刚需大多数，房价在上涨，北京楼市的未来怎么走？

本月的70城房价，毫不意外，被摁下休止符的深圳降价了，二手房房价环比下降0.2%。这是深圳继6月房价下跌后，本月再度出现房价下跌的情况。

伴随着信贷的收紧，楼市的调控趋严，深圳的房地产市场正在重回理性。与深圳的冷淡形成鲜明对比的是北京，本月北京的二手房房价环比上涨1.3%，同比上涨9.9%，这个涨幅不算小，但此前有了深圳的对比，北京楼市就比较冷淡了。

和其他城市不同，北京楼市的调控是相对较少的，今年以来，针对北京楼市的动作主要有两个——

一是严查经营贷、消费贷等违规资金流入楼市；

二是调整学区房，西城学区房也进入多校划片的时代。

动作不算大，针对的也是溢价过高的学区房，对于普通盘没有太大动作，所以房价上涨，其实是很正常的事情。而且，北京楼市和其他几个一线城市还不一样，这里是没有新房、二手房价格倒挂的情况，所以针对二手房的价格调控，例如说二手房指导价，暂时估计是不会出现的。

其实，北京的情况之所以如此，跟之前限竞房的大量上市也有关系。限竞房上市之后，质量暂且不论，但是大量集中供应的新房的确是给北京楼市造成了不小的冲击，周边的二手房也跟着一块跌了，很多区域的二手房房价其实是没有回到2017年的最高点的。

最近之所以二手房市场又起来了，主要是因为限竞房要卖完了，楼市的存量不多，房价自然也就起来了。毕竟北京的楼市调控是最严的，之前2017年楼市调控时已经牢牢地摁住了一波人，这么几年过去了，这些人也该解绑了。

从业界的观测来看，现在北京楼市的购房者，很多都是以改善为主的。另外，学区房也承载了这一波房价上涨的动力。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“这轮房价上涨，很大程度来自学区房。”

所以，这段时间你能看到，各大城市都在严打学区房，而北京针对学区房的措施也是层出不穷，很多原本想要购买学区房的家长都暂时搁置了这个计划，毕竟现在买学区房，未来还有太多不明朗了。

对于学区房的打压，其实属于削峰填谷，平衡周边区域，房价上涨的趋势不会变，但是某些特别冒尖的房子，以后可能就见不着了。

进入2021年的下半年，北京楼市可能还要迎来两波变化——

第一波是上半年集中供地的项目，可能要陆陆续续出来了；

第二波是下半年的集中供地，已经在路上了。

最近针对楼市的调控特别多，尤其是卡住了房企的脖子，先有三道红线限融资，现在又出台了政策限制房企拿地的金额不得超过销售量的40%，拦住了不少房企的高周转之路，只能脚踏实地走。

现在房企的情况并不乐观，很多盲目扩张的房企，现在被政策限制得厉害，债台高筑又不让借钱还贷，可能路上还得倒下一批。

而集中供地项目，尽管各个房企的工期不同，但拿地的时间差不多，估计前后推出盘的时间也不会差太多，所以选择在什么时机推出楼盘，就成为房企的必修课了，毕竟这是在抢占市场份额，有能力买房的人就那么一批，怎么把他们招过来才是重中之重。

房企的回款是一码，另一个是下半年的集中供地。现在房企的枷锁越来越重，下半年房企在拿地的问题上，可能不会有上半年的热情了。

最后，还有一个非常严肃的房屋质量问题。前几年的限竞房，质量是个很大的问题，因为房企的利润被压缩了，所以只能从房屋的修建上找回利润，房子的主体不敢动，只有精装这些地方能动，所以很多买了限竞房的业主，最后都去和开发商闹了，因为房子实在太差。

现在房企的利润被近一步压缩，实在很难想象他们会做出什么举动。但无论他们无论怎么做出什么动作，我们都将在未来一两年内迎来史上质量最差的房子。