未来五年国家迎来巨变？你该怎么办

今日，与我一起去看看“十四五”规划和2035年远景目标。就在本月，国家刚刚明确了未来五到十五年房价的走向，全国各城市房价的趋势，都将沿着这个主线流动，本文的分析信息来源于（中国《第十四五年规划和2035远景目标》）。这份文件的蓝本已经确定，每五年做一个规划，是我们国家政府的传统。

明年开始的是第十四个五年规划，这份规划包含国家经济发展的方方面面，是预测行业最权威的文件。其中关于房地产和国土的内容主要集中，在第二十九到三十一条，这短短三句话里面，藏下了未来房价走势的全部秘密。

开始逐段分析之前，你要先了解这份规划的整体气质。对比过去，本次第十四五年规划最明显的不同，就是没怎么提经济增速这个要求，这是非常微妙的一个变化。

你们知道gdp增速曾，经是一个非常关键的数据，在第十三个五年规划里，经济的目标是保持中高速增长。而本次十四五规划明显淡化了经济增速的要求，全文几万字GDP总值这个字只有两次提到，而提到质量这个词则有四十与次，这是一个明显的信号。

从明年开始，经济发展的主题将会从速度变成质量。你理解了高质量的重要性，再看后面所有的政策就会发现，原本你看不懂的新闻，现在你能看懂吗？比如国内经济大循环，这个词乍一听你听不懂，但是如果你往高质量的方向考虑，就很容易理解。经济的质量主要靠什么呢？

经济增长的三个来源是投资、消费和进出口。现在投资和出口我们足够，但是消费不行，消费这匹马质量不够，要喂胖一点。美国的消费占GDP比例是60.5%，日本和韩国分别是53.9%和51.8%，我们的消费只占38.8%，消费者这匹马太瘦了。所以，我们自己人造出来的东西自己人去消费掉，在内部形成生产和消费的大循环，就能提升质量，这就叫以国内大循环为主体。

同样，你带着高质量这个词看，所有的政策都是通的，强调科研创新、科技自强，这么花钱的事儿，而且不会马上增加经济的增速，但是它能提升质量那就够了。我们现在经济增速上面，不敢世界，科研和创新就是提升发展质量的最好手段，所以就算是慢也必须要干。

你再用高质量的思路去看房地产，一样就能很容易看清接下去的方向，这个行业无脑膨胀的时代已经正式结束了，高质量的时代即将到来。在这份规划中，从二十九到三十一，一共三条内容，全都跟国土的高质量水平有关。

第二十九条，国土分区分成城市化地区、农产品主产区、生态功能区。具体讲就是把人和经济聚到城市，然后农业区专心发展农业，剩下的地方压根儿不住人，把人都迁走，让大自然休养生息，这样才能兼顾人的生活质量和大自然的生态质量。

那接着看第三十条，更明显，不光人要聚集，城市也要集群。现在的城市是各自散落，接下去的城市会开始连成一片。中国十九个城市群在本次规划里提到五个：京津冀、长三角、粤港澳、成都、重庆城市群和长江中游城市群，这五个群就聚集了百分之五十的人口和百分之六十的GDP，这种聚集会开始加速城市互相联合。

在接下来的规划里，房地产不会再是gdp的主要引擎，具体体现在规划的第三十一条内容，过去房地产是以增长为核心，现在将会变成以人为核心。我们在城镇化的进程中，为了发展经济，曾经热火朝天地进行过一些造城运动，地价、房价涨得很快，有浪费、有空城，导致有年轻人买不起房的情况，这都是因为过去的房地产主要是投资品。

这个规划有一句话让我觉得特别有意思，就是加强城镇老旧小区改造，看似轻描淡写，但是这是一个惠及全国十七万个小区、上亿居民的巨大工程。光今年会开工改造的项目就有三点九万个，涉及居民近七百万户，这个老旧小区改造规划主要集中在2000年以前建成的城市住宅，它跟拆迁还不一样，这个巨大的工程将以改造为主。升级小区的水电气、消防、排污、光纤、照明等基础设施，还会为老旧小区配套幼儿园、社区医院、便利店等等综合服务设施，参与这些配套服务的企业会享受国家税务优惠。

另外，本次规划还专门提及了租赁房和保障房的优化，虽然长租公寓行业近来爆了一些雷，但是规划还是下了决心要认真发展这个租赁市场。目前我国的租房人群在两亿人左右，而且还在增加。租户的权益国家一定会认真考虑的，接下来的租购并举或者租户的落户、子女入学等问题陆续解决，这本质上也是压制炒房的一种手段，当买和租使用差别变小时，房价就不能太过分。

所有这些政策背后贯穿始终的还是高质量发展这五个字，无论是改善老旧小区，还是优化住房和保障房的供应，归根结底都是为了让人住的舒服，让房子回归居住功能本身。

十四五规划和2035远景目标规划，不再是一味求大求多，而是侧重于求好求精，这也是我们国家全民心态的一个转化，不再和人比较，不论外部局面如何变化，专注做好自己的事情。

来源：中新网（中国《第十四五年规划和2035远景目标》）