2021年房企如何突围？必知5大趋势

2021年已经过去两个月，对于所有的房企而言，依然不敢有任何松懈，在行业巨变的背景下，如何顺利突围，是所有房企绕不开的一个话题。今天就来聊聊，事关房企突围的5大趋势。

1. 楼市调控更严

长期以来，楼市调控往往集中于限购、限价、限售等需求端传统手段上。

2020年下半年以来，楼市调控手段已经全面升级，已经从需求端逐渐扩展到供给端、资金端和土地端。从而房地产长效机制对楼市4个主要市场主体都进行了限制。

图：房地产长效调控机制

限购限贷主要是从需求端限制炒房，防止房价上涨过快。

在需求端，限贷限购无法阻止房价的上涨，因而通过“三道红线”把房企纳入调控范围，以有息负债规模为融资管理操作目标，在融资环节对房企进行限制。“两道红线”根据银行的资产规模及机构类型，分档对其房地产贷款集中度进行管理，设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。从而用监管的手段给房企融资限流。

由于地方政府对土地财政的依赖，让他们很难在调控中下狠手，各地都出现了“一方面调控房价，一方面又推高地价”的问题。因此，这次“两集中”土拍新政对重点城市土地出让进行了调控。重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行集中发布出让公告、集中组织出让活动。

并且，原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡，同时还要求土地供应量不得低于近5年的平均完成交易量。

至此，房地产长效机制对楼市的4个主要市场主体（购房者、开发商、银行和地方政府）都进行了限制。

在城市方面，两个月内上海、北京、深圳、广州、成都、合肥、杭州、东莞等城市加码调控，住建部副部长直接带队督导，对“假离婚”、中介炒房、投机炒作，违规资金炒房进行重点打击。

1-3月份调控政策极为高频、极为全面，可见2021年全年楼市调控政策会更严格，打击力度也会更大。

2.物业战场将会“硝烟弥漫”

在房地产行业进入存量时代之后，物业势必将成为主宰舞台的绝对主角。

3月4日，龙湖物业以12.73亿元收购亿达服务，而仅仅不久之前的2月25日，碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股份，为当前物业行业收购金额最大的案例！频繁的并购，充分体现了资本市场对于物业版块的 长期看好。

在2020年，共有18家物业服务企业登陆资本市场，超过历史任何一年。2021年，仅仅过去三个月，又有多家企业成功上市。截止目前上市企业总量达到45家。

截至2月底，45支物业股总市值8049亿人民币，同比增长178%。45家企业中，有34家拥有在A股或H股上市的地产公司背景。与地产股市值整体下滑不同，物业股市值正呈现快速上涨的趋势，未来不排除会有部分物业股将接近或反超地产股。

数据显示，在2020年，共有18家物业服务企业登陆资本市场，超过历史任何一年。2021年，仅仅过去三个月，又有多家企业成功上市。截止目前上市企业总量达到45家。

图：2021年1-3月重点城市调控政策 数据来源：CPIC，克而瑞物管分析

由于房地产的增长空间开始受到压缩，房地产开发红利逐渐褪色，整体开发增速放缓，针对房价和土地市场的调控不断压缩房企利润空间。2020年“三条红线”的出台更加剧了房企在资金获取方面的难度，约束房企的拓张速度。对于房企而言，谋求主营地产开发业务的高速增长已经成为历史，必须开辟新的增长方向，而物业作为与地产业务关联最紧密的模块之一，受到青睐，实乃情理之中。

而另一方面，物企持续的规模化扩张能力及跨业态多元服务的创新能力，使得物业股极具想象空间。

所以2021年，我们将会看到，房企在物业战场异常激烈的厮杀！

3. 数字化转型加速，人才抢夺加剧

2020年是房企数字化进程加速的一年，也是数字化真正元年。在数字化建设方面，头部房企由于具有资本和技术上的优势，其在数字化方面的动作也是非常迅速的，并且已经初见成效。

以碧桂园为例，自确立数字化转型战略——碧合计划之后，集团上线整套解决方案替换原有系统，实现了SAP财务、人事管理、流程管理系统以及主数据系统的全面上线，并通过系统集成平台实现主数据的集成，形成标准化的数据管理机制，保证各团队之间的高效协同、各中心之间的联通以及和外部生态伙伴之间的连接。

据悉，该计划帮助碧桂园节省了2/3的时间和一半的成本。目前，碧合计划已覆盖全国所有区域，共数千个子项目。

而行业内对科技极其重视的万科，在早在2016就开展了以数字化为方向的“沃土计划”。该计划历经三个阶段，首先是2016-2018年的信息化阶段，其次是2019-2021年的数字化应用阶段，2022-2024年是万科实现智能化的阶段。目前，万科的数字化团队已经有500余人。

龙湖地产早在2018年就招揽了一大批来自阿里、腾讯等互联网巨头的人才。此外，它还前往美国招揽8大名校（哈佛、耶鲁、斯坦福、麻省理工、普林斯顿、哥伦比亚、卡耐基梅隆大学和加州大学伯克利分校）的人才。

在房企数字化转型方面，按照克而瑞发布的《地产行业数字化发展报告》显示：2020年，TOP50 房企从资金投入到组织投入均出现明显的增长。

首先，在资金投入上，60%的TOP50房企增加了数字化投入，其中约14家资金投入增加在一千万之内，16家为千万级以上，甚至有的已经过亿。

其次，在组织架构与团队上，90%的TOP50 房企均把信息部门作为集团的一级部门，且大部分由副总裁级别挂帅。团队投入方面，去年有50人以上信息团队的占三成，今年则已过半。

由此可见，越来越多的房企大力发展数字化，通过数字化科技赋能业务发展。

图：2020年Top50房子数字化发展现状

房企数字化的快速推进，带动了对人才的大量需求，进而推高了相关人才的待遇水平。

据悉，有房企数字科技部门给应届生开出了40-50万的年薪，而经验丰富的数字化高级管理人才年薪可达千万。

高薪招人一方面说明房企求才若渴，另一方面也说明人才资源的匮乏。用某房企创始人的话说，地产开始进入竞争的新时代，数字化会成为未来新的生产力。

而决定数字化的，毫无疑问，是人才！

4 房企自有租赁品牌崛起，发力提升渠道能力

关于鼓励房企进入租赁市场的政策早已有之。《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）有关规定，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务：支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

以前房地产行业“轻租重售”，但随着一系列租赁试点方案出台，积极发力租赁市场，促使房地产从单一“拿地卖房”向出售与自持运营并举的时代过渡，可以预计，未来将是自持物业的高潮期，而“从售转持”的改变，也要求开发商必须提升轻资产运营能力。

2021年开年来，头部房企龙湖、万科、碧桂园陆续推出了房屋租售的新品牌，正式进驻中介行业。

2021年1月26日，龙湖官宣房屋租售、房屋装修两大主航道业务全新品牌“塘鹅”。

而同一天，万科正式宣布，万物云旗下“朴邻”与“为家”两个品牌正式融合升级，推出全新品牌“朴邻租房”。

1月29日，碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”。

在此之前，恒大集团收购全国152家中介机构，并在短时间内重组恒房通成立房车宝集团，全方位对标贝壳，打响了房企进攻中介行业最响亮的一枪。

至此，已有4家代表性头部房企高调宣布，加大发展房地产租售业务。

头部房企集中推出房屋租售的新品牌，主要是基于以下三点考虑：

（1）房地产存量时代，租售业务发展空间大。据平安证券预计，到2024年全国房产交易总额将达30.7万亿元，经纪服务佣金收入将达5078亿元；2019-2024年复合年增长率分别为6.6%、15.1%，可见我国租售业务有较大发展空间。

（2）租售业务属于轻资产，能获得资本市场较高估值。贝壳市值一度超过700亿美元，相当于中国地产公司top3的市值。租售业务属于轻资产，基本没有负债，现金流充足，能获得资本市场较高估值。租售业务作为房企轻资产业务，对标贝壳估值，具有很大的想象空间。

（3）提升自身渠道能力，摆脱专业中介“渠道”依赖。众多房企开始自建渠道，进行线上营销等等，无非是摆脱专业中介机构渠道的限制，恒大、碧桂园、万科及龙湖等头部房企拥有庞大的楼盘及客户量、超高的城市覆盖率及行业话语权，将这些优势进行整合，完全可以提升自身渠道能力。

5. 产业地产日渐兴盛，未来可能主导房地产主流市场

众所周知，住宅房地产已进入“存量大，增量减”的阶段。一方面，出生人口步入下行通道；另一方面，城镇化率曲线由陡峭进入平缓。

与此同时，产业地产日渐兴盛，将主导未来十五年乃至二十年的房地产主流市场。产业地产新一轮发展的起点可以看作2015年的PPP模式，彼时，政府大力推动基础设施的PPP模式，产城融合、产业新城、产业小镇、园区4.0、智慧园区等一众概念口耳相传，从这时起一大批产业地产商开始步入高速增长阶段。

产业的发展是产业地产发展的原始推动力。产业的发展对于产业地产的影响主要在于两个方面：一是产业地产边界的扩大，由原来的纯工业园区向文创园区、科技园区、物流园区、产业小镇、产业新城等多元化多产业领域发展；

二是产业升级带来的产业地产品质升级，由原先的以劳动力密集型为代表的工厂厂房向以知识密集型为代表的科技研发总部、办公楼升级，产业园区不再限制于单调的色调、呆板的建筑风格、杂乱的园区环境、拥挤的建筑物分布，而是高科技型、人文性、生态型的集合，是一个地区经济的引擎与生机所在。

同时，产业也是衡量一个产业地产项目是否成功的唯一标准。产业园区的成功在于要形成一片产业的森林，既要有参天大树（龙头企业），也要有繁茂的小树小草（中小微企业），要形成完整的协调的生态整体（产业生态和产业链），形成产业特色，打造产业高地。而空虚的、泛化的、没有产业承载的园区注定是没有灵魂的产业园区。

产业地产商业模式要找准两个平衡点。一是要找准销售面积和租赁面积的平衡点。销售代表着快速回笼资金，方便复制与扩张；租赁意味着持续的现金流流入，能保持稳定的盈利能力。纯粹的销售是地产商思维，纯粹的租赁是运营商思维。

二是要找准物业服务和增值服务的平衡点。物业服务既是“里子”，也是“面子”，是产业园区的基础服务。增值服务代表着产业地产商的产业能力，包括产业招商能力、产业运营能力、产业服务能力、产业投资能力、产业资源链接与整合能力、产业战略研究与规划能力、产业平台搭建与运维能力等。物业服务是增值服务的起点；增值服务在主营业务收入中的比重越高，说明产业地产商的发展越高阶。

对于房企而言，在住宅地产业务增长难以为继的时候，发力产业地产，将是另外一个富有想象力的赛道，而2021年，将会是产业地产爆发的元年。

对于房企突围，你有什么观点呢？快留言分享吧。