近两成租客愿长租超10年，长租房市场或迎“黄金十年”

近日，小驿从自如研究院调研编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）了解到，随着人口流动带来的长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代，预计到2030年，我国租房人口将达到2.6亿，租赁市场规模接近10万亿元，

打破传统：买房已经不是获取归属感的唯一方式

随着住房租赁市场的规范化发展以及“租购并举”等一系列政策推进，新生代租客正更理性地衡量“租”与“购”之间的长远关系，更多年轻人选择以“租”代“购”满足自身关于家的梦想。

《蓝皮书》数据显示，在购房选择上，受调用户中7年内不考虑买房的占比超过30%。而对于租房考虑上，目前已有75%的租客租房超3年，其中12%的租客已超10年。面向未来的租房意愿，51%的租客表示可接受5年以上，18%的租客愿意租房10年以上。

当前年轻人的租房时间正越来越长，租房生活成为主流方式。对于如何租到称心如意的房子，机构化长租房不失为一个重要选项，专业住房租赁企业在管理规范、房源品质方面不断突破，并且居住体验稳定，生活服务也相对更全，获得较高的市场认可度。

《蓝皮书》显示，在“发展住房租赁市场”的一系列针对性政策指导下，目前我国专业化住房租赁企业在推动租住产品矩阵化发展、居住服务水平提升、数字化技术赋能等方面已初步达到先进水平。当前我国机构化长租房占比不足5%，而德国达到了22%、美国则是30%，日本最高达到80%，对比之下，我国的长租房市场的发展还有很大的潜力和空间。

根据《蓝皮书》的调研，小驿发现基于我国城镇化率平均2%的增速，但在此进程中，仍会有不少难点，需各方合力共同破局，尤其是机构化长租房占比率亟待提高。 通过专业化的长租机构，加速建立更为成熟的住房租赁托管及服务体系，不仅覆盖区域大、系统服务齐全，同时能维稳租金波动，保持在租客群体合理且可接受的范围。

“住”的本质：政策鼓励、资本入局促进“长租”发展

在传统住房租赁市场中，主要以个人房东为主的租赁房源，普遍存在配套陈旧、品质差、服务少等问题。而随着经济水平提高、居民消费水平提升，2011年前后，住房租赁企业逐渐出现，瞄准租赁市场短板和租赁住房刚需推出了“长租公寓”，开启了由“机构化”逐渐替代“个人化”的行业发展进程。

2015年起，资本入局使“长租公寓”企业井喷式增长，资本热潮下的开发商们集体“抢滩”，盲目、快速、过度扩张引起的风险事件频发。直到2019年住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，2020年《住房租赁条例(征求意见稿)》发布，以及各地的监管和支持政策陆续出台，对行业进行了有效管理，明确了企业要在规范中发展，使行业在净化后步入稳定的精耕期。

在新的发展阶段中，机构化长租房将有更大空间，也促使“长租”更加强调“房”的居住功能，遵循长期“住”的生活本质。

国务院参事室特约研究员姚景源认为，在“十四五”期间，要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”是一项城市建设领域的系统性民生工程，要培育一批专业化住房租赁企业，使长租房与政策性租赁住房形成同频共振的发展格局，让广大的租房群体从“住有所居”迈向“品质居住”。

品质生活：居住服务、设计美学缺一不可

《蓝皮书》调研数据显示，目前有65%的租客认为选择“机构化长租房”是心仪居住的最优解。尤其在疫情期间，稳定的居住体验、便捷的生活服务和线上租赁方式，对租客选择长租房起到了正向推动作用，这一数据在短短一年之中上升了9%。

而在租客对房屋品质的判断标准调研中，“室内环境是否健康环保”以62.5%的占比位居首位。与此同时，“邻里关系是否和睦”“房屋是否美观”“租客安全是否有保障”，甚至“是否配备智能家居设备”也均拥有众多拥趸。更有趣的是，租客对居住环境的品质并不会设置上限，超过90%的租客愿意为独立卫浴、通勤便利、智能家居、房屋设计感等因素调高租金预算。

在对房源品质要求提升的同时，生活服务也成为了租住消费的必然选择之一。对于大多数租客而言，摆脱家务成为提升幸福感的有效方式。《蓝皮书》数据显示，2021年自如租客围绕保洁、维修、搬家等服务会额外下单4次。而自如的市场化服务中，最令消费者“厌恶”的是空调、洗衣机、冰箱等家电清洗工作，2021年该类自如服务订单增长超过了500%。

中国城市中心总工程师张国华认为，长租房更易获得品质居住和更方面的生活条件，极大缓解了租客群体的个人经济压力。而选择机构化长租房，不仅“拎包入住”更加便利，可以让青年人更快融入城市生活，也是在青年人生活、工作发生变动时的一项更加灵活的居住选择。

“黄金十年”：行业快速变革，机遇与挑战并存

专业化住房租赁企业只有从产品体验、生活服务、O2O等多个维度布局不断实现创新和突破，实现从房源品质、居住体验、设计美学、生活服务、全屋智能甚至是社交场景等多个方面的“均好”，才能不断满足租客的居住预期，获得市场的青睐。

在政策指导下，机构化长租房占比在不断提高的同时，“头部”企业经验应对行业赋能，从而带动“中长尾部”发展，形成各方共创共助的市场格局，而相关企业更应秉持长远发展定力，以审慎态度强化精细化运营，让“长租”始终遵循“住”的本质。

新一线城市的发展给年轻人创造了更多机会，而年轻人的到来也将为城市发展注入新活力。可以预见，随着新生代租住群体的流入，新一线城市住房租赁中的需求总量、品质化需求、多元化需求也将迎来新一轮增长。

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