「同策观察」全国22城第二轮集中土拍及房企拿地特征分析

近期，个别城市公布了第三轮集中供地出让信息，而22个试点城市中大部分还沉浸在第二轮集中供地的寒意中。

相比第一轮高溢价“抢地”，第二轮集中供地集体大降温。先是政策端供地推迟、临时中止挂牌、土拍规则打补丁等等，比如长沙连续两次推迟集中供地，上海、杭州、苏州等城市曾发布公告延期拍地；杭州7月31日发布供地信息后临时中止挂牌，深圳、青岛也曾中止挂牌；武汉在土地出让公告外，额外发布土拍补充规则。再到市场端流拍率走高，一边是无房企报名，一边是土地成交惨淡，底价成交。集中供地“滑铁卢”成趋势，土拍市场寒冬已至。

同策研究院追踪第二轮集中供地的成交情况，出品《22城第二轮集中土拍及房企拿地特征分析》专题报告，深入分析第二轮集中土拍热度明显降低的原因及房企的拿地情况。

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第二轮集中土拍成交惨淡，主要原因是：1、限地价、限房价、定（竞）品质下，不赚钱的地流拍；2、购地资金审查叠加其他土拍限制降低土拍热度；3、市场下行、房企暴雷，资金紧张、企业投资更加谨慎。

与第一轮集中供地相比，除较早结束第二轮供地的厦门、长春、无锡外，其余城市均采取设置溢价率最高15%的上限要求，对房企参拍要求“限马甲”、并限定“购地资金来源”。达到最高限价后普遍采取“摇号”、“竞品质”的方式确定归属，同时竞自持、竞配建这两种方式相比第一轮土拍被弱化。

网传810土拍新规后，各城市土拍紧急调整。结合各城市土拍规则调整的结果来看，各城市土拍溢价率限制在15%以下，明文说明要求企业具有房地产开发资质、加强资金审查、限马甲，同时减少采用“竞配建、自持”土拍方式，与网传的政府文件信息基本一致。

从成交情况来看，截至10月14日，全国22个重点城市中19个已完成第二轮土拍，合计推出商品住宅用地778宗，中止或流拍249宗，占比达32%。剩余土地中，376宗地底价成交，占比48.3%。剩余拍出溢价率土地中仅76宗封顶出让，占比仅9.8%。全国来看，除去拍地早的厦门，其余城市中仅福州、深圳平均溢价率超过10%，大部分城市土拍溢价率低于5%。从城市间对比看，华东、华南城市土拍溢价率相对高于中西部、华北及东北城市，与土拍时间先后关系不大。

从土地市场的内部因素看，二批次供地的规则发生很大变化， “限地价、限房价、定（竞）品质”的大规则下，部分地块既加不了预期、也算不平账，土拍规则上也对房企拿地增加多重限制、实际上增加房企拿地成本。外部因素上，市场转入下行、前期高速扩张企业暴雷，企业资金面紧张、投资更加谨慎。

1、限地价、限房价、定（竞）品质下，不赚钱的地流拍。以南京为例，每幅地块均标明毛坯住宅限价。

2、购地资金审查叠加其他土拍限制降低土拍热度。以南京为例提高竞买保证金比例及缩短缴纳期限，要求拿地后6个月内不允许上市销售。

3、市场下行、房企暴雷，资金紧张、企业投资更加谨慎。

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第二轮集中土拍中央企、地方性国企拿地活跃。其中两类央企在本轮集中土拍中大举拿地，一是重点布局一二线城市，有规模发展诉求的头部央企。二是一改往期风格，大举拿地的央企。

从企业拿地比例来看，城建城投拿地数量最多，但主要是给各城市托底，动用资金量远低于央企、地方性国企。民营企业中，20强民企拿地量超过百强民企，主要是20强民企资金实力整体上优于百强民企，能在城市布局上关注一二线城市，百强民企仅拿地37幅且总金额占比仅5%。央企、地方性国企在第二轮土拍中展现出雄厚资金实力，且央企优于地方性国企。

注：北京两宗土地尚未确定最后归属；济南一宗地缺少成交企业明细

房企分类：城建城投指地方性城建、城投、地铁建设、水利等性质的公司；地方性国企指地方国资委背景的非城建城投类企业；民企分为销售排名位列前20强民企、位列21-100的百强民企、百名以外的其他民企。

在所有类型企业中，央企拿地最多，拿地楼面价也远超其他各类型房企，其次为地方性国企。所有溢价地块中，央企拿地数量占比达30%，而金额占比超过43%，央企、地方性国企拿地金额占比超2/3。而溢价率超过10%的地块中，央企、地方性国企金额占比超过3/4。

综合来看，两类央企在本轮集中土拍中大举拿地；一是重点布局一二线城市，有规模发展诉求的头部央企，如中海、保利、华润、招商蛇口、金茂。二是一改往期风格 ，大举拿地的央企，如中铁、中铁建、电建。

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民营企业普遍面临较大资金压力，其中资金状况良好的龙湖、绿城公开市场拿地较多，万科瞄向收并购市场，对市场并未过度悲观。

民营企业当中，龙湖、绿城资金情况稳健，布局城市中偏重一二线城市，本次集中土拍拿地较多；万科同样资金状况良好，但目前投资中心放在收并购市场，2021年接盘多个蓝光、华夏幸福项目，绿城同样在二级市场中寻求合作或收并购。

编辑|宋雪梅 排版|陈揽月