养老地产没有形成“品牌化”的核心原因

派博生命科技陈总在十年前就有接触到养老地产开发、规划的模块。

当时养老地产的概念已经盛行，养老地产的相关政策也比十年后的今天要好。

为什么一直到如今养老地产都暂未形成品牌化？其中核心的原因是什么？我们一同探讨。

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养老地产回本周期慢

十年前，在相关政策的扶持下，养老地产拿地的成本是低于当时市场价格的。

比如：市场价格是200万一亩，购入养老用地，只需要40万一亩；另外政府还会分配一块地给到养老地产商，可以用作与房地产开发、商业开发等。

这是政府为了鼓励养老地产的发展，给出的一些激励性政策。力度已经给到很大了，但为什么目前养老地产还未出现品牌化呢？

我们可以先思考三个问题。

♦ 目前是谁在进行养老地产的项目，是养老机构还是地产商？

♦ 他们进入这个项目的第一诉求是什么？

♦ 相关政策能切实满足他们的诉求吗？

显而易见，不管是养老机构还是地产商，进入养老地产这一项目中，最终的目的都是为了营收。

在养老地产在“开源”的时候，政策能给到一定的扶持。但养老地产属于长久的资产，作为养老地产商，在开发、建设的过程中大都会以高标准去规划、建设。

而目前我国在“未富先老”的状态下，高投入打造的高标准养老地产，并不能快速的投入市场。

同时，目前还没有相对完善的养老地产盈利模式。

建成后的短期收入来源仅靠养员、养员监护人以及政府补贴的情况下，是不足以维持养老地产营收的，甚至会长久处在一个投入产出比高的状态下。

投入产出比高，更具象化一点就是，比如投资一个酒店，从圈地到建设再到正常营业，最快回本时间也需要八年。

其实机构养老有点像酒店的投入建设，尤其是以房地产为主的养老地产。

养老地产中的养老机构，建设的比酒店还漂亮，并且会进行适老化的改造，还要配备一个医院。

这个医院一般是以中医为主的康复理疗医院，用中医治疗的方式代替价格高昂的西医全科医院。

那么他的“投入产出比”会比酒店还高，回本周期更慢，这也是养老地产无法形成品牌化的核心原因之一。

如果要解决这个问题，养老地产内部需要构建形成能够保本的良性盈利模式，除了养员入住和政府补贴带来的收入之外，还能连通养老地产中其他产业自给自足。

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打造养老地产商业闭环

有一个有趣的项目，是派博生命科技也有在服务的一个项目，该项目落地在宝安区，将房地产与养老相结合，项目中形成的商业模式有一定的参考价值。

在分享项目案例之前，我们先来看一个概念：商住比

商住比一般存在于房地产开发中，对于每一块土地推向市场，国土局都会测算其商住比。以前商住比一般为1：9，到现在是5：5甚至6：4。

商住比1：9，等于开发1w方的土地，有1000作为商业区域，有9000作为住宅区。

从前的商业区域能为地产商带来一笔客观的收入，但由于现在商业受电商、受整体经济大环境的影响，商业购物中心是呈现颓势的。

而在这个颓势的商业环境中，结合派博生命给出的方案，做了一个决定。

减少商业区域的占比。

将原有的饮食店、服装店以及娱乐设施，改成了中医康复理疗医院。

医院内大概建有7000-8000个房间，而剩下的区域则改造成了养老公寓。同时还能吸引体量较小，300张床位、150亩土地左右的养老机构入驻。

这是一个聪明的做法。

我们可以大概测算一下，将商业区域改造后的入驻收费标准甚至比商业租金要高。

医院、养老公寓、养老机构加上少部分还存有的商业区域，让其形成一个养老商业闭环，构成良好的盈利模式。

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小结

现在养老地产还没形成品牌化，不代表未来没有。

对于养老地产目前还没形成品牌化的原因，其实第二点提到的项目案例，已经从侧面作出了很好的回答。

陈总表示，该项目中的模式是值得借鉴和推广，也期待有更多的地产商包括我们的客户们，能够找到自己独有的商业模式，并且在多个城市区域快速复制，形成品牌化。