你好，我是杨颖。是西安的一名律师，执业11年了。

11年间做了许多的诉讼案件，承接了许多的法律顾问工作，现在也有了自己的团队。

前天发了我家猫咪金大帅的文章，小米竟然说我“选题不够，宠物来凑”！

我堂堂一个律师，而且才写了一百多篇，我会选题不够？你们信不信我随手就拉出来一个案子？不信是吧，不信我就给你们安排！

01

小郭在一家酒水公司做销售主管，说起来他的从业经历也是十分励志。

小郭出生在农村，他一直在村里长大，没有去过城市，村里人祖祖辈辈都那样生活，可是小郭不想过这样一眼望到头的生活。

他觉得，人应该给自己更多的可能性，总是说自己将来会在城里买房子过好日子，所以看上去他总是村里说话最不着调的那一个，因为包括他在内的全村人都没有在城里买过房子，所以谁也不知道怎么做。

小郭想买房子，第一步就是挣钱。但是在村里，大家都种地为生，他看不到什么挣钱的希望。

这个时候，刚好有一种酒在当地销售得很好，基本上占据了当地市场，村里人人都说，卖这酒的老板肯定是发了大财了。

小郭听了这话，就觉得看到了出路，他觉得只要能去卖这酒，一定能挣钱，在城里买房子。

可是谁也不认识卖这酒的老板啊，小郭问小卖部的老板，这酒从哪儿进货的？老板带着戏谑的语气说：“那都是人家给安排送货的，咱这小店能见到人家大老板？我都见不到，人家不可能见你的！”

小郭不信邪，就经常去小卖部转转，看有人来送货了没有。

刚巧那天他才到，送货的车辆已经卸完货开始返程了。小郭一看，就跟着那辆送货的车追着喊：“师傅！等一下等一下。”

开车的师傅看着有人在后面追，以为是货物出现了问题，就赶紧停下车，这小郭一步就上了副驾驶，说：“师傅，我也要去卖这个酒！你带我去公司见老板，反正我要见不着他，我今天就不下车！”

师傅实在没办法，就带着小郭驱车3个多小时到了西安，回了公司。

公司老板一听说还有小郭这么有趣的小伙子，当时就见了他，而且当场就告诉他：“你回去收拾一下，来上班吧，从最初级的销售开始做起，机会我给你，能做到哪一步就看你的本事了！”

02

小郭好不容易得到这个机会，自然是比别人都珍惜。

这家公司销售的是白酒，夏季其实是白酒的淡季，基本上都喝冰啤酒去了，可是小郭不这么想，他觉得晚上在家也是没事，能卖一点是一点。

西安的夏天常常三十八九度，他穿着工服去夜市上找人聊天，让人尝尝他们的酒，一干就到晚上两三点。

他白天还要卖力地去烟酒店铺货，不管是冬天寒风刺骨，还是夏天烈日炎炎，小郭都是走街串巷的，用脚丈量城市，因为如果坐公交地铁就会错过那些小巷子里的烟酒店。

他不但送货上门，还帮烟酒店老板摆货，因为这样可以把自己的酒摆在最显眼的位置。他收入不高，但是还经常请小店老板吃饭喝酒，这样维系关系。

小郭很快就从一个普普通通的销售做到了区域经理，收入也越来越高了。

虽然还没有能够实现在西安买房子的梦想，但是可以租一套两室一厅的房子了，把村里的父母和老婆孩子都接到了城里一起过好日子。

03

小郭租的房子，房东也是一个生意人，总和小郭说自己生意做得大，都有三四套房子，让小郭很是羡慕。

开始的时候，小郭就是和他每年签一次合同，半年付一次房租，日子过得也很安稳。

可是突然有一天，房东找到他，说要和他换合同，要签一个19年期限的租赁合同，还让他一次性把房租都付完。

这小郭哪有一次性付这么多房租的钱啊，而且想着自己将来要买房子，也不打算租这么久的房子啊。

可是房东说得天花乱坠，说没钱付可以先付五年的，不行你给我打欠条也行。

一次租19年，你就是一时半会买不到房子，19年你也不用搬家，住得也踏实。再说以后房租肯定会涨价的，这样签订了合同你划算，我不限制你将来转租，你买了房子以后做二房东还多一份收入。

小郭听了听都有道理，就忘了不可能有人把馅饼平白无故给你送上门，就跟房东签订了这份租赁合同，还给房东付了5年的房租。

可是房租付完没多久，就有法院的人找上了门，让小郭搬出这套房子。

原来小郭的房东因为欠钱，被别人起诉了，输了官司还不还钱，原告在法院立了一个申请强制执行的案件，法院查询到他有这套房子，所以准备拍卖这套房子给原告还钱。

小郭一听就傻眼了，这可怎么办，自己可是付了5年的房租啊，而且现在让他搬家，搬到哪儿去呢？

也有人给小郭出主意说去找房东，这么坑他，一定得找房东要个说法。

好在小郭是我顾问单位的员工，所以老板建议说你还是先去找杨律师问问吧。

04

普通人考虑问题是谁坑了你你找谁，可是我不是这样考虑问题的，我思考问题的方式是，小郭现在最需要的利益是什么？怎么能让他拿到这个利益？

对于小郭来说，现在最重要的无非就是两点：一是要有房子住，所以不搬出去是首要保证；二是这个房租不能白交，不然损失也不小。

如何做到这两点呢，找房东肯定是不现实的，因为房东能欠款被拍卖房屋，还坑着小郭签了租赁合同，他肯定是不会乖乖把钱吐出来的，所以得从房子的状况下手。

房东和小郭签订了租赁合同，小郭也支付了房租，根据法律规定，房屋租赁合同的最长期限是20年，19年也是合法，这份合同合法，小郭也按照合同履行了，所以小郭是合法的承租人。

在法律上有一个概念叫“买卖不破租赁”，就是房子虽然卖了，但是租赁合同仍然继续履行，只是换个房东而已，租户是不变的。

所以我们先帮小郭写了一份《执行异议申请书》就是对法院的强制执行有异议，而且这个异议不是凭空的，是有法律根据的，就是“买卖不破租赁”。

同时还让小郭给法官提交了自己的租赁合同，和自己交房租的银行流水，证明了租赁确实是真的。

既然有了租赁，小郭就不存在腾房的问题了，可以继续住在房子里。

05

但是仅仅是住着还是不够的，因为这套房子还是要拍卖的，按照法律规定，有租赁的房屋，法院依然可以依法拍卖，但是要在拍卖的时候注明房屋的状况，让买房子的人清楚地知道房屋的情况，而买到房屋的人继续履行原来的合同，可以继续收取房租。

小郭的房东就是熟悉这个法律规定，所以跟小郭签订了19年的租赁合同，还提前收取了5年的房租。

他打的主意就是拍卖的时候写清楚签订了19年的租赁合同，谁买到这个房屋19年住不成，这个房屋被拍卖出去的可能性就很低了。

而且如果小郭不懂法，他以后还能骗着小郭给自己继续交房租，出了纠纷再说，反正钱都到他口袋里了。

我就问小郭，你想不想要这套房子？

因为小郭是租客，在法律上有“优先购买权”，就是房屋出售的时候，房子里面住的租户在同等条件下是可以优先购买的。

小郭觉得，这房子住了几年了还不错，但是让他自己出钱买下这套房子，也是有点困难。

可是我觉得有困难可以想办法解决嘛，总不能让房东占了便宜。

这套房子100多万，而欠款也大约100万，也就是说，卖了房子刚好够还原告的欠款。可是小郭的问题是，他东拼西凑只有60万，还差着40万的购房款。

我想了一下，他工作这么努力，提醒他看能不能跟公司协商提前预支工资什么的，解决一部分问题。

后来老板表示，公司不能破这个例，怕以后不好管理了，但是他个人愿意给小郭出借20万，这就剩了不到20万的缺口没法解决。

我想了想，跟小郭说：“我觉得可以找起诉房东的原告借钱。”

小郭说：“杨律师，你别开玩笑了，他自己借出去的钱都没要回来，怎么可能还会再借钱给我？”

可是我觉得，谈嘛，谈又不要钱，谈谈看，不成了再说。

我找到了起诉房东的原告，给他分析：

如果这套房子卖不出去，最后可能会走以物抵债的程序，就是把房子抵债给他，但是他也住不成。

因为小郭有租赁合同，5年的房租还收不了，因为小郭已经交给房东了。他想把房屋再出手也会因为有租赁合同的关系，很难卖出去，这样他的钱还是拿不回来。

小郭现在还有不到20万的缺口，不如他先借钱给小郭拍卖买房子，这个钱可以直接转入法院的账户，法院拍卖完成以后，这个卖房款项会直接支付给他。

这个钱根本不会过小郭的手，是绝对保证能够回到他的手里的。

房子卖掉100万，从法院的账面显示欠款100万，给他100万，也就是他和房东之间的债务就两清了。

但是这100万里有80万是欠款，有20万是他自己的钱，转了一圈又回到他手里，这个20万的欠款人从房东变成了小郭，小郭买到房子以后可以用房子抵押贷款，这样就能够把这20万还给他。

这个操作的好处是，他用20万，在完全安全的情况下帮助小郭过账，博回了80万的欠款，剩下的20万还换了一个靠谱的借款人，何乐而不为呢？

最后，原告同意了这个方案。当然，他也说自己是被小郭从农村出来的故事感动了，他相信小郭的人品。

06

这个案子最后，小郭利用优先购买权的优势成功买到了房子，因为房东提前收取了5年的房租，现在小郭自己成为了房屋的所有人，自然这个房租就不用付了。

小郭起诉房东要回房租，因为房租金额不大，房东最后上了限制高消费名单，所以也乖乖还款了。

小郭办完了贷款，就把借款都还给了老板和那个帮助他的原告，现在这套房子涨价涨了快一倍，也算是除了房东的如意算盘没打成，别人都是皆大欢喜。

小郭后来跟我说：“杨律师，还能这样操作？”

当然可以，怎么操作都可以，不要天然地把别人都设在自己的对立面，只要大家有共同的利益，能够实现共赢，就是可以成为合作的伙伴的。

只是看能不能找到大家都能接受的方案而已，只要打开思路，把别人做这件事的利弊都考虑进去，就可以创造出更多的方案。

这个案子里，唯一不能合作的就是小郭的房东，因为房东欠款不还，还想了办法坑小郭。

他身上最大的问题就是，即便你找到了方案，无法保证这样的人能够愿意执行方案。他的观念里永远都是自己的利益第一。

至于小郭的老板和起诉房东的原告，老板希望留住小郭这样优秀的人才自然就会愿意提供一些帮助，起诉房东的原告要摆脱房东这样的“老赖”，也知道自己要稍微做点牺牲换取相对多的利益。

只要能够逐层拆解，把他们的利弊摆出来给大家看，而合作的人人品又有保障，最后都能达成合作。

双方间的地位不是合作的障碍，双方间的利益只要有妥协的空间也可以想办法解决。

唯一不能解决的就是人品，因为人品不好的人不按套路出牌，说好的也可能反悔，所有的方案在他们面前都是废纸，只有自己眼前的利益才是真的。

但是像小郭房东这样的，你可以人品不好给别人设套，但是别人也可以想办法解套，最后还不是乖乖卖了房子还了债。

还不如一开始就坦诚相待，大家还都能节省点精力，自己也不会落个不好的名声，以后也少了和其他人合作来往的机会。

*作者：杨颖，律师，自2009年入行至今，每年办理很多各种类型的案件，积累了大量的经验。想要通过普法告诉大家，法律人也是有温度的。