沪上住宅户型分析-户型基本评分标准

研究背景

高房价时代，一套房往往穷尽一生努力，一旦踩坑后悔莫及。沪上各知名房地产公众号对买房者提供建议时较多的关注于房产的增值潜力，注意力一般集中于板块价值、学区、交通、环境资源等反映房产价值的因素，比较适合投资型买房者参考学习。相应的，关于室内居住体验方面的报道、建议较少。而户型是决定实际居住体验的重要方面，也是普通买房者尤其是新手比较容易忽视的部分。本文针对自住型买房者需求，对决定户型优劣的主要因素进行分析研究。

研究对象

1、只针对板楼平层户型，排除塔楼、别墅、复式、老公房等。

2、普通家庭常用的2-4房拥有独立厨卫的户型。奢侈大户型排除，不考虑保姆间，家政间等高端要求。“刀片、跑道、马桶、手枪”等畸形明显的户型不纳入本文讨论范围，也不适用于作者设计的评分标准。

3、本文仅讨论套内户型设计，不考虑周边环境、配套、交通、小区内部环境设施、建筑品质、物业、梯户比、车位等。

研究目的

数据时代，购房者可通过房产app等多种方式查阅意向房源的信息，户型图是基本信息之一。读懂户型图，分辨户型好坏是购房活动的一项基本技能。本研究的主要目的就是教会购房者如何科学理性的阅读户型图，简单高效的萃取精华户型，认识常见的缺陷点，对购房选择提供参考。

研究方法

贝壳等选房app设定2-4房、板楼为条件查找房源的户型图。

设计简明评分标准对户型的优劣进行分值量化，并进行分级。

对各级别户型进行举例说明。

优秀户型的必备要素：

首先了解一下好户型应具备哪些条件，以备更好的阅读本文。

1、基本功能单元健全，包括房间，厨卫，客厅，饭厅，朝阳阳台。

2、采光通风：

注意采光和通风不能划等号，全南户型尽管采光一般没问题，但空气流通受阻。

通风主要是指客餐厅通风，判断客餐厅通风比较简单。但要提防“伪南北通”，同时客—餐厅错位也会另通风效果打折。

好的窗-门关系是房间通风的重要前提，同一房间的门和窗应尽量远离，最好是处于相对关系，以达到最佳通风效果。

窗户面积/墙体面积比值称为窗墙比，越高采光越好。注意有的窗户侧方会有外墙遮挡光线的情况。

3、面宽/进深：2房户型不小于0.6，3、4房不小于0.8。2房户型达到2开间朝南，3、4房3开间朝南。

4、形状面积、层高：所有功能单位均应呈正规矩形。部分位置出现艺术性造型，如八角厅等也可以接受，但三角形、梯形等异形空间必须要摈弃。双人房间面宽*进深不小于3*3.5m，单人房不小于2.8*3m。套内层高不宜小于2.6米，户型面积越大越需要较高的层高。

5、布局合理、动静分离：动区（客饭厅厨房）与静区（卧室、书房）要有较明显的区域划分，入户应先动区后静区。不宜出现卧室门直对动区的情况。

6、隐私保护：除卧室门不直接开在动区以外，各种房门不宜出现过于集中的现象。

7、厨房：面宽尽量2米以上，否则难以进行U字型布局，1字或L形布局影响使用体验。厨房需要有较大面积可打开的窗户方便油烟散发。厨房与餐厅的位置关系非常重要，厨房应与饭厅紧靠，尽量呈正对关系，不仅方便菜品碗碟进出，也有利于家庭成员之间互动。

厨房-餐厅对位关系：根据正对还是侧对、有无错位、是否分离分成从优到劣5档。

8、卫生间：暗卫请慎重，长年潮湿易发霉，湿毛巾长时间不干，不宜设置淋浴设施。卫生间门不宜正对客厅饭厅，最好也不要正对卧室门。套内卫生间门不宜正对床铺。

优质户型举例：方方正正，体态均衡。

劣质户型举例：七歪八扭，头重脚轻。

户型分值评测

基于以上8点作者设计了一套简易户型评分标准，本评分标准只适用于比较正常的平层户型，不适用于某些严重畸形的户型（类似下图）。

《平层住宅户型基本评分标准》：

基础分（决定户型成色的刚性要求），满分100分：

1、客餐厅南北通透得10分

2、总宽/深比大于0.8得10分（2房户型0.6）

3、达到2房户型2开间朝南，3、4房3开间朝南得​10​分。

4、房间、客餐厅形状规整得10分

5、有朝阳阳台长宽大于3*1.2m得10分

6、卧室门不直对大门且直接开在客餐厅的占比小于1/2得5分

7、任意两门中心距离不小于1.2m得5分

8、任意房间不被外墙遮挡光线得5分

9、厨房窗户直通户外得5分

10、厨房规整且大于2*2m得5分

11、厨房邻近餐厅得5分

12、厨房正对餐厅无错位或小部分错位得5分

13、卫生间门不正对大门、客餐厅得5分

14、暗卫占比小于等于1/3或2房2卫户型小于等于1暗卫时得10分

附加分（锦上添花部分），满分25分

1、有衣帽间（不包括橱柜隔出的伪衣帽间）得5分

2、有储藏室得5分

3、卧室可形成南北通风（包括南北都有窗以及开门时实现通风）得5分

4、多阳台（尤其是多个朝南大阳台）得5分

5、多卫生间：4房3卫，2房2卫得​5​分

积分分级制度

钻石级：基础分100，附加分不论。

黄金级：基础分90，附加分不论。

白银级：基础分70，或总分80。

青铜级：基础分40，或总分50。

泥土级：基础分40以下，或总分50以下。

各级户型打分举例

钻石：经典完美模版级户型

钻1:天然居（徐汇植物园板块）177平4房，基础分100，附加分15。

失分点：没有衣帽间，没有多阳台。

评价：飞机✈️户型典范

好在哪里？

1、户型方正，南北通透：四开间朝南，总宽约14.5米，纵深约11.9米，面宽/纵深1.22。所有房间及饭厅均配备巨型飘窗，采光优异。客餐厅直通，南北通风流畅。南北房间门与窗均处于对立方位，更有利空气流通。

通风示意图（主卧南北均有窗，可实现自通风）

2、动静分离：中轴线左侧卧室休息区与右侧活动区泾渭分明，客饭厅任意角度无法轻易窥视卧室内部。卧室门之间保持一定距离，避免同时开门撞脸尴尬。

动区四板块（阳台、客厅、餐厅、厨房）位置关系完美，见下图：

满足所有基本要素

3、明厨明卫：厨房不仅自带大窗，还能从饭厅借光，采光通风性能卓越。正对饭厅，提高家庭成员对做饭这件事的参与度，促进家庭和谐。厨房面宽2.4米，台面U型设计，烹饪操作游刃有余。卫生间全明，主卧套卫门不对床。

4、缺点：没有多阳台配置，主卧不带衣帽间，附加分失10分。

钻2:张江汤臣豪园（浦东张江板块）144平3房

除了基本得分点没有缺陷以外，本户型的最大亮点是三房全部朝南，连客厅总共四开间朝南（超额完成基本分第3条）。阳、客、餐、厨位置关系完美，双南阳台面积够大，实用性更强。此外厨房面积大，造型方正。

一个字：宽

得分情况：

基础分100，附加分10（多阳台、衣帽间）

钻3:广洋华景苑（浦东洋泾板块）101平两房

没有毛病，硬指标全部完成，尤其是宽深比接近1，对于2房南北户型难能可贵。基础分拿满，三口之家务实之选。

多一分则肥，少一分则瘦。

得分情况：

基础分100，附加分10（没有储藏室及衣帽间）

黄金：整体趋于完美，细节偶有失分。

金1:张江汤臣豪园（浦东张江）168平4房

168平做到4房2厅3卫已经非常优秀。

格局十分端正，四开间朝南，宽深比优秀，通风效果尤其出色。动静分离彻底。没有飘窗设计稍显遗憾，但3阳台配置弥补了回来。

得分情况：90+20

基础分90，附加分20。

厨房尽管紧邻餐厅，但只是侧对关系；厨房窗户和门均比较小，厨房通风略差，故这两项基础分未能得到。附加分方面仅未配备储藏室少得5分。

总的来说也是不可多得的好户型

金2:新城海上名园（浦东洋泾板块）136平3房

​整体造型工整，客餐厅通风良好，宽纵比合格，各功能单元造型方正。

得分情况：90+5

基础分90:餐厅厨房大部分错位，主卧门直接开在客厅且正对大门少得10分。其余没有明显毛病。

附加分5:多阳台得5分。

金3:地杰国际城E欧泊时光（浦东御桥板块）117平2房

户型周正通透，布局合理，动静分区明确。第一个瑕疵是厕所门正对大门，隐私保护有所欠缺。第二个是厨房造型偏狭窄，只够L型布局。

117南北2房

得分情况：90+15

基本分90，附加分15（没有衣帽间少得5分）。

白银：​一般整体尚可，但存有几处瑕疵。

银1：尚海湾豪庭（徐汇滨江板块）219平4房

整体布局方正。厨房饭厅尽管正对，但位置关系是厨房在饭厅北侧，导致饭厅光线变暗，典型的“伪南北通透”户型。四房户型三开间朝南略显狭隘，动区1字排列导致整体宽深比勉强达标。房间布局较拥挤，尤其是中间小房间采光差。

得分情况：70+10

基础分70分:伪南北户型-10，两处房门距离过近-5，小房间窗户小且被北书房外墙遮挡光线-5，一共2间卫生间还1明1暗-10。

附加分10分:衣帽间储藏室俱全得10。

​银2:东方康洛（徐汇漕河泾板块）145平3房

整体造型尚可，宽纵比达标，无暗室。但通透性，隐私保护不到位，饭桌一圈都是门。

得分情况：70+0

基础分：南北不通少得10分，餐厅厨房对位差、厨房造型欠规则少得10分，三房一卫门直接开在餐厅，隐私保护差少得10分。

附加分：没有其余附加配置

​银3:永业公寓（黄埔五里桥板块）120平2房

典型的双南中间套户型，两间房间均朝南，房间采光好。但相应的导致客厅不通风，采光差。客厅餐厅厨房一字排开，家务动线流畅。2间明卫是此户型的一大亮点，其中一间门开在客厅略显遗憾。此外因南房间突出造成客厅厨房光线被侧墙阻挡。

得分情况：75+10（多阳台、多卫）

青铜：通常通风性能欠佳，可能含有较多暗间及异形空间，人性化细节粗糙。

铜1:九龙仓静安壹号（静安寺板块）171平4房，全南朝向豪宅，以为价格实惠就大错特错了！报价3400万。

九龙仓静安壹号，老静安双子星之一。

整体造型比较方正，宽深比优秀。

全南户型不通透；3卫当中2间是暗卫；剩余1卫及厨房虽然有窗（面积狭小），但都通过左下角纵行的阳台（开面窄）间接通向户外，实际采光通风效果堪忧。客厅没有阳台，唯一的阳台是和厨房连通的纵行阳台，还要经受厕所气味的洗礼，可能不太适合纳凉、晒服。估计有钱人衣服都是烘干的，被子潮了也不用晒，直接买新的换掉？从厨房端菜出来要经过厕所和次卧的门口，至于那间没有窗户的书房估计也只能堆堆杂物。考虑到3000多万的报价（符合政府的指导价的哦），实在是难以下手。

得分情况：50+15

在造型方正、宽深比、4开间朝南、厨房尺度等得到基础分50分。附加分方面，有储藏室、衣帽间（姑且将暗书房算作）得10分，多卫再加5分。

​铜2:杰仕豪庭（黄埔人民广场板块）168平3房

​伪南北通透，宽深比不合格，只有1间房间朝南。饭厅厨房存在异形结构，饭厅采光差，与厨房对位不理想。房间存在门靠得太近的现象。动静分区相对来说做的比较好，隐私保护也可以。

得分情况：50+10（有衣帽间、储藏室）

​铜3:新湖青蓝国际（静安西藏北路板块）106平2房

伪南北通；单开间朝南，宽深比不合格；没有朝南房间；中间房间窗小，存在外墙挡光情况。好处是客厅朝南带大阳台；厨房方正，与餐厅位置关系好。房间、卫生间布局私密性好。

​得分情况：55+0

开面窄、通风差疯狂扣分，厨房卫生挽回些许。

泥土：形状不规则，朝向差、不通透、采光差，动线不流畅等。致敬中世纪古堡，基本上是外销房专用。

土1:长寿苑（普陀长寿路板块）173平米4房

形状不规则（作者高度怀疑这其实是塔楼，但贝壳app标注板楼），全图没有一处流畅的通风线，朝向不正采光堪忧。功能区布局紊乱，动静混合。全是暗卫太辣眼。

也没必要特意标出哪里不舒服了，没一处方正。

得分情况：10+0

也只有明厨以及和饭厅的位置关系还可以，勉强得基础分10。附加分0。

​土2:梧桐花园（徐汇建国西路板块）175平3房

外销房，造型相当狂野，严重不符合国人生活习惯，买房时必须避开。细数罪状如下：南北不通；宽深比不合格；居然3间房间全部朝北；客厅不规整；厨房狭长；两间卫生间全暗，且隐私保护不到位；房门不是直开客厅就是“面对面”。

得分情况：15+0

只靠南阳台及外墙没有遮挡砍下15分，附加分一无所获。板楼做到这么低分数也是真的不容易的。

​土3:鹿特丹花园（长宁古北板块）129平2房

​古北一期外销房，商品房2房户型已经很难找到这么难看的户型了，完全是怎么不舒服怎么设计。房间全部朝北，1.5开间朝南，南面还没有阳台，餐厅周围都是门（还偏偏不包括厨房的门）。厨、餐、客位置关系极其别扭，不出所料的把唯一的厕所搞成暗卫。

​得分情况：25+0

各单元造型还算工整得10分，外墙没有遮挡得5分，厨房明亮宽大共得10分。其他全部扣光光。

​讨论​

​开发商为什么不只造好户型？

​因为好户型费地皮，地多贵啊。现在地比过去贵，市中心比郊区贵。这也造成了市区好户型的房子多建于00～10年，比较新的楼盘户型一般都不咋样。越是远离市中心的楼盘，好户型的概率越高。

如何在不进入室内的情况下估计某小区或某栋楼的户型水平？​

1、塔楼、2000年以前的老公房一般没有好户型。

2、容积率：越低出现好户型的概率越高。

3、梯户比：一梯两户、两梯两户的一般比两梯四户的好。

4、建筑物厚度较扁的户型一般比厚的好。

5、外面看玻璃窗面积大的采光好。

​没办法买到优质户型的情况下应先向哪些缺陷妥协？​

选房既是理性的也是感性的，每个人都有不同的喜好和厌恶。你觉得无所谓的问题在另一个人看来可能就是无法忍受的，因此文中的评分标准的每一项的具体分值只能作为一个参考。每个人具体运用时应将自己最在乎的内容单独提出，如某人对厨房环境要求特别高，那就可以先看基本分9～12，如不符合直接启动“一票否决”。

​户型好坏对房子的价值影响大吗？​

说实话：不大！在上海，房子的价值取决于地段、学区、CBD、交通、江景、物业......等等。户型好坏说实在的影响比较小。正因为如此，既然好坏户型之间价格差距不大，那为什么不好好研究，争取在花费差不多的情况下买到最好的户型呢？

​暗卫真的不可取吗？

​尽量不要选择，因为上海天气潮湿，容易发霉生虫。

房间客厅方正重要吗？

​非常重要，无论是家具摆放、打扫难度还是装修成本、视觉效果，都是方方正正的最好。

​总结​

1、方正的、通透的、功能分区明确的优质户型是保证舒适居住的必要条件。

2、读懂户型图是了解意向房产户型水平的简便方法。

3、运用《平层住宅户型基本评分标准》​对户型进行得分，可对户型好坏进一步细分量化。达到钻石、黄金级别的一般认为十分宜居；白银、青铜级别瑕疵开始增多，选择时注意扣分点自己是不是能接受；泥土级别毛病太多，通常不建议。

4、不要被附加分高的户型过度吸引，那些只是锦上添花的项目。如果基本分千疮百孔，附加分再高也没有意义。