在房价涨幅较大的时候，学区房价格绝对一马当先，以一骑绝尘的姿态狂奔。

所以到了今年4月，中央政治局会议首次提及学区房，明确要求防止以学区房名义炒作房价。

自此，学区房诚治迈出了实质性步伐，

先是上海出台高中指标到校政策，无论名校弱小，都有机会进入顶尖高中。

接着北京西城区推动“多校划片制度”，这个“多校划片”是指一个小区对应多个学校，多校划片会将热点的小学和初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡，在具体操作中实行多校划片，将通过随机派位方式分配热点学校招生名额，在北京西城区执行新政后，就传出西城某一学区房总价暴跌100万的消息。

不过需要注意的是，深圳虽然出台相关政策，但这一次的《草案》可操作性很低。

特别是针对什么是大学区，招生条例中并未明确定义，如果有人认为大学区招生是一个约定俗成的制度或做法，那只能说是一厢情愿，因为这从来就不是一个法律术语，有更高层次的权威部门予以定义。

如果查看条例草案的配套文件，可以发现仍然没有对上述问题展开说明，而且该份说明的内容很多，也是简单重复了条例，中文本让人依旧不得要领。

其实法律法规应该进行明确的表述，通俗的说，就是让人知道做什么，怎么做一目了然，而该草案则没有起到这样的指导作用。

要知道深圳市的立法权。有别于地方立法权，是1992年全国人大审议通过国务院提请的议案，授权深圳市人大及其常务委员会有权制定法规，并在深圳经济特区实施，所以深圳的立法级别很高，制定的法规是仅次于法律的规范性文件，更应当展现出应有的水准，至少要解释名词，明确做法，制定具体的权利义务，而不是讲原则，讲愿景，像个政府工作报告。

大学区招生这个屏到底要装什么酒？只能等相关部门进一步制定具体措施。

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当另外，除了大学区概念，深圳还提出了教师轮岗交流制度。

首先明确这个制度是好的，但关键是如何落实。

首先明确这个制度是好的，但关键是如何落实，虽然发达国家的经验早已证明，教师轮岗交流制度不仅能有效促进教育均衡，还能防止利益固化，提高教师的专业化职业化水平，一举多得。

无论是基于教育反内卷的需要，还是遏制学区房炒作的考虑，教师轮岗交流制度都是不可少的一步。

但国内的教师轮岗制度，这个倡议已有十年之久。教育部在2010年就提出，实行县区内教师，校长交流制度，然而十多年过去，只有个别大城市有局部的试点。

由于政策并不是强制执行，各大好学校根本没有轮岗，即使有轮岗，也是把特别不听话的弄走。

究其根本，教师轮岗制度动了一些利益群体的奶酪，不仅遭到相关群体的反对，也被一些名校所排斥。

名校排斥的原因很简单，所谓名校必然要有名师相匹配，择校实际上就是择师。

如果名师每隔几年都要流动到别的学校，那么通过一流师资营造的名校学区壁垒就将瓦解，所谓教育高地的神话，自然就不复存在。

而相关群体的反对主要指的是教育群体，他们的反对基于几个原因，单就轮岗教师而言，交通和生活成本就会有很大变化，而被轮岗老师的抽选程序也会影响工作积极性，还有轮岗自身受益评估轮岗，教师的校内人际关系变化，这些都是摆在现实面前的问题。

只有先解决这些问题，才能真正发挥轮岗教师的作用，然而现在国内缺少合理公正的程序来保障轮岗教师的权益。

再是轮岗的不应该单单只是教师，参考邻国日本，日本教育体系中也有轮岗制度，有时被称为教师轮岗制度，其实这个称呼并不准确，教师的确是轮岗制度的主体，但并不是唯一的主体。

日本教育体系中的轮岗制度，不仅是针对教师实施，也包括各级学校的管理人员，特别是高级管理人员，如校长教务主任等，那么国内也要去轮岗的话，就要涵盖大批量的管理后勤人员。

但目前中国的教育系统还存在户籍区域的条条框框，并且不同的人有着不同的植物编制，调动上就存在所谓的官员级别，这导致被各种利益牵扯而动弹不得。

所以在教师轮岗制度破解学区房问题之前，这个制度本身就有诸多问题需要解决。

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另外一边，与深圳不同，东莞这次可是明确下了狠手。

几乎同间，8月2号凌晨东莞出台了楼市新政，这次新政有以下几个重点。

第一，将法拍房纳入限购范围；

第二，暂停向个体工商户销售商品住房；

第三，社保作假，五年内禁止在东莞买房；

第四，将个人住房转让增值税政策年限有两年调整为五年，不足五年的，会按照5%的征收率全额缴纳增值税；

第五，严格审核购房人首付资金来源；

第六，发布二手房指导价；

第七，对热点楼盘实行公证，摇号选房，积分排序，选房限购从三年延长到五年。

可以看到，上述这些调控措施在很多城市都出现过，不过东莞这次调控让人意外的是，最狠的政策全部叠加在了一起。

比如二手房指导价，深圳指导价出台后，整个二手房市场瞬间凉透，尤其南山宝安光明等热点区，东莞如果严格执行二手房指导价贷款，那么对市区，松山湖等高房价区域短期冲击最大，成交会瞬间冰冻。

其次个人增值税免征两年，变成五年没满五年的房子，交易成本上升，流动性较低二手房流动性会差。

最后就是将法拍房纳入限购，法拍房是个特殊的存在，之前不需要限购，有很多人专门去炒作，法拍房现在也被封锁纳入限购，那么热度就会明显降低。

为什么这些狠招一口气密集出台？

可能是因为东莞前几次调控并不是真想调控，去年年初开始，东莞房价上涨，且涨幅十分凶猛，三个月涨了50%。

而地方政府一直到7月25号才出台了第一次调控，但是调控力度明显不够，所以新政出台后，东莞的房价还是继续涨，一直涨。

到今年二月底，东莞才出台第二次调控，从两次调控的节奏可以看出，在东莞长达一年的暴涨过程中，房价是边调边涨的，这种操作手法在上一轮的城市调控中很常见，用太极推手拉长上涨周期，最终的涨幅一点也不弱。

所以这次东莞的调控更像是一种惩戒和预警，其他城市调控就是东莞这个下场。

所以如果调控对其他城市的诉求是稳房价，那么对东莞的诉求就是强打压。