上半年楼市还在涨 下半年拐点？

截止到5月底，全国各地楼市调控总次数至少有234次，但是全国整体房价继续上行。

据统计，今年上半年，全国百城新房平均价格16063元一平，同比上涨3.9%。一线城市的新房均价同比上涨了3.7%，其中广州一枝独秀，深圳垫底。广州上半年新房均价涨幅最大9.72%。上海51166元/平，涨了3.67%；北京43939元/平，涨了3.05%。深圳基本持平。

其中二线合肥，东莞涨幅达20%左右，杭州、南京、成都、重庆的表现也不错，涨幅在6%~8%之间。

楼市泡沫明显

中国楼市泡沫的声音已经多年，泡沫之大声音不绝于耳。

第十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席贺铿接受中国房地产报记者采访表示，我国房地产泡沫或不低于30%”中的“30%”这个数字是通过房价收入比推算出来的，房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比，国际上通用的房价收入比计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。国际公认的合理房价收入比取值范围为4-6，我国房价收入比则为8-10，所以至少超过了合理范围30%。

目前中国买房中位数为1.25万/平，一套100平在125万，基本上就是一家人不吃不喝近十年的收入。

地价依旧上升中

2021年上半年的楼市像极了2016年下半年的躁动期，差别在于2015年政府连续降息，房地产去库存推动房价疯狂，2021年在于全球经济改善，全球货币继续宽松预期且国内经济表现良好，一季度中国GDP上涨18.5%。

从今年上半年土拍可以看出，二线部分城市土拍依旧火热，其中以重庆为代表，16块土地累计成交328.43亿元，平均楼面地价达到8040元/平米。平均溢价30%，2020年重庆房价均价在1.2万/平，如果新拍土地房产入市房价直接1.6万/平左右，这是一个强烈的看涨预期。合肥首批次集中供地成功出让12宗住宅用地，共计1254.38亩地合肥土拍揽金达160亿：半数宅地溢价率超29% ，8宗地触顶摇号。一线城市广州市同样火热，狂揽906亿!广州史诗土拍42宗地成功出让!平均溢价率14.58%。

从目前人口流入来看，一线深圳，二线，杭州，广州，长沙，苏州等，2020年人口流入达40万，这些城市房价基本难跌。其他南方二线城市人口多数净流入，房价继续持稳。

下半年短期拐点已到

这一轮房价上涨最先于2020年上半年的深圳，这一轮从6万均价，涨到目前近8万均价。深圳几乎就是中国房价的旗手，从供需来说，深圳人口流入大，土地少，当年深圳特区规划的目标是深圳千万人口，目前深圳常驻人口1756万，供需矛盾一直紧张。同时作为中国最具创新城市，消费能力在珠三角最强，也支撑了深圳的房价，这一轮从6万均价，涨到目前近8万均价。

而上一轮房价暴涨始于2015年，深圳房价受股市崩盘，资金入楼市，央行连续降准降息推动下，深圳房价从2015年均价3万多，涨到2016年底近6万，几乎翻倍。此后房价进入整理期。一直到2020年。

目前六月份深圳二手房成交量跌破3000套，而去年同期成交10597套，下降七成。5月份二手房下跌0,1%,是2019年7月来首次。

新房依旧火热，6月份新房成交量2866套，同比增长7%，六月份，整体成交5441套，环比下降4.6%。

房价进入盘整期

卖方价格稳定

地价的小幅上行，导致开发商利润保持低位，如果再提价，销量减少，三道红线很容易踩到，所以一手新房目前售价普遍低于二手房。低利润已经是市场常态。

实际上随着楼市调控的深入，市场上的开发商利润的确受到了限制，例如2021年全国百强房企的平均利润率就只有11.2%。也就是说现在的开发商虽然还能赚钱，但也只是转一个辛苦钱，绝不会像以前那样轻轻松松就能赚大钱。就连万科董事长郁亮都承认：未来房地产只能赚加工和服务的钱！可以说房地产暴利的时代已经结束。

同时受地产是普遍的融资压力和债务负担，楼盘打折出售有望成常态。

贷款依旧难

限贷，断贷下半年可能还会延续，由于上半年人民币住房新增贷款较快，目前已经开始限制，在贷款难的压力下，下半年成交量肯定不看好，成交量的不足，无法支撑房价整体继续上行。

投资需求遇冷

投资房地产紧箍咒越来越多，叠加利率上升，多个热点城市限售周期长，短期炒作房价越来越难，投资需求大大减少。

所以，在今年上半年一系列政策调整下，短期还未正在看到楼市真正降温，但是短期趋势进入调整周期已经形成，让子弹再飞一会!