1、有关十八线县城房价的讨论

长假回来，有同事聊了假期有关房子的见闻，他在北京工作已经5年多，攒了一些钱，现在也老大不小了，家里人想着卖掉老家的一套房，给他凑凑首付。他老家在中部某小县城，计划卖掉的房子是2013年买的，120平，当时花了40万，装修花了16万多，成本小60万，最近房子不好卖，想着65万卖掉，但是这房子有些问题，没有电梯、房型结构也一般，别说65万了，就是55万亏本甩卖也无人问津！同事一脸沮丧地说，50万或许有人会买。所以，如果把过去的7年作为考察标准，这笔投资在这个时点来看，毫无疑问是亏了，而且亏大。

巧的是，另外一位同事的老家也是在某小县城，他家在2014年也买过一套房，当时纯粹属于跟风买的，只是觉得现金贬值太快，就买了第三套房，93平米的二手房，花了45万，买的时候，有很多专家说只有大城市的房子才有投资价值，小县城的房子不能买，然后果然就下跌了，但是2015年底房价又开始涨，而且涨幅还不小，目前那套房子市场价大概90万左右，85万出手很容易，这位同事的老家在苏北某县，该县人口过百万，有高铁、有机场。这位同事还用他北京的房子做了一个简单的比较，2014年房价大概在5.5万每平，现在房价大概是13万左右，老家房子的涨幅一点都不比北京房价涨得少！关键是现在北京的房子没什么成交，而他老家县城的房子成交很活跃，最主要的是6年前45万元在北京买房是根本不可能的事。按照他的预计，随着更多高铁路线的开通，他们那里县城的房价还会继续上涨，或许和浙江、苏南动辄两三万的房价不能比，但是单价过万还是问题不大的，好地段房子两万也有可能。

两位同事完全不同的县城买房经历，让我们陷入了热烈的讨论，那就是县城的房子到底还能不能买？

2、县里的房子都是什么人在买？

尽管媒体、专家们一直以来都在说，只有一二线城市的房产才有投资价值，县城的房价泡沫很大、风险很大，不值得投资，然而县城的人们就是爱买房，基本上家家都是两套房、三套房甚至更多，空置率远超大城市。一般说来，在县城买房最多的人大概是这么几类：

一是当地收入比较稳定的群体，比如机关事业单位工作人员、教师、医生、国企工作人员等等，这些人根本没有想过未来变现的问题，只是单纯认为钱在手里贬值太快，还是买成房子更稳妥，他们像存钱一样存房子，存完一套再存一套，他们买房一般很少贷款，即使贷款也很快就还完了，持有成本与现价相比，要低很多。

二是当地的农村人口。最近十多年来，农村人口外流严重，农村学校的教育水平严重退化，农村人自己因为没有接受好的教育导致只能外出打工干很苦很累的活，自然不愿意让下一代继续自己走过的道路，因此想法设法也会在县城里买一套房，主要是为了让子女可以在县城读书，这一部分人口基数很大，以百万人口县计算，十多年前县城人口往往只有不到20万，现在很多都有四五十万人了，多出来的人群构成了县城房价最有利的支撑。

三是返乡置业人群。这一部分人也不少，很多人在大城市工作，但却买不起大城市的房子，然而拿着一线城市的工资，在老家县城买套房却非常轻松，这些房子现在很多都是空置房。

所以，县城的房价上涨其实最大的主力军不是什么炒房团，大多数情况下都是本地人。他们买房子，要么是给子女结婚用，要么是给自己留条后路，要么就是因为资金实在找不到出路，担心贬值不得已才买的。

3、县城的房子到底能不能买？

回到开头的问题，两位同事的买房经验引人深思，显然随便买套房就可以大赚的好日子已经一去不复返了，这已经成为大家的共识。甚至大城市的房价想要大涨也很难，毕竟在稳房价和房住不炒的背景之下，房价只要一呈现出快速上涨的苗头，立马就会被摁住，7月以来，深圳、杭州、沈阳、成都、无锡、常州甚至吉林一些中小城市都出台了楼市新政，目的就是遏制房价过快上涨。在这样的情况下，一些区位优势不错、产业基础好、人口数量多的小县城房价反而上涨空间更大，比如浙江德清，高铁到杭州只有13分钟，2年多的时间房价就翻倍还拐了个弯，这样的例子值得好好研究。

房价未来会不会跌？事实证明，房价这东西跟股市有的一拼，只不过过去几十年来房子几乎一直是牛市，很少见到牛回头，因此预测准确的人极少，因为大部分人其实是被社会发展的大趋势裹挟的，完全就是身不由己随大流，有超前眼光的人其实很少。很多人讲，房价短期看金融、中期看土地、长期看人口，有一定的道理，但逻辑是逻辑，事实却是事实，有时候现实会让逻辑链条出现中断。

比如长期看人口，一直以来一线城市房价高的理由就是人口。但这个理由其实可以用在二线城市、三线城市、用在县城，却独独不好用在北上广深！因为很多人想当然的认为一线城市人口多，但其实这里的人口指的却是增量人口！北上广深的人口基数是大，但是户籍政策却是最严的，从增量人口来说，一线城市反而是最不能看好的，当然一线城市的土地资源肯定是最紧张的。小县城的投资门槛低是最大的优势，也不用像大城市那样上太多的杠杆。

而就房价而言，最根本的还是要考虑人们的收入水平和通胀水平，逻辑上讲，在买房资格被严格限制的前提下，北上广1-2万的工资支撑十来万的房价，小县城三五千的工资支撑六七千近万的房价，好像也没多大区别嘛！另外，通胀这个因素也是必须要考虑的，80年人均工资三四十，2000年人均工资五六百，今年人均工资五六千，那么2040年呢！你觉得人均工资会是多少？

结论：无论从事实，还是从逻辑出发，房价这东西其实不适合一概而论，和如同买股票一样，茅台看上去很好，但是很多人压根就没资格买，而且茅台的估值已经非常高了，而逻辑上，市场的风格一定会变的，今天被大家疯狂追捧的东西，未来一定会被人弃之如敝履，人类数千年文明史上，能一直被人们喜欢的除了钱还是钱，房子被喜欢，只是因为它能代表钱罢了，一旦这项功能弱化了，人们还会去追捧么？可问题是，这种情况会发生么？#理财大赛第三季#