案例借鉴一：乌镇国际健康生态休闲产业园

中国首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园区

该园区坐落于乌镇白马墩村，总规划用地约5500亩，总投资超100亿元。2012年6月28日，乌镇国际健康生态休闲产业园暨雅达国际医疗公园。

项目正式开工建设，率先启动是医疗公园和老年大学等公共设施建设，这是中国首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园区，目前已被列入2012年浙江省重点建设项目和服务业重大项目。

项目构成及说明

医疗公园 由Medical Park康复医院、亚健康体测中心和社区门诊组成。

老年大学 以园区生活服务体系的品质教育服务为基点，为广大老年客户实现"健康老人、快乐老人、有为老人和成功老人"的人生目标提供服务平台。

自助养老区

结合桐乡和乌镇区位环境以及地块特质，开发具有独立产权的休闲高端养老居住生活区，树立开放型自理养老园区标杆。

养老示范区

非自理老年人群打造的养老中心，具备专业护理机构和必要的医疗保障，采用国际先进的养老护理区模式进行订单式构建。

五星级会议酒店

既可为大型集团公司、政府机构等提供高端专业会议、会展服务，又可为乌镇国际旅游区提供高端商务休闲、度假旅游配套服务的符合乌镇文化底蕴的高端酒店。

休闲商业区

充分发掘和利用桐乡的历史文化底蕴，发展有江南水乡特色的高品质古镇商业街区、企业会所、民宿，同时满足核心区其他功能区块对商业的需求。

投资方：雅达国际控股有限公司

交通区位：紧邻申嘉湖高速公路，苏、杭、沪三角中心区位，处于长三角的2小时经济圈内。

整体定位：复合型休闲健康养老主题园区

模式创新：健康医疗+养生养老+休闲度假"的全新模式

功能划分：该产业园分为核心区和拓展区两部分，其中，核心区占地1516亩，预计投资超40亿元，包括六大功能区块。

• 复合型的开发模式：以健康医疗为特色服务配套，满足养生养老、休闲度假等多种需求，赢利多元化；• 国际资源整合：引驻德国医疗专家的运营团队，提高国际品质；• 资金支持保障：获得国家社保基金的参与投资

案例借鉴二：上海亲和源——" 会员制管理"模式

◼ 区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称"小

上海"的周浦镇3公里

◼ 占地面积：84000平方米

◼ 建筑面积：100000平方米

◼ 公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住。

功能 设施 数量

住宿 公寓12幢838套全装修全配置居室

精神生活

（老年大学、老年活动中心）多功能综合楼 一幢

餐饮 配餐中心 一所

休闲娱乐

（品茗、座谈、棋牌等活动）休闲茶栈 两处

休闲娱乐

（运动保健）游泳池、健身房、水疗馆、楼会务活动中心、多功能影音厅一座会所医疗护理 老年医院及护理院 300个床位商业购物小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等交通服务 班车

成功点1：具有养老特色的功能构成与服务设备设施

 服务内容：

✓ 每周预约上门一次家政服务

✓ 每两周预约上门收集清洗床单被套一次；

✓ 物业管理费；

✓ 每人每年一次全身医疗体检；

✓ 每人购买一份意外保险；

✓ 公寓内所有家具家电的保养维修和更换；

✓ 社区内各类文体设施的使用；

✓ 管家部提供的其他类免费服务等。

◼成功点2：注重社会专业资源的整合化运用

 配餐中心：由专业餐饮管理公司管理，管理公司按营业额与亲和源分成；

 颐养院：与上海三级甲等医院对接，由专业医疗机构派出团队进行管理；

 健康会所：聘请国际著名上海美格菲康健管理公司进行管理；

 商业街：沿街商铺，对外开放，只租不卖，包括美容美发、饭店、超市、药店等。

◼成功点3：物业的智能管理

上海亲和源老年公寓在我国率先实现物业的智能化管理，引入ERP信息管理系统、设置紧急呼叫系统、智能监控、智能一卡通等，极大便捷会员在亲和源的生活。

◼ 成功点4：项目盈利模式分析——长、短期租赁并举

◆ 长期租赁

A卡：——销售概念的长租性质

需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。

不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费（根据房型不同）

B卡： ——租赁概念的短租性质

该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费，不能转让。

有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费。

◆ 短期租赁

• 根据老年人心理和行为特征进行养老建筑的设计；

• 注重社会资源的整合；

• 注重商业模式的设计；

• 关注盈利模式，长、短期租赁并举

案例借鉴三：北京太阳城

借鉴之处

◼ 区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。

◼ 规模：占地面积42万m2（623亩） ，总建筑面积30万m2 ， 容积率0.7，绿化率60％。总投资5亿多人民币 。

◼ 开发模式：由财政和民政部门划拨部分资金，与房地产开发和销售企业以及物业服务企业合作开发、销售。

◼ 产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅

◼ 社区特色：中国式的园林，2万平米的人工联体双湖，L型绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户。

◼ 客群特征:

• 太阳城医院
• 购物中心
• 出租老年公寓销售别墅
• 销售住宅
• 销售住宅
• 酒店
• 度假村

中医院✓ 医疗护理服务：北京太阳城医院、国医堂

✓ 文化娱乐设施：文化宫

✓ 休闲度假设施：假日酒店、温泉会馆

✓ 商业服务设施:购物中心

✓ 其他设施：家政服务中心（为租住或购房者60岁以上老年人提供9款33项免费服务）

成功点1：完善的养老配套，提供全套专门的老年物业服务

成功点2：区位优势，位于城市未来发展方向区域

✓ 昌平是北京城市总体规划中重点发展的卫星城，小汤山为示范镇，

✓ 周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地。

成功点3：居住形式灵活化，提供多种养老模式

开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现

可持续运营

北京太阳城银龄公寓——完全租住式老年公寓

–北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700 平方米;

–A栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅;

–B栋拥有各类户型房间297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅。

• 注重项目地周边区域环境和未来发展导向

•多种居住形式并存，养老方式多样化

•注重整合资源，提供完备的医疗设施

•老年服务公益化、免费化

•巧妙运用现代云技术，造福万民

……

其他国家产品特点借鉴之处

美 国

建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。

美国已开始使用家庭监控系统，相比每周约１０００美元的养老护理费用，电 子监控系统便宜得多。

公寓三种：

✓普通型老年公寓：它和普通居民公寓有共同之处，每个老人有一套房，一般为一 室一厅一厨一卫。

✓ 养老院型老年公寓：老人住的也是一人一套房，内有一室一厅一厨一卫。

✓医护型老年公寓：这种公寓多为每个老人住一间类似旅馆的房间完善的配套设施与功能区划分

日 本

老人福祉设施：主要是由政府出头，有老人日服务中心、老人短期入院设施、养老院加盟中心、特别养护老人之家、轻费老人之家、老人福祉中心、老人看护支援中心等等。

收费老人之家：引入社会的资金和力量，府县一级政府批准后，由民间企业来经营。收费老人之家按照不同功能和形式又分为三种类型：

日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。

提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。

老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。

欧 洲

国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。

建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。

 英国开始计划构建全智能化的老年公寓，英国政府已宣布计划投资８０００万英镑（约合１．６亿美元）援助当地机构使用电子传感器帮助老年人生活。

 护理人员并不是将老人看做病人来照料，避免使老人们对自己的未来产生悲观厌烦，觉得来日无多，而是将他们看做朋友，陪他们聊天，组织活动。

 护理人员也多是成熟而有经验的中年女性。

 练表演节目、做游戏、下棋、打球、玩牌，公寓的娱乐设施应有尽有。

 时常还有大学生和名人光顾老年公寓，与老年人进行联欢，这几乎成为了一项社会公益机制。在那里，老人感到非常的充实，在这样的地方颐养天年，图的是活得有尊严。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。

从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：

一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；

另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。

案例借鉴二、良渚文化村

项目位于杭州市西北部，依托良渚文化遗址。总占地面积约10000亩，其中保留了5000亩原生态山林，总建设用地约5000亩，项目总建筑面积约340万平方米左右，其中住宅面积约230万平米，公建设施面积约50万平方米，旅游服务配套月70万平方米，定位为集旅游、居住、创业三重功能于一体的城市综合体。

总体布局：

良渚文化的总体布局可以概括为"两轴两心三区七片" 二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落，二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区，三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区，七片是分布在山水之间的主题居住村落。

布局理念：

尊重自然纹理，有效保护原生态系统和原生村落分布；多组团中心的城市生活，强调村落生活的完整性。多主题村落形态，五分钟步行半径。

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