原创 UK Fortune 英伦财富 2021-09-04

英国专业的“出租房产”抵押贷款机构Paragon Bank的一项最新研究，统计出10个最适合进行学生出租房投资的大学城镇，投资者能够获得全英最高档的租金收益。

这项调查发现，回报率最高的前10个城镇中，有7个地方只有一所高等教育机构，且学生人口通常较少，不到2.5万人。显示针对学生租客的出租房产投资，在大城市之外还有更多选择。

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英国学生出租房投资收益最好的10个地点

根据Paragon Bank对过去两年的租赁数据分析显示，威尔士的斯旺西是学生房产收益率最高的城镇。前十城镇名单和收益率参见下图。

这里的租金收益率是指在减去税费、贷款利息和其他成本之前，房东每年可期待从购买价格中获得的回报百分比，也就是通常所说的毛收益率。

举个例子，一套价值20万英镑的房产，5%的收益率相当于每年的租金收入为1万英镑。

斯旺西的平均房价为231,534英镑，而平均年租金收入为22,140英镑，这意味着投资者通常可以期待9.56%的租金收益率。

据高等教育统计机构的数据，斯旺西有一所主要大学——斯旺西大学，拥有20,375名学生。

收益率排在第二位的是Hull，当地拥有14,255名学生。Hull的学生房产平均每年可以获得8.68%的回报。

在排名前十的地方中，只有利物浦、考文垂和利兹拥有多所大学。

其中，利物浦是拥有两所或以上大学城市中，收益率最高的。其房产均价为225,178英镑，平均的年租金预期为18,569英镑，相当于8.25%的收益率。

Paragon Bank抵押贷款的总经理Richard Rowntree说：“如果仅从租金收益率来说，大城市并不总是投资回报最好的地方，这些数字也证明了这点。”

一般来说，较小的城市/城镇专门建造的学生公寓比例也较低，但在大城市中却已经很普遍，而大城市也为学生提供了更多的可用出租房产，比如市中心的私人公寓，或者长租公寓。

而在城市规模较小的地方，通常有更多传统的学生住宿，比如多人合租的房产(HMO)，而且这些地方的房价通常较低，这也有助于提高回报率。

大城市中投资者之间更激烈的竞争被认为是这些地方收益率较低的另一个原因。

全国住宅业主协会(NRLA)的研究发现，大多数学生房东选择大城市中受学生欢迎地区的房产。

NRLA的政策经理James Wood表示："像曼彻斯特的Fallowfield或利兹的Headingly，是众所周知的学生居住区。因此，房产的竞争可能会比同样拥有大学的小城镇更激烈。

为什么投资学生房产？

租金收益率是投资者的重要考虑因素之一，Paragon Bank的研究显示，与不出租给学生的房东相比，出租给学生的房东收益率有更高趋势。

2020年第三季度，学生房东的总体平均租金收益率为6.6%，而那些租客不是学生的房东平均收益率为5.6%。

普通的出租房也可以作为学生房产，即几名学生一起出租一套房产，或者是学生合租房(HMO)，即学生自己签署单独房间的租赁协议。

如果一套房产中至少有3个租户，并共享浴室或厨房设施，则该房产被视为合租房(HMO)。

如果一套房产中有5个或更多的租户，那么这种房产就属于大型合租房(HMO)。在这种情况下，房东必须满足某些标准和义务，包括最小的卧室面积和适当的消防安全措施。

在目标租客是学生的投资者中，合租房(HMO)很受欢迎，因为这种类型可以使投资者获得更高的收益率。

Property Hub的联合创始人兼首席执行官Rob Bence说："除了每年涌入的新租户，更高的收益率是投资学生房产的关键驱动力。与一般租客相比，学生往往付的租金更高，特别是如果学生按房间出租。”

投资学生房产有哪些隐患？

随着专门建造的学生公寓逐年增加，特别是大城市，专注学生租客的个人投资者未来可能面临更多困难。

据Paragon Bank的研究，五分之二的学生房东担心自己投资地区建设的学生公寓或长租公寓会加剧竞争。

Rob Bence表示：“专门建造的学生公寓的受欢迎程度在上升，由此抑制了对学生房产和典型学生合租房(HMO)的需求。一些针对学生租客的普通房产无法与那些拥有各种设施的学生公寓来竞争。”

此外，学生房东们还要考虑一系列其他问题，包括暑假的空置期，以及学生不一定是最爱惜房子的租户这个事实。

据Paragon Bank的报告，十分之三的房东认为财产损失是出租给学生时的主要担忧。

Rob Bence说：“学生租房的损耗往往要高一些。能照顾好房子的学生的确有，但也要准备好学生们在房子里聚会、开派对。”

学生房产通常是合租房形式(HMO)，这意味着房东需要了解他们必须遵守的额外规定，包括每五年更新一次的HMO许可，增加的消防安全要求和废物处理。

全国住宅业主协会的政策经理James Wood表示：“不遵守HMO许可或管理规定的房东会受到严厉的处罚，房东必须确保他们遵守所有的规定。房东们最好是积累了一定的出租经验后，再选择学生租房市场。”

决定投资学生房产前，房东需要考虑什么？

尽管投资收益率很吸引人，但投资学生房产并不适合所有人。

市场调研公司BVA BDRC代表Paragon进行的研究表明，目前只有13%的房东将房子出租给学生。那其他房东是怎么做的呢？

13%的房东将房子租给当地住房补贴的申请者，12%的房东出租给退休人员，52%的房东出租给有孩子的家庭。

因此在投资学生房产前，明智的做法是首先考虑自己是为什么而投资，是为了在未来获得房价的增值，还是可以立刻获得租金收入，以重新投资或补充家庭开支？

Rob Bence说：“投资者仍将从资本增长中受益，但大多数选择学生租客路线的投资者将以租金收入为主导。”

与任何房产投资一样，充分的前期研究将是成败的关键。

建议房东提前了解当地大学需要租房的学生数量、专门建造的学生公寓规模这些关键因素。

选择区域时，也要了解学生的需求，学生们想靠近就读大学，但也想靠近当地的便利设施。

在Rightmove网站上查看该当地前一年的平均租金，当前待租房产的供应情况，都可以帮助投资者更好的了解租赁市场的情况。

也可以与当地的房产中介交流，了解学生需求以及最佳投资区域。

对城市或大学未来的投资项目也值得研究，因为这表明了未来一个地区对学生的吸引力。

最后，房东需要了解任何已出台的Article 4 Direction，因为它将阻止房东将房产的规划用途从家庭(C3)转为HMO(C4)类别。

Wood表示："如果一个地区有这样的规定，就会限制可用的投资物业的数量。那些以学生居住而闻名的地方往往有Article 4 Direction，这往往会推高已经是HMO类别房产的销售价格。

“因此，房东理想的选择是没有Article 4 Direction规定，和主要城市以外有大量学生人口的地方。"

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留学生租房宝典

如果没有预订到学校的宿舍，那么租房问题可能是各位留学生初到英国遇到的第一个艰巨任务了，尤其是在一房难求的伦敦，其中心酸真的只有跑过中介才体会得到。

虽然英国租赁市场非常的成熟、透明，但是由于国情差异，在英国租房的流程、所需时间、资金要求等等都和国内租房有很大的不同。对于许多初来乍到的小伙伴们，租房是个又费时又费钱的事情。往往一不小心，就被一些自己不懂的规定给套路了。

因此，充分了解租房过程中的权利和责任非常重要，这不仅可以确保在英国租到一个安全合适的房产，顺利适应英国生活，也自己保留了向房东或中介机构追责的权利。

关于如何合法的出租房产，政府对房东的要求很多。为便于理解，小编为您整理了英国政府公布的一份权威的租房指南，其中包含租户需要考虑、了解和做的一切。

· 租房前期必知 ·

• 想要租多久？

只要房东同意，半年、一年或十年都行。

• 预算几何？

具体详见：

https://www.moneyadviceservice.org.uk/en/articles/how-much-rent-can-you-afford

将税后收入的35%用于房租支出已经是多数人能负担的极限了，但在伦敦这一比例要远远高出35%。针对房租的可负担性，也取决于租客其他方面的开支，例如是否要抚养孩子等。

• 你想住在哪个区？

圈定的范围越大，找到中意房产的几率也就越大。

• 所有文件准备就绪了吗？

房东和中介都会再三确认你的身份，移民签证状态、信用记录录，甚至可能要求提供学校证明、就业证明等情况。

• 你是否有权在英国租房呢？

房东必将检查所有18岁以上租房人是否有权租房，会复印所有相关文件并退给租客原件。

• 你是否需要租房担保呢？

有的房东可能会需要有人来为你的租金担保，如果没有担保人的话，可以向Shelter求助。

• 租房方式知多少

直接找房东租房→

如果不想通过专业机构，建议租客通过那些属于认证计划(accreditationscheme)的房东租房。

英国国家房东协会（National Landlords Association）、住宅房东协会（Residential Landlords Association）以及住宅房东同业公会（Guild of Residential Landlords）共同负责这项国家计划。

直接找房东租房要注意各种骗局圈套，时刻警醒钱汇给谁了以及为什么汇钱。

通过中介租房→

搞清楚自己负担的所有钱款、税费，及缴费时间。根据相关法律，所有费用在中介公司以及相关网站上都应该是明确无疑的。

尽管英国政府已经承诺禁止向租户收取费用，但尚未强制执行。如果觉得中介费太离谱了可以和中介议价。

此外还应摸清你的中介是否参与independent redress scheme以及客户资金保护计划（client money protection scheme）。

信誉良好的代理商通常通过ARLA Propertymark、NALS、RICS或UKALA等专业机构进行认证。也可以找找SAFEagent的标志。

· 租前检查 ·

保护你的押金

房东要押金的话，查查看是否受政府审批计划保护，有的会代为持有押金，有的会为押金上保险；

此外英国也有押金重置保险可以选择，但确保在签字之前充分理解了保单内容，例如租约结束时房间内物品损坏的话，那么保险也救不了押金了。

根据法律规定，房东或者租房代理机构要按政府批准计划，在收到押金30天内确保租户的押金安全无虞。这些计划有助于保护租户的资金不被滥用、丢失，并确保可以安全退回。此类计划一共有3个，详见下列网址：

1. The Tenancy Deposit Scheme：https://www.tenancydepositscheme.com/
2. The Deposit Protection Service：https://www.depositprotection.com/
3. mydeposits：https://www.mydeposits.co.uk/

房东或代理机构须在30天内按选定的押金保护计划向租户提供所有信息。如果未能完成其中任意一条要求，他们就会丧失第21条驱逐租户条款的使用权。

• 明确租约期限。通常会是固定的半年或者一年，如果想住得更加安稳有保障，可以要求更久的租期。
• 儿童、宠物以及吸烟问题。此外还有存放单车、垃圾回收等问题，仔细看看是否有相关要求。
• 各种账单。租房前应明确由谁来负责水电气及市政税等各种账单。通常来说账单都是租户付。

以下网址提供了一些付账单的建议：

https://www.moneyadviceservice.org.uk/en/articles/the-best-ways-to-pay-bills

• 固定设施设备。看看自己是否能接受房内的固定设施等，因为一旦入住基本就没可能去改变那些设施了。
• 烟雾警报以及一氧化碳探测器基本是必备的，房东必须安装，这可是关键时刻性命攸关的事情。
• 检查房产的安全性。
• 检查房产是否已经不适于居住了。检查租约中是否有当房产不适合居住时可以免除房租的条款，比如洪水或火灾。

了解房东

• 租给你房子的究竟是房东本人还是转租的二房东。如果是二房东，请咨询真正房东的意见。
• 弄清房产维护时到底该找谁。
• 房子是否被抵押贷款。房东事先应该让租户知道这些，因为如果房东资金出问题，租户是可能被强制要求离开的。

多人合租

多人合租(HMO)指没有亲属关系的人共用厨房、浴室等设施的租房情况。有的HMO是要获得许可的，确保你的房东持有相关许可。房东依法须向租户们申明与他们合租人士的情况。

多职业合租的规则在2018年10月1日发生了变化。新规划定了最小卧室面积，单人成人房间不得小于6.51平方米。

同时也强制要房东遵守地方政府排污计划，确保他们的房产排污设施合规。

地方议会最多给房东18个月时间来调整房间面积以适应多职业租房新规。

· 历尽千辛万苦找到心仪房产 ·

检查所有材料：

• 租赁协议：确保仔细阅读书面协议并充分了解自己的权利和义务。房东或中介有固定模版，也可以申请政府版本的模版。
• 物品清单：入住前和房东一起过一遍房间内的物品清单，双保险起见，拍照留下证据最好。退房时一旦有争议这些照片就有用武之地了。签字并保留副本。
• 仪表读数：入住的时候别忘了给水表、电表、天然气表等各种仪表拍照计数，确保自己没有替前任租户多花钱。
• 联络方式：确保自己有房东或者中介机构的正确联络方式，包括紧急情况联系电话。租户依法有权知道房东的姓名和住址。
• 各种行为准则：检查房屋管理者是否符合各种行为准则。

房东要向租客提供：

• 一份《How to Rent: The checklist for renting in England》的复印件。在租客同意的情况下可以通过邮件发送PDF版本。
• 燃气安全证书。若有气体装置，房东必须在租约开始时和每年燃气安全检查后28天内提供这一证书。
• 押金相关材料。如果缴纳了押金的话，房东必须在30天内通过政府批准的计划对其进行保护，并向租户提供相关信息。知悉如何在续约结束后要回押金。保存好相关材料，因为最后都还得用。
• 能源表现证书 （Energy Performance Certificate）。这会影响到租户的每月的账单。2018年4月1日之后签订的租约EPC评级必须至少为E（除非适用有效豁免）。

依据相关条款，如果房东提供租户才材料不足，那么对于2015年10月1日后签订或续租的租约，房东是无权依21条驱逐租户的。但如果是租客违约，房东有权根据第8条内容驱逐租户。

还建议房东提供：

• 所有电器的检查纪录。电器安全使用是第一位的，建议每5年检查一次。

· 终于住进出租房 ·

• 租户要做什么：

按时付租金

缴纳各种水、电、气费以及市政税

好好照看房产，不要随意进行改造

搞好邻里关系

未经房东许可不要随意拼宿或分租

找到所有的阀门、保险丝盒以及其他各种读数表

知道各种设备的使用方式

每月至少对烟雾警报和一氧化碳探测器测试一次

及时与房东沟通需要维护修缮的小问题，避免酿成大祸

• 房东要做什么：

维护房产的结构和外观

每层安装烟雾警报，房间里安装一氧化碳探测器

处理好水、电、气等供应问题

维护所有房产自带设施

承担大部分维护工作

每年安排燃气安全检查

任何临时造访需提前24小时通知，不可随意进出房产

准备好各种相关许可

确保能效表现等级合格

为房产购买洪水、火灾等保险

· 租约临近尾声 ·

想续租的话要考虑的主要问题包括：

• 是否要签订新的租约。如果是的话可能要额外花钱，尤其是通过中介。如果不是的话就会进入“滚动不定期租约”，这意味着你可以继续租，但并没有固定的期限。如果准备退房要按租约约定的时间提前通知房东，一般是30天。
• 房东可能会涨价。

如果租户或房东想停止租约，有几件事是双方都要做的：

• 提前通知。如果房东不想继续租约的话要依法在适当的时间提前通知租户。
• 退还押金。退房清查的时候租户请尽可能到场，以便确认押金是否有必要被扣除用以抵付租赁期间造成的损失或清洁费用等。
• 租金：确保租金问题都解决完毕，不要想当然认为会从押金里扣。
• 各种水电网账单：把所有账单结清，否则可能会影响到个人的信用评级。
• 大扫除：清理掉所有个人物品，打扫房间，读燃气电表水表等，归还所有的钥匙，留下转寄地址。通过当地的回收服务处理掉不想要的家具。房东有权在14天之后处理租户遗留下的一切东西。房东会试图知会租户他们将要清理遗留物品。

租房过程中出了问题怎么办？

房东或者代理机构有义务确保租出的房屋符合租赁标准，包括天然气、水电等公共设施故障时及时得到维修或更换，保障房产处于一个良好的状态。

英格兰的所有房东和中介机构都必须服从政府批准的补救计划。

1. The Property Ombudsman：https://www.tpos.co.uk/

2. Property Redress Scheme：https://www.theprs.co.uk/

这些计划有助于解决房东、租户、中介机构间的纠纷，并且在无法自行解决纠纷时提供一个保障。

更多信息详请参见英国政府网站上的租房指南：

https://www.gov.uk/government/publications/how-to-rent

(本文内容为英伦财富(原名“英国房产周刊”)中文原创，信息参考自GOV、Dailymail等机构或新闻网站等。微信转发，必须标明出处：英伦财富。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)