楼市「凛冬已至」①预售资金监管从帮助纾困转变为控制风险

导语

First Word

毋庸置疑“房住不炒”的定位以及“三稳”目标，对于近年来中国房地产平稳健康发展起到了决定性的指导意义，是近年来中国房地产市场运行的压舱石和稳定器。但随着市场调控步入深水期，一系列的具体政策也陆续出台，如“三道红线”、“信贷两集中”、“土拍两集中”、“限跌令”、降低购房按揭额度、拉长购房贷款审核周期等，政策、新规的实施综合效用明显，在过去的一段时间内，对于房地产调控的预期起到了立竿见影的作用。但也引发市场出现了一些新情况。以下将从部分政策的实施、到引发的房企债务风险、及土拍市场对这一轮的调控反应做一些总结与分析。

▲预售资金监管政策从扶持帮助纾困向控制风险转变，房企资金链承压

预售资金是房地产企业自身造血形成现金流的重要来源，也是政策监管的重要对象，是我国商品房预售制的重要补充。其主要目的是地方政府对居民预付房款专款专用、防止房企挪为他用，而造成施工项目“烂尾”的重要措施。根据预售资金监管政策要求，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，而规定比例的预售资金将重点受到监管，只有在工程达到一定的节点和满足一定要求才可申请拨付。从梳理的城市监管的要求中可以看出，重点监管资金的金额核定主要依据有项目工程总造价、预售资金总额及单面积监管金额等，从城市层面来看，各地监管资金的类别及金额比例各异。

资料来源：相关城市政府网站、同策研究院整理

自2020年疫情以来，预售资金监管作为房地产调控的重要机制，其政策的风向有明显的变化。

2020年新冠疫情爆发，为了帮助房地产企业尽快复工、复产带动上下产业链的复苏，多地明确积极放宽预售资金监管的阶段性措施，如宁波、深圳、长春等地明确暂停预售资金监管。

疫情期间多地地王、高溢价地块频出，供应端快速反弹，放宽预售资金监管的纾困之举反而成为高溢价地块产生的帮手。2020年7月后地方政府调整策略，重新明确监管规则、规范预售资金使用、采取差异化的监管方式。虽然不是严格意义上的收紧，但至少收紧意味渐浓。

随后，在2020年8月，“三道红线”融资新规出台，房企肆意融资、做高杠杆的做法被关入笼中。预售资金的被监管对于房企而言，是对于投资回笼资金的占用，实际上相当于房企在资金利用层面已经进行了一次“去杠杆”。而新规的出台旨意则是设置明确杠杆线，彻底降低房企杠杆力度，预设房企债务风险对外界影响的防火墙。此时，房企传统的通过“借新还旧”方式维持流动性的方法已经失灵，只能通过快速销售回笼资金来保持资金链的正常运转。一方面是“三道红线”融资新规，房企向外融资的渠道被控制住；另一方面是预售资金监管政策限制，扼制房企挪用资金作为他用，房企面临着两大方面带来的资金链压力，债务问题逐渐凸显。

在楼市调控政策收紧、融资新规等政策背景下，2021年恒大、蓝光、新力等房企相继“暴雷”。受此类消息的影响， 2021年8月后部分城市又陆续出台加强预售资金监管的政策，以保证在建工程不烂尾。这对于现金流本就“捉襟见肘”的房企而言，其所在出台相应政策城市的投资，挪用资金链填补其他债务问题途径落空，资金链再度承压。

就目前来看，预售资金监管政策及融资监管新规共同挤压房企现金流，对房企而言形成双重“降杠杆”效应，且效果立竿见影。在严格的楼市调控政策下，销售增速下行，房企“回血”能力不足。而在多家房企相继暴雷的背景下，一些地方政府为防止“烂尾”工程的发生，又再进一步加强预售资金的监管，导致房企现金流进一步承压。综上来看，城市收取大量重点监管资金的举措则更像一把双刃剑，正面是确保资金专款专用，防止“烂尾”项目产生；反面则是加大房企流动性压力，增加了房企资金链断裂的几率，同样也增加了“烂尾”项目的发生几率。

整理/林丹妮 编辑/陈揽月

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