二手房停贷？楼市调控越来越严，楼市大变局要来了？

2021年上半年还没过完，楼市圈里却传出了多家银行因为贷款额度吃紧，对二手房贷收紧甚至停贷的传闻。

按照以往，一般银行贷款额度是到年底才会吃紧。

此次发生在年中也确实给购房者带来了不小的躁动。

更让购房者躁动不安是这次银行房贷收紧矛头瞄准了二手房。

根据目前的说法，这几天，合肥、深圳、南京、武汉等城市部分银行暂停二手房贷款业务，有的甚至表示已经没有额度。

虽然没有哪个城市或者银行通过官方的文件说明要给二手房停贷，但是现在二手房的贷款确实变难了，审批也更加严格，国就有60个城市提高了房贷利率，杭州甚至不到1个月时间内两连涨。

2021年，也仅仅是过了5个月，全国各重点城市房贷利率纷纷进入了加息通道，楼市房贷利率全盘上涨的信号，已相当明显。

（全国首套房、二套房贷款平均利率，数据来源：融360

不难看出，继土拍两集中之后，停贷、加息等信贷政策正在成新一轮楼市调控的主流。

如此同时，央行公布5月金融统计数据似乎从侧面再次“证实”了这一次的猜测：5月居民中长期贷款增加4426亿元，同比少增236亿元。

虽然少的比例不高，但下滑始终不是一个好的信号。

01

热点城市

根据贝壳研究院统计，5月72个重点城市中39个城市房贷放款周期延长，多分布在长三角、粤港澳大湾区等热点城市。

热点城市二手房“停贷”细则：

上海：5月放款周期延长了17天至92天，去年六七月放款周期最快是40天。

深圳：光大银行在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单。

广州：多家银行告知暂无房贷额度，仅仅工商银行额度宽松。

重庆：重庆三峡银行，兴业银行都已经停止了办理二手房贷款。农业、平安银行目前还在办理阶段。

西安：中国银行、平安银行、民生银行3家暂时不受理二手房贷款业务，建设银行审核严格，光大银行额度紧张，6月以后才能办理。只有中国工商银行、农业银行正常放款。

武汉：部分银行开始对二手房停贷，如交通银行、招商银行、农业银行、平安银行、邮政银行、华夏银行、浦发银行、民生银行、光大银行、兴业银行、汉口银行已经停贷，而建设银行是限量签约，汇丰银行和东亚银行提出不做公积金交，不可商转公。

杭州：杭州部分银行已对二套房停止贷款。近日有购房者称，再晚几天签合同就会被迫付全款。

青岛：多家银行告知暂无房贷额度。

合肥：中国银行，农业银行也有部分支行暂时不接受二手房的贷款业务。其他银行名下如果有经营贷、消费贷呢一律不放。

惠州：惠州四大行银行全面停止了二手房贷款业务，只有个别小银行目前还接二手房贷款业务。

郑州：惠州四大行银行全面停止了二手房贷款业务，只有个别小银行目前还接二手房贷款业务。

02

二手房“停贷”真相

1.限制房地产领域贷款规模：

2020年12月31日，央行、银保监联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，它里面对设定了两个指标，一个就是房地产总的房地产贷款的占比上限，还有一个就是个人住房贷款的。也就是我们俗称的“两道红线”。

这个分了五档，根据银行的大中小不同的银行去分的。那房地产贷款占比上限像大型银行是百分之四十，个人住房贷款占比上限是百分之三十二点五。

目前，建行和邮储银行是处在32.5%的红线之上。在20%这一档中，招商、兴业、浦发和中信也是超过了这一条红线。

我们知道，银行它天然的追求这种比较稳、优质的贷款，喜欢多发这种房地产相关的贷款，尤其是个人按揭贷款。

但是央行、银保年初的政策，以 “房地产贷款余额占比”和“个人住房贷款余额占比”两指标，给银行设置了上限，尤其是个人住房贷款上面来给你上一个紧箍咒，银行就不能像之前一样无限制地、高比例的、不停地去发放这种住房按揭贷款。

如果说去年八月份的央行还出台关于开发商“三道红线“”政策，是专门针对房地产企业设定的三个财务指标，用来监控房地产企业的资金状况，从而约束对房地产商的贷款的一个增长幅度。

房地产贷款还有个人住房贷款的增速，都是比一般贷款都要高

那这一次主要是集中在这个个人住房贷款这一块，是抑制个人住房贷款的过快增长。

总体而言，曾经让银行爱不释手的住房贷款如今已经变成“烫手山芋”。建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

2.热点城市上半年土拍、房产市场火爆：

01土拍市场火爆：

3月，22个重点城市开始实施“两集中”供地新政，何为“两集中”供地，即集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；集中组织出让活动。

目前，20个重点城市均已完成首批集中土拍。首轮集中供地20城土地成交总金额达到8842亿元，其中北京、杭州两城土地出让金破千亿元。

深圳、南京、杭州、厦门、温州等城市多宗地块溢价率20%以上，重庆、南宁多宗地块溢价率30%以上，西安、徐州地块触顶成交，溢价率高达60%以上。

毋庸置疑的是，情绪是最可怕的东西。从2016年开始，调控层层升级，以至于到史上最严。其目的本是为了不断消减民众沉迷楼市的信念。

之前分散拿地，只是片段性点燃，而如今的集中土拍，如同“集束炸弹”不断激发开发商的情绪。

02热点城市房地产市场火爆：

武汉：市房管局统计，今年1—5月，存量房共成交46934套，成交面积453.91万平方米，同比增长242.44%；其中，存量住房成交44717套，成交面积429.15万平方米，同比增长252.32%。成交量创下近3年新高。

南京：二手房市场也一直火热。但从成交价来看，根据国家统计局数据，2021年5月南京二手住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨6.2%；从价格指数走势来看，2021年以来同环比涨幅都有所增速。

杭州：全市(除富阳、临安外)共成交8908套二手住宅，环比下跌4.5%；成交金额284亿元，环比下跌1.2%，这是杭州二手房成交量连续第二个月出现下跌。根据国家统计局数据，5月杭州二手房价格连续5个月出现上涨，价格环比上涨0.9%，同比上涨8.7%。

合肥：二手房则出现有价无市情况。根据国家统计局数据，合肥二手房环比上涨0.3%，同比涨幅6.1%，延续了15个月上涨态势。但对比4月房价数据，合肥新房、二手房涨幅出现回落，成交量也有所下降。

西安：5月份，新建商品住宅成交面积94.55万平方米，环比增加22.30%，同比增加14.08%；均价16056元/㎡，，同比上涨8.45%；二手房住宅市场均价12055元/㎡，环比上涨0.83%，同比上涨6.58%；成交套数为7866套，同比上涨26.06%。2021年以来西安已经出现11个“万人摇“项目，仅6月上半个月，西安就先后诞生了三个“万人摇”项目，中海曲江大城君尚府、紫薇华发CID中央首府、金地玖峯汇，相继登顶“万人摇”。6月新房登记量高达7.06万组，这是什么概念？2020年一整年核验人数不到19万人次。让连涨62个月的西安楼市，热度再次全面爆发。

南京：上半年楼市火热，五桥、兴智科创新城、江宁方山成功跻身于热门板块，曾经滞销的区域均呈现开盘即卖光的火热场景。

热点城市购房需求的旺盛，2021年1-5月居民户中长期贷款增加2.91万亿，2020年同期是2.165万亿，个人房贷同比增加了34.4%。这也就是为什么各大银行额度受紧。

03、回归居住属性：

房地产不光有居住属性，它还有很强的金融资产的属性，而金融资产的核心特征呢啊就是使用杠杆。

那如果没有杠杆的支撑，中国房地产金融属性将大大褪色。

房地产贷款集中度管理规定就是冲着房地产的这种金融属性去，所以打蛇打七寸，打掉了房地产的金融属性，尤其是打掉二手房的这种投资投机的金融属性啊，也就真正的实现了这个房住不炒、价衡不跌。

那为什么不去限制一手房的按揭贷款啊？这有三个方面原因。

第一：一手房连着卖地收入，连着城投债，连着这个土地财政等方方面面利益，目前地方债高居不下的情况下，还是会总体上还是会鼓励和支持。

其次：二手房买卖比新房买卖更有投机性，二手房火爆市场行情对刚需也好，对地方政府也好，没有任何好处。相反的，如果二手房你不加以控制，还会导致大量的抛盘的出现，它进而影响整个市场出现这种大幅波动。

第三：银行风险小，随着国家对违规资金流入楼市监管力度加大，在二选一情况下，银行当然会选择风险相对小的。银行给新房放款相当于和开发商做生意，有开发商第一次把关和开发商的信誉背书，违规资金流入楼市风险相对小很多，而二手房背后是小业主，审核难度也相对大一些，尤其是二手房贷款方面近些年出现很多乱象，尤其是包括过桥贷等业务，对于银行来说，供大于求的时候，能做风险小的，当然懒得做风险高的。

04、新房去库存：

上海易居房地产研究院最新的《全国百城住宅库存报告》显示，截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为49145万平方米。按人均35平米住宅面积计算，这100个城市的新房库存，就足够1400万人居住了。

因此，挤泡沫和去库存，都是重中之重。停贷二手房，既是防止大家炒房，某种意义上也是为新房去库存让路，给开发商回笼资金。

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二手房“停贷”影响

01二手房影响：

对二手房的冲击会是最大的，毕竟中国房地产市场化已经二十多年，二手房的相比新房优点不止一点点，比如现房即买即住、选择空间大、配套完善等。

二手房停止贷款，没有银行信贷的支撑后，根本无法找到有效的接盘者，能够全款买房的毕竟是极少数。

到最后那些炒房者也许你会发现，就很多地方的不动产也许会变得真的名副其实，成为真正的不可流动的资产。

02新房影响：

如果随着二手房流动性下降变成现实，一手房销售也会遇到非常大滑坡。

这是因为相当一部分置换客户，因为自己老房子无法出售，就没有能力去置换新房了。

其次，由于一部分刚需客户考虑到买到新房后，房子很难出售，变成了纯粹的居住属性后，买房的冲动也磨灭了一些。