近两年物业公司赴港上市的热潮一浪高过一浪，2019年上市12家，2020年上市17家，呈扎堆快上之势。然而大潮退去才能看出谁在裸泳，物业企业上市后出现了严重的两极分化，去年开盘破发率甚至超过四成。

物业股的高估值显然已有所回归，而作为去年分拆上市中为数不多没有破发的物业公司之一，融创服务的成绩单格外引人注目。

3月11日，港股公司融创服务(01516.HK)终于发布了截至2020年12月31日止的年度业绩公告。我们可以看出，这家龙头物企用高质量的快速发展打造了开门红，确实真金不怕火炼。

融创服务业绩发布会现场

业绩狂飙，加速领跑

2020年11月19日上市之前，融创服务便已是物管百强企业中增速第一的龙头企业。其发行获得了机构投资者的多倍强劲认购，曾创下物管上市公司融资规模新高。

敲钟后几个月，融创服务终于交上了第一份年度业绩报告。从核心数据来看，营收与净利润双增长，而且净利润实现翻倍，保持了行业领跑者的优势。

2020年融创服务经营业绩全面高质量快速增长，实现营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%；毛利12.75亿元，同比增长77%，毛利率约为27.6%，在行业内处于前列；扣除一次性上市开支影响后，全年实现归母净利润约6.20亿元，同比增长129.8%，实现翻倍增长；值得一提的是，净利润率这一最能证明经营能力的指标也在稳步提升，达到13.5%，较去年的9.5%提升4个百分点。

融创服务的收入结构进一步优化，多元业务稳步推进。其中，物业管理服务收入约27.74亿元，同比增长141.6%；非业主增值服务收入16.73 亿元，同比增长6.4%；社区生活服务收入约1.76亿元，同比增长65.2%。

融创服务经营现金流入充沛，发展资金充足，净经营现金流达到10.24亿元，同比增长45%，在手现金更是高达93.79亿元，令人眼前一亮。

融创服务公布首份年报后，获得多家投行看好。其中富瑞、野村和里昂均给予 “买入”评级。里昂预测，2020至2022年间融创服务核心纯利及管理面积年均复合增长，将属该行覆盖同业之间最高。

内生外拓，规模猛涨

对于物业公司来说，服务半径堪称生命线。年报可见，于2020年12月31日，融创物业在管建筑面积约为1.35亿平方米，同比增长高达155.1%；合约建筑面积约为2.64亿平方米，同比增长约67.2%。

融创服务业务覆盖全国137个城市，其中位于一二线城市项目的面积占比达到约86%。这样的布局也符合融创服务聚焦中高端市场的品牌特性——他们在一二线城市的管理密度显著高于行业平均水平，其中在杭州、重庆两大热门城市的单城合约建筑面积均超过2000万平方米。

过去一年来，融创服务对外拓展的步子迈得比较大。回看2017-2019 年，融创服务管理母公司物业产生的收入占比分别为 99.4%、99.1%、99.6%，一度对地产母公司保持较强依赖。

2020 年，融创服务收购开元物业84.92%股份，又通过成都环融收购成都环球世纪物业95%权益，通过外拓实现了第三方项目在管面积的跨越式增长——截至去年底，融创服务来自第三方项目的在管面积占比达到32.1%，比上年同期猛涨了31.5%。

值得一提的是，融创服务管理层还在业绩会上表示，未来公司在管面积在2021年将会保持比较高的增速，“会有整体上亿在管面积的增长”。

融创服务虽然已进行而且仍将继续进行大手笔的收并购，但他们并不打算为了规模而操之过急。董事会主席汪孟德表示，融创服务的增长核心还是靠自身能力和自身品牌，“要保证高质量的收并购”。

可以想见，融创服务的战略扩张不会仅止于购买股权、合并业绩，而是要让收并购产生互补性、产业协同性，最终形成价值提升。

这种主动抬高门槛的外拓来自于自身底气，毕竟融创中国销售面积稳居行业领先水平，随着母公司业务的不断进阶，融创服务未来的市场份额更值得看好。

对于融创服务来说，未来内生与外拓都有望实现强劲增长，规模优势有望进一步提升。

极致服务，忠于品质

融创服务之所以能取得高质量快速增长，主要得益于他们用高品质、数字化持续打造的服务力——

2020年，根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，融创服务客户满意度高达90分位，远高于行业平均的73分，达到了行业标杆水平。

而在第三方机构评测中，融创服务位列中物研协发布的物业服务企业品牌价值TOP5，同时跻身克而瑞发布的中国地产数字力TOP5物企。

作为综合性物企，融创服务涵盖的不仅是住宅物业，还包括城市公共物业、写字楼、医院、商业、会展物业和旅游度假区等多种业态。复杂的服务对象，也对他们提出了复合性的多维度要求。

从覆盖面最广的住宅物业，应该可以看出融创服务在自身领域的精耕细作。

融创服务从业主需求出发，通过“归心服务”体系，打造了“有家、有生活、有知己”的高质量社区服务生态——类似马斯洛需求层次，从最基本的“家”开始，由低到高分出层级，直至达成“知己”这个高层级的精神需求。

具体到每一天，融创服务都在致力于提供极致的基础服务。比如建立53411快速响应服务体系、对保洁触点分级管控、落实园林美化特级养护、推行360°核查安全管理等等。

在融创物业进驻的社区，业主不仅能享受快递到家、家政保洁、到家维修、二手租售、美居软装、文化旅游等社区生活服务，还能体验智慧社区的福利，车行、人行、安防、设备设施都有科技数字赋能，让生活充满品质感。

社区活动多姿多彩

年报显示，融创服务的社区生活服务收入同比增长65.2%，增速仅次于物业管理服务板块。融创服务未来要加快打造智慧园区和智慧物业服务系统，将立足于自身高品质服务能力的优势基础，构建线上线下一体化生活服务平台。

据《2019年中国智慧社区行业市场前景及投资研究报告》预计，到2022年，我国智慧社区市场规模将近万亿元。相信这一新的增长点会给融创服务带来更大的想象空间。

新冠肺炎疫情期间，很多人开始觉悟“好物业能救命”。融创服务在这个特殊时期擦亮了自己的金字招牌。面对疫情，他们迅速建立“三防体系”，派驻近4万名员工在137个城市360°全面监控，24小时严防出入口，确保防疫无死角，守护逾百万业主的健康生活。

疫情期间严防出入口

疫情期间为业主提供暖心服务

凭借一系列硬核表现，融创服务收获了40多个疫情表彰，并被央视以及地方官媒多次报道。

结语

中国指数研究院曾预计，到2025年，全国商品住宅销售面积累计将达238亿平方米，仅物业费一项收入的市场规模，就将高达1万亿元；而多种经营收入更将高达1.8万亿元。这个万亿级蓝海，如今已颇有刺刀见红的拼杀意味。

对于地产业来说，土地开发有尽头，物业服务无止境。在资本裹挟的大潮中，融创服务依然信奉品质至上，相信这也将是他们穿越周期的不二法门。

信仰长期主义的物企，好日子应该还在后头。