宏福苑的前身～明代马房

从地铁5号线终点站～天通苑北站下车，往西北10公里，就是郑各庄村。这个户籍人口只有1000多人的村庄，实际容纳着近10万人居住。村子西南侧，是办公楼；村子南门附近，是宏福集团旗下知名旅游项目温都水城；村中有一个火炬广场，周围还有老年公寓、度假酒店、高尔夫练习场、医院、大学校园和100多栋居民楼……。

郑各庄村北濒温榆河南岸，南距平西府村4里。原属平西府镇，现为北七家镇辖村。有450户，约1500人，村民姓氏有杨、刁、蒋、李、张、刘等大姓。经济以农业为主，村域面积2.7平方公里，村址面积约5万平方米，有耕地4700余亩。由于濒临温榆河，历史上多次受洪水灾害。

郑各庄村在明代名字为郑家庄，因原始居民姓郑，被称为郑家庄。郑各庄的名字是由郑家庄的谐音而来，在古代中国北方，“家”字发“各”的音，近代以来，以姓氏命名的×家庄，大部分都写为×各庄。

昌平地区自古以来，地广人稀。洪武二十四年，昌平县有3680户，人口1万7千人。正德年间，人口只有8千人，嘉靖年间有5千人，直到清乾隆年间，人口才突破10万人。昌平军都山以南地区地势平坦，草木旺盛，河流纵横，明代御马监看中此地，纷纷选择在水草丰茂的地方建马房和草料场。明代御马监在昌平设有4处储存饲料的仓场和马房，“黄土仓（黄土店村）、汤山草场仓 （小汤山马坊村）、郑家庄马房仓（北七家镇）、吴家驼牛房仓（小汤山牛房圈村）。

明代的郑家庄马房，在郑各庄村南3里。清初，郑家庄马房被内务府上驷院接管，成为内务府管辖的皇庄，被称为南郑家庄，郑家庄和南郑家庄两村相距4里。清代康熙末年，在南郑家庄村北一里，建造了郑家庄行宫和理亲王府。因理亲王府建于平坊村以西，故而王府所在地被称为平西府，意为平坊村西侧的王府，因而南郑家庄也改称为平西府村。郑家庄行宫和王府是在明代马房城堡基础上形成的，王府建于城堡之内。据清内务府档案中记载：建造行宫和理亲王府共用银26万余两，档案中修葺的土城就是明代遗留下来的郑家庄马房城堡，明代的马房城堡是夯土城，周长3.5里，原有南北城门各1座，清代在建造行宫、王府时，扩大了城堡范围，将土城包砖，开挖护城河，城堡内东为行宫，西为理亲王府，城堡被当地村民初为“皇城”。乾隆十七年，理亲王府、行宫被拆除。1958年北京市文物普查时，平西府村还遗留城堡土墙长约500米，有南城门遗址，并保留南门汉白玉石匾额一方，楷书“来熏门”。经实际测量：郑家庄皇城遗址，东西长570米，南北长510米，总面积近30万平方米；护城河遗存南、北各长约504米，东、西各长约584米，总长2176米，理亲王府遗址后为平西府中学。

1959年，郑各庄村随平西府乡划入北郊农场，成为农场下辖的6个管理区之一“平西府管理区”，归属北京市农场局管理。郑各庄村在北郊农场时期，经济定位是畜牧养殖和鱼业，是北京市场菜篮子之一。

1984年，北郊农场所属的6个管理区改制为乡，划归昌平县管辖。2001年，北郊农场划入首农集团，开始了调整产业结构，实现以商业和办公地产经营管理为核心的主导产业转型。

北郊农场办公大楼

上世纪九十年代末，北京市政府实施经济适用房规划建设，天鸿集团看中了北郊农场回龙观这块风水宝地，北郊农场决定将下属企业拍卖或搬迁，开发房地产建设。于是出现了三合庄（现风雅园），周庄（现云趣园），北店（现龙腾园）,良庄(现矩阵小区)等住宅小区，同时修建十里长街，连接回龙观和霍营，为以后开发回龙观东部做准备。从那时起，北郊农场变成了北京市最大的建筑工地。之后，华远房地产买下农场家属院西面至现八达岭高速这块土地建设住宅小区，这就是现在的慧华苑。

随着市场经济的发展，北郊农场所属村镇不再依靠计划经济，各村八仙过海，各显神通。1993年，郑各庄村民集资144万，成立了“北京宏远机械施工公司”，1996年，郑各庄村十几家集体经济组织整合在一起，组建了宏福集团，接着又以参股、控股的形式引进高新技术企业。1998年，受北郊农场回龙观发展经济适用房的启发，宏福集团吸收村民500万元，在郑各庄村集体建设用地上建起4栋住宅楼，搬进了144户村民，成为宏福苑小区的雏形。这4栋楼的盈利，使宏福集团意外地发现了经营方向，拉开了郑各庄旧村改造和宏福苑村产权社区的序幕。

从1998年开始，宏福苑小区陆续建设起来130多栋住宅楼，建筑面积超过10万平方米，凭借村产权房的价格优势吸引了不少外地投机者买入。公开资料显示，航天部、福田汽车、安贞医院、三一重工等多个单位、企业先后在宏福苑小区团购房。宏福苑的楼盘，在2000年左右每平米1000元左右，2004年，价格为2000元左右，随后，价格一路飙升，6000元、1.2万、1.6万，到现在二手房已经到达2万元，一套100平米左右的房屋，租金已达4500元左右。虽然郑各庄村周边交通条件不好，距离地铁站较远，只有立汤路和北清路，相对于高昂的商品房价，这里便宜的房产也能满足一部分北漂人的留京梦想。

随后几年，宏福集团相继开发了水上公园、温都水城、水城国际酒店、温泉养生会馆、HI水空间，温泉养生会馆、湖湾酒店、宏福大厦等。2009年以后，宏福集团又北京邮电大学、中国戏剧学院、北京电影学院等著名高校以及北京安贞医院入驻郑各庄村。宏福集团通过开发住宅、引进企业的方式，获得了巨大收益。公开资料显示：宏福集团已经成为拥有400亿元资产、70余家全资子公司30余家全资子公司的大型民营企业集团。