物业服务企业在开展商务楼宽带经营中注意的相关问题及风险点

为进一步规范商务楼宇、工业园区、办公建筑等场所宽带接入市场，打通提速降费梗阻，工业和信息化部、公安部、住房和城乡建设部、国务院国有资产监督管理委员会、国家市场监督管理总局五部门于 2020 年 9 月 30 号联合发布了《关于开展商务楼宇宽带接入市场联合整治行动的通知》（工信部联通信函〔2020〕212 号）。该通知一经发布，各地政府、各地通信主管积极响应大力开展了整治工作。此类工作的大力开展加大了物业服务企业进行商务楼宇宽带收费、安装、维护使用等相关工作的压力与管控的力度，因此各物业服务企业做好自纠自查、问题整改、完善商务楼宇宽带相关工作的任务迫在眉睫。

鉴于此，本律师团队以法律法规为依据，结合相关政府、各领导部门最新发布的整治政策、采取的具体行动等，就物业服务企业在开展商务楼宇宽带整治行动中应注意的相关合规性问题及风险点，给出以下建议。

一、积极自查自纠商务楼宇内宽带业务排他经营和限制竞争行为

各物业服务企业在公寓办公楼、写字楼等商务楼宇的管理运营中，存在与宽带电信运营商签订独家协议、收取高额电费甚至垄断某区域内宽带的排他经营行为和限制竞争行为，客观上限制了其他电信运营企业平等参与经营电信业务的交易机会，既损害消费者自由选择电信服务的权利，也使公平竞争的市场秩序受到破坏。

《电信条例》第四十一条规定：“电信业务经营者在电信经营合同中，不得有下列行为：（一）以任何方式限制电信用户选择其他电信业务经营者依法开办的电信服务……”。《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。 《关于开展商务楼宇宽带接入市场联合整治行动的通知》规定：“通信管理局同住房和城乡建设部门对电信运营企业及其业务代理与商务楼宇产权人及其委托的管理人、物业服务企业达成排他性协议或约定限制平等接入，以及约束限制公平接入和使用商务楼宇内通信设施等行为进行查处。”

通过上述法律法规的规定可以得知，物业服务企业实施排他经营和限制竞争行为，不仅会产生合同被认定为无效的法律风险，还可能面临相关监管部门的行政处罚。对于以下违规行为，物业服务企业应当落实自身主体责任，全面开展自查整改：

01

与其商务楼宇内的宽带电信运营企业及其业务代理商、商务楼宇产权人及其委托的管理人直接签订任何形式排他协议的行为；

02

约束、限制宽带电信运营企业根据用户需求进入商务楼宇提供宽带电信服务的行为；

03

约束、限制宽带电信运营企业公平接入和使用商务楼宇内通信管道、管线、机房等设施的行为；

04

强制宽带消费者接受指定服务并收费的行为；（如果在电信业务服务采取暴力、威胁手段，强迫他人接受指定，情节严重，涉嫌强迫交易罪或者其他犯罪的，不排除公安机关会依法采取刑事强制措施）；

05

为无经营许可证的单位或者个人提供用于经营电信业务的电信资源或者提供网络接入、业务接入服务的行为。

二、主动排查整治商务楼宇内宽带电信业务违规定价、违法收费行为

对于高层楼宇而言，为了保障通信信号覆盖水平，宽带电信服务商一般会在高层楼宇内部布放通信信号放大设备，即室内分布系统，此类设备通常就近接入楼宇内的配电箱。这种情况下，通信设备能否通电，电价是多少，通常都由物业服务企业决定，容易产生所谓的“灰色交易”。而以往这种情况并未受到监管部门的处罚，主要原因在于政府部门的权责归属不够清晰，宽带电信消费者不知应如何维权，而相关部门也没有明确具体的处罚依据。

但如今，各部门组织对辖区内商务楼宇内宽带业务划分了明确的权责归属并明确了处罚依据，比如市场监管部门对未按规定明码标价、价格欺诈等价格违法行为可以依据《中华人民共和国价格法》进行查处，通信管理局依法对电信运营企业资费营销和计收费行为进行监管。这使得往日宽带消费者针对价格违法问题维权难、时效长、甚至投诉无门的现象大幅度改善，消费者也更加注重自身权益， 不再任由物业或者宽带电信服务企业一家独大，开始采取多途径、多措施、多层次的消费维权措施。

在这样的环境背景下，物业服务企业必须紧跟形势，主动排查自身负责管理的商务楼宇内宽带业务价格违法行为，了解商务楼宇的价格情况、收费情况，做好下列项目的重点排查：

01

商务楼宇内的宽带电信运营企业及其业务代理商是否在商务楼宇内明确公示服务项目、服务内容、资费标准、服务监督电话等。物业服务企业自身是否协助提供信息公布位置，并为宽带电信运营企业及其业务代理开展服务提供便利。

02

商务楼宇内的宽带电信运营企业及其业务代理商为业主提供通信服务时，除按照其已公示的电信资费标准收费外，物业服务企业或者宽带电信服务商是否向宽带消费者另行收取其他费用。

03

物业服务企业自身在配合提供通信接入服务时，是否向商务楼宇内的宽带电信运营企业及其业务代理商收取公示的收费项目之外的费用。

如果企业自查后发现存在上述违法、违规行为，应及时纠正，避免影响企业诚信记录。此外，还应当注意是否与通信公司协议约定或私下存在不正当的金钱交易，如存在此类交易，根据《反不正当竞争法》第十九条的规定可能被认定为贿赂行为。同时，该类经济利益非法往来行为构成商业贿赂行为，涉案金额巨大或者社会情节影响恶劣的甚至将构成犯罪。

三、全面配合商务楼宇宽带电信服务质量严格执行国家标准

一般而言，宽带电信服务商宣传上网的带宽通常为 10 兆、50 兆，但实际测速却远低于此。宽带不宽，网速“缺斤短两”现象并非个案，还有许多宽带电信服务商采取“一线多户”供网，收取多份宽带费用模式。《消费者权益保护法》规定，经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。把峰值速率宣传为正常速率，就是典型的虚假宣传。消费者有权要求相关宽带电信服务商赔偿损失，承担法律责任。相关行政部门亦可对违规企业处以责令改正、罚款、吊销营业执照等处罚。物业服务企业与宽带电信服务商联合参与此类虚假活动，同样难辞其咎。

为了避免此类法律风险和处罚，物业服务企业要充分重视，坚决予以遏制此类“违规宽带”，特别要注意以下 2 点：

01

避免违规参与或支持商务楼宇内通信配套设施建设，对于通信配套设施

02

督促宽带电信服务商提供宽带服务严格执行国家标准，费率和网速应达到国家规定、合同约定，杜绝“一线多户”、“一端多口”等行为。

工信部数据显示，截至 2020 年年底，全国初步排查商务楼宇 16.8 万栋，共发现问题楼宇 3870 栋，已协调解决 565 栋，正在协调解决 3305 栋，这一系列举措带来的成效为市场开展规范宽带电信整治行动注入了一剂强心剂，各省市政府部门、主管单位定会加大商务楼宇宽带电信相关问题的整治力度，当下，各物业服务企业应当对自身商务楼宇宽带电信的问题予以高度重视，及时整改、强化后续服务管理。

综上，在各领导部门、管理当局高压严管、重点整治商务楼宇宽带电信服务的背景下，各顾问单位、物业服务企业应当及时自查自纠，如果存在商务楼宇宽带电信服务方面违法违规行为的风险，应当依据现行法律法规要求，严格落实自身整改工作，帮助企业自身实现真正良性获益、长久发展。

附录：相关法律法规及各省市政策汇总

《中华人民共和国反不正当竞争法》第七条经营者不得采用财物或者其他手段贿赂下列单位或者个人，以谋取交易机会或者竞争优势：

（一）交易相对方的工作人员；

（二）受交易相对方委托办理相关事务的单位或者个人；

（三）利用职权或者影响力影响交易的单位或者个人。

经营者在交易活动中，可以以明示方式向交易相对方支付折扣，或者向中间人支付佣金。经营者向交易相对方支付折扣、向中间人支付佣金的，应当如实入账。接受折扣、佣金的经营者也应当如实入账。……

第八条经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、

曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。

经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。

《中华人民共和国价格法》第四十一条经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

第四十二条经营者违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处五千元以下的罚款。

《价格违法行为行政处罚规定》第十三条 经营者违反明码标价规定，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处 5000 元以下的罚款：

（一）不标明价格的；

（二）不按照规定的内容和方式明码标价的；

（三）在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的；

（四）违反明码标价规定的其他行为。