央行密集表态，房地产是否走出至暗时刻？

近期因为恒大危机，本已羸弱的房地产行业，地产股也被市场纷纷抛售，估值不断创出历史新低。

但是近日，央行及高层的不断表态，房地产似乎又有转机。

今天我们就简单为大家梳理下，央行近期针对房地产都有哪些表态。

10月20日，金融街论坛在京开幕，刘鹤表示“房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

同日，中国人民银行副行长潘功胜指出，在金融管理部门的预期引导下，对于房地产市场，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，金融市场司司长答记者问时强调央行房地产金融工作将长期遵循中央关于房地产调控的战略和方针，坚持“房住不炒”总基调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制。

其中，关于房贷供需关系、房企“三线四档”融资管理规则。

央行官员表示，近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象，2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后，在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。

此外，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

9月27日，央行货币政策三季度例会通稿中首提“两个维护”（“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”），释放房地产维稳信号。

9月29日，央行、银保监会联合住建部和24家主要银行召开房地产金融工作座谈会，提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，指导金融机构加快落实“两个维护”要求。

我们都知道房企有非常强的金融属性，他们的负债主要有三部分：

一是金融负债，即通过银行贷款、发行债券或是票据融资；

二是合同负债，也就是房屋预售，房屋还在建设途中就已经拿到了首付或是房款；

三是应付账款，即由上游建筑公司代建，或是其他上游企业欠款。

其中，前两项都离不开银行的资金支持。一方面需要银行的信贷资金来满足房产开发建设，另一方面房屋的销售也要依赖于个人信贷的投放，个人如果办不了贷款，不管是刚性需求还是投资需求都很难得到满足。

而地产公司如果现金流回收的慢，贷款又无法及时供应，就可能会造成现金流枯竭，爆发债务危机。

所以说，房地产的金融属性决定了，如果房地产公司得不到银行的信贷支持，所有地产公司都有可能爆发债务危机，即使是万科也无法避免。

但是近期恒大危机造成市场需求端观望情绪更浓，销售端打不开，融资端又限制，可能很多地产公司都有爆发债务危机的可能。

所以，央行才会不断释放地产维稳的信号。

毕竟，虽然在“房住不炒”不炒的背景下，地产调控将坚持稳地价、稳房价、稳预期的主基调，采取的挤泡沫而不是刺泡沫的措施。

毕竟日美的地产危机对实体经济的危害已经有前车之鉴。

1991年日本楼市泡沫破裂，房价短期内暴跌。当年首都圈和京畿圈新房均价都出现了断崖式下跌，并进入连续十几年的下降期。房地产市场风险向金融市场及实体产业传导，导致日本经济结束了高速发展的黄金时期，陷入20多年的低速发展。

2007年美国次贷危机导致房价大跌，2008年12月标准普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2017年1月（202.31）下降了26%，并进入连续六年的下降期。次贷危机也引发金融系统危机进而造成美国经济近十年的低增长。

所以，央行近期的表态实际上并不改变地产调控的主基调，但是会很大程度上缓和目前的市场预期和银行对房地产公司的态度，保证房地产行业的平稳运行。

而只要平稳，房地产公司盈利就会有一定的保障，毕竟目前的市场依然是保持增长的嘛。

2021年1—9月份商品房销售额134,795亿，增长16.6％；比2019年增长20.9％，两年平均增长10.0％。

至于未来，中国的城镇化未来将会继续扩大，这就是需求和市场。至于会持续多少年，也许五年、也许十年，也许更长久，这个只能往后看了。

但房地产行业至少保持5-10年的增长还是可以期待的，尤其头部规模房企。

至于为什么是头部规模房企，下次我们再从近两年的地产调控政策来为大家做下解读，下期见！