西安将使用的新版《商品房买卖合同》与旧版有什么不同？

根据西安市住房和城乡建设局5月23日的通知，西安市于2019年5月28日起，将启用新版《商品房买卖合同》，各个房地产开发企业预售、现售商品房的，应当使用新版《商品房买卖合同（预售）》或《商品房买卖合同（现售）》示范文本与购房人签约。将新旧版合同进行对比，有如下几点变化值得关注。

一、明确强调定金，维护契约精神

对于“商品房现售”的解释，由旧版本的“由买受人支付房价款的行为”变更为“由买受人支付定金或房价款的行为”。近两年西安房价上涨较快，出现了房屋出售方在合同签订后履行前“毁约”的事件，而此处将支付定金提高到与支付房价款同样的合同地位，是对购房者权利的保护，也增加了部分缺少契约精神的出售方的违约成本。

二、列明共有份额，减少潜在风险

新版合同在合同当事人一章中列明了“共有人之间共有方式和共有份额”，明确了不同买受人对房屋所享有的权利，提前预警。法律规定中房屋的共有方式和份额是有多种选择的，但实际操作中，共同买房的几方，尤其是作为家庭成员的几方往往会羞于明确这一问题，约定不明造成了潜在的后期法律风险和社会矛盾，而此新版本合同将这一问题明确提出，引导购房者进行约定，以减少日后不必要的纠纷。

三、合同网签备案，避免一房二卖

新版合同中增加了要求卖方应当办理“合同网签备案”。实行“合同网签备案”，是指通过房地产主管部门提供的房地产网络交易系统进行网签后，通过备案系统进行备案。此举可以在这一环节上避免一房二卖的情况，也减少了网签后双方毁约情况，有利于稳定和促进交易。

四、更加细致引导，便捷签约体验

新版合同在诸多需要签约当事人填写的问题上进行了更详细的描述和引导，例如将享有建设用地使用权的地块位于哪一区、市、县、镇、街道以及房屋有无电梯、几室几厅几厨几卫等，签约时更加清晰、便捷，也能有效地减少约定不清可能造成的后续纷争。

五、商贷和公积金贷，不是单选题

尽管多年来买房者也可以采取“商业和公积金组合贷款”的付款方式，但是旧合同在付款方式当中并没有这一选项，新合同将这一选项列出来，更符合实际情况也避免了部分不了解贷款规则的购房者误以为商业贷款与公积金贷款只能做“单选题”的情况。

六、分类更明晰，物业收费有依据

新版合同中，将物业服务费分为多层住宅、高层住宅、办公用房、商业用房四类，进一步明确了购房者的义务，减少了购房者与物业服务提供方关于物业服务费标准的争议。

七、规范合同术语

在新版合同中对于“现售的商品房”的解释，由旧版的“已办理房屋所有权初始登记的商品房”变更为“已办理首次登记的商品房”。虽然“首次登记”与“初始登记”含义是相同的，但“首次登记”为原国土资源部2016发布的《不动产登记暂行条例实施细则》中的法定概念，这个修改规范了合同术语。

图片来源：西安高新区宣传

总之，新版合同示范文本结合了司法实务，考虑到旧文本使用期间的双方权责不对等、共有权人、房源真实性、产权登记等诸多问题，更加符合西安市房屋买卖市场的现状，进一步降低了签约主体的法律风险，也更加便于签约双方理解和使用。