（报告作者：同策研究院，本报告pdf版获取方式见文末）

上海出台“沪十条”新政，从“进一步发挥好联席会议作用”、“完善土地市场管理”、“严格住房限购”、“调整增值税征免年限 ”、“差别化信贷政策”等十个方面对2020年疫情控制后上海楼市量价齐升以及新房认筹比过高等现象加以管控，促进房地产市场回归平稳；整体来看，新政对二手房市场影响大于新房。

一、我国宏观经济及上海商品住宅市场发展形势

我国实体产业复苏缓慢

2018年后，受全球贸易局势恶化，发达国家经济复苏乏力；2020年疫情控制后，我国实体产业迅速恢复，2020年3月后PMI指数超越欧美日发达经济体，率先复苏。随着发达经济体的货币宽松及相关政策的刺激，实体产业恢复迅速，持续的稳健货币政策，使得我国实体产业复苏放缓，目前已经完全落后发达国家。

经济复苏面临挑战，消费需求仍受抑制

从中国GDP实际同比增速来看，2021年上半年累计GDP同比增速达12.7%，二季度同比增速达7.9%，预计下半年经济增速降至5-7%。经济呈现复苏态势，但仍然存在不平衡、不充分、基础不稳固的问题，以消费为例，2021年上半年，城镇居民人均消费性支出增速背离收入的增速，居民的消费需求依然受到抑制。

房地产业发挥稳定经济的作用

十九大提出对“房住不炒”、十四五规划提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，背后的原因是房地产业涉及产业多、稳定经济作用大。2020年疫情控制后房地产开发投资迅速回升、2021年依然保持较高的增速，切实起到稳定经济的作用。

政策调控稳房价，但周期性上涨压力仍然存在

2016年起热点城市严格执行新房限价，传统的价格周期规律被打破，住宅价格增速始终平稳。但从商品住宅销售面积来看，2021年全国商品住宅成交面积远超前几年的同期水平，市场需求集中释放对房价调控带来较大压力。结合市场调研反馈来看，虽然传统住宅价格增速周期性的大涨大落模式被打破，但市场依然存在周期性的上涨压力。

上海新房需求火热，价格调控压力较大

2021年上半年全国房地产市场面临周期性上涨压力，上海作为一线城市，上半年商品住宅销售面积累计同比增速达23%，新房市场需求高涨。上海新房销售火热，背后的原因主要是新房供应有限且严格执行限价，二手房调价相对自由，热点板块一二手房价格倒挂推升新房购房热情、增加新房调控压力。

二、2021年上半年上海房地产政策解读

典型政策汇总

2016-2020年，上海房地产调控政策聚焦在新房市场，有效控制了市场热度；上半年市场延续2020年疫情控制后的上涨趋势，但楼市上涨的热度主要体现在受政策调控限制较少的二手房市场，而二手房成交火热、价格无序上涨又反过来冲击新房市场调控成果。因而在政策方面，2021年上半年房地产调控政策频出、调控深度进一步延伸至二手房市场，并联动使用一二手房调控政策稳市场。

1月21日“沪十条”

上海出台“沪十条”新政，从“进一步发挥好联席会议作用”、“完善土地市场管理”、“严格住房限购”、“调整增值税征免年限 ”、“差别化信贷政策”等十个方面对2020年疫情控制后上海楼市量价齐升以及新房认筹比过高等现象加以管控，促进房地产市场回归平稳；整体来看，新政对二手房市场影响大于新房。

新房积分摇号

2月6日新房摇号新规正式落地，全部采用计分制。优先满足 “无房家庭”自住购房需求，购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录，以及在沪缴纳社保五大因素测算出一个分数；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按计分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单，该政策彻底消除了市场热盘万人摇号的现象，但市场热度变为以楼盘入围选房的积分高低体现。

五大新城

3月2日，上海印发了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》的通知，在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城探索出台与中心城区差异化的购房政策，涉及放宽落户，五大新城再迎重磅利好，未来新落户人群将向五大新城迁移，中心城区产业人口压力得到缓解。

1、缩短新城“居转户”年限：

对新城重点产业的用人单位，可由行业主管部门优先推荐纳入人才引进重点机构。缩短新城“居转户”年限，对在新城重点产业的用人单位和教育、卫生等事业单位工作满一定年限并承诺落户后继续在新城工作2年以上的人才，经新城所在区推荐后，“居转户”年限由7年缩短为5年。

2、应届生落户优先：

对新城范围内教育、卫生等公益事业单位录用的非上海生源应届普通高校毕业生，直接落户打分加3分。市、区加大对新城特殊人才落户的支持力度。

3、居住证积分：

对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项加分，即每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值为20分。

4、高精尖人才落户“6个月”的特殊通道：

赋予新城所在区上海科技创新职业清单推荐权。新城重点用人单位引进的在国（境）外高水平大学获得科学、技术、工程和数学等紧缺急需专业学士及以上学位的留学人员，在新城全职工作并缴纳社会保险满6个月，可申办落户。

3月3日“沪七条”新政

3月3日，上海市住建委等部门发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，包括住房限售、房企拿地限价、严格规范企业购买商品住房等七项举措，进一步完善了1月21的“沪十条”新政策。

一、强化住宅用地供应管理：及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。

二、深化完善房价地价联动机制：在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

三、严格新建商品住房价格备案管理：各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。

四、强化商品住房交易管理：进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。

五、进一步加强房地产中介管理：持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

六、严格规范企业购买商品住房：全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。

七、实施住房限售：对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

“学校招生录取改革”新政

3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》对具体的招生录取进行了细化，市实验性示范性高中学校名额将分配给不选择生源的初中学校，此政策配合之前的二手房增值税2改5和二手房中介管理一定程度抑制优质学区房热度。

二手房核验价

2021年7月9日起，上海实施二手房源价格核验，房源未通过价格核验不得对外发布。此政策进一步加强了3月3日“沪七条”提到的对二手房的管理，严格控制了二手房的挂牌价格，从而有效缓解二手房新房价格倒挂严重的现象；目前，全国多个新房热度较高的一二线城市出台了二手房调控政策，通过对二手房的严格限价降低二手房和新房价差，从而降低打新热度，减少“万人摇”导致的市场恐慌。

上海购房利率提高

首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规于7月24号起开始实行；通过上海房贷利率变化增加购房成本，降低房地产市场热度；更高的利率也可以增加上海在央行的贷款额度。

赠与房受限

2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该政策出台主要是针对目前市场存在的通过赠与获取高积分的现象进行打补丁，限制此类投机行为，同时进一步完善了2月出台的积分摇号政策；未来也将根据市场情况出台其他限制投机行为的相应政策。

三、2021年上半年上海土地市场特征

土拍规则调整，稳地价、稳预期方向明确

2021年，上海实施两集中出让政策，供地节奏发生变化；同时，由于人口控制政策弱化，为满足上海未来人口的居住需求，宅地供应总量不断提高；价格方面，受限溢价率政策影响，楼面价相对平稳；总体来看，上海土拍规则整体仍以稳地价、稳预期为主。

商品住宅用地供应放量

上海商品住宅土地供应、成交规模扩大，2021年上半年成交量占前一年总成交量的67%，下半年按计划还有两批集中供应，预计今年度商品住宅用地供应将超过2020年。

承接五大新城发展规划，土地供应以非核心区域为主

2021年，五大新城供应占比过半，但多位于区域内的非核心区。从数据来看，2021年上半年五大新城宅地成交占比回升至51%，但非核心区域供应占比近六成。

年初土拍开局热度高涨

对比两集中前后部分地块成交明细可以发现，年初土拍top20头部企业参与热情高涨，地块溢价率较高，后期受集中土拍限制溢价率规则影响，热门区域地块竞争虽然仍旧激烈，但溢价率显著降低。

上海两集中土拍政策规则

2021年，上海实行住宅用地集中出让，实施严格土拍规则，稳定市场预期，鼓励理性参与土地交易。

上海首批集中供地地块溢价率上限为10%左右

2021年5月20日，上海发布首批集中出让住宅用地公告，其中包括32宗商品住宅用地，总起拍价达734.3亿元。从报价规则看，绝大部分土地的一次书面最高报价比起始价高约10%。

上海限制土拍溢价率规则成果显著

上海在原本“招挂复合”的土拍规则基础上，新增执行“限房价、限地价、竞一次性书面报价”的竞拍方式。从土拍结果来看，除保障性住房用地外，成交的31宗普通商品住宅用地的平均溢价率仅5.5% ，在一线城市首轮集中供地中的溢价率水平最低。

土拍溢价率降低但起始楼面价抬高

上海首轮集中土拍要求最高报价为起始价的110%左右（不同地块存在差异），但本轮成交的31块商品住宅用地的起始楼面价显著上升。

外郊环地区地块利润空间较大

从地价房价比来看，徐汇区、普陀区等中心城区地价房价比大多在0.5左右，而五大新城地价房价比多在0.18-0.4左右，拿地后利润空间较大；从拿地企业来看，中心城区地块竞争激烈，利润空间较小，最后多为本地房企或头部房企所得，大型民企及中小房企则更多的在外围城区拿地。

拿地环境相对公平，企业参与热情较高

上海采用招挂复合制度，对参拍房企打分，并对已经拿到地块的房企进行扣分，有效的避免了一家独大，提高中小房企的参与度；从数据来看，在商品住宅用地拿地企业排名中，仅有4家top20头部企业，以松江车墩地块为例，各梯队房企均有参与。

五大新城供地占比近半，大型民企及中小房企进入较多

在首轮集中供应的32宗商住地块中，五大新城供应总建面达287.3万平方米，占供应总比高达49.6%；从拿地企业来看，由于竞争压力相对较小，更多的是大型民企及中小房企拿地

上海依然存在产业勾地机会

上海依然存在产业勾地机会，在首轮土拍中，8宗地块出让时包含产业引入要求。在这8宗地块中，除了静安灵石地块和徐汇黄浦江南延地块有溢价率外，其余地块均以底价成交。

四、2021年上半年商品住宅市场特征

新房市场供需矛盾加剧，均价保持平稳

2021年上半年，上海新房市场供不应求，供需矛盾加剧，供应向外围城区倾斜，受供应结构影响上半年均价同比基本维持平稳；分月度来看，受供应及成交结构影响，外围低价项目交带动均价小幅波动下滑。

外围刚需项目去化加速，阶段性趋势接近尾声

2021年上半年总价200-500万元、均价3-5万元的商品住宅相较于2020年同期占比大幅上涨，主要受外环外供应加大导致；2020年，临港、金山、奉贤这类远郊项目也有一定供应，但去化较差，今年相同板块项目去化加快，部分项目还触发了积分摇号，整体市场期更加火热，刚性需求在外围区域大量释放；按照以往的经验来看，外围项目成交规模上涨后，上海阶段性市场上涨确实将接近尾声。

存量稳定在较低水平，未来房价仍有上涨压力

截止2021年6月，上海商品住宅存量面积为602.42万平米，已连续四月保持稳定，3个月移动去化周期为7.5个月；且新房存在网签滞后情况，真实库存小于600万平米；目前上海商品住宅流速快，逐步消耗原有库存，如果不进一步加大供应，上海房价仍存在上涨压力。

积分政策配合集中推盘，保障无房本地家庭合理需求

截止六月，上海2021年上半年共集中推盘三次，共计推出125个项目，其中触发积分项目达到61个；政策规定在集中供应同一时间段里，购房者仅可以认筹一个项目，这降低重复选房摇号导致的市场热度假象，增加选中房的几率；从积分摇号叠加集中供应两项政策的效果来看，无房本地家庭的合理购房需求确实得到了进一步的保障。

低积分人群购房几率将增加，但选房区位仍然受限

单从积分上看，触发积分比例先涨后降，平均入围积分先涨后降，高积分的人群正被逐步消耗，未来触发积分比例将下降，低积分人群购房几率将增加；不过，配合环线来看，外环内平均入围均分都在60分以上，内环内更达到87.26，即使是上海本地无房家庭在市区购房难度也十分高，未来积分即使降低，选房范围仍会受到限制。

来人来访指数回落至平均水平

同策案场来人来访指数显现，2月上海积分摇号政策出台后，购房者受积分政策影响，在全市范围观望看盘，购房者需要根据积分情况重新选择购房区域，各案场来人来访指数增长明显；5月二批次集中供应后，中心城区楼盘入围积分较高，低积分购房者直接在外围区域购房；不同积分人群持续分流，来人来访指数回落。

深耕型房企和头部房企在沪销售表现亮眼

从上半年房企在沪销售TOP10来看，主要以深耕房企、头部房企、与地方政府合作参与城市旧改或者修建产业配套的房企为主，并在去年拿到优质地段地块；大华集团深耕宝山，上半年集中供应四个项目，均属于性价比高的外环内项目，去化优异；金地集团上半年主推的两个项目位于青浦徐泾和嘉定北城，项目去化好。

上半年出台多重政策稳定存量房市场

上海作为存量型市场，二手房成交规模在新房的三倍左右，以2020年为例，二手房和新房的套数比例为3.6:1；目前，受二手房新房价格倒挂影响，新房打新热度空前高涨；为缓解新房市场热度过高的情况，调控二手房价格非常关键；2021年上半年，延长增值税免征年限、二手房核验价政策接连推出，政府对二手房市场开启系统管理。

核验政策出台后高房价板块房源下架，整体房源挂牌价格下降

二手房核验价格政策出台后，全市二手房项目挂牌价明显下降，部分项目降价达到2万元；其中，之前二手房新房倒挂最为严重的高房价板块，例如前滩、新天地等，在此次政策出台后房源数量大幅减少，热度较高的次新房小区没有房源挂牌出售；不过，部分项目虽目前看来挂牌价格有明显下降，真实成交价格还需要进一步核验。

五、上海商品住宅市场未来趋势预判

未来宅地供应总量增加

过去上海以2500万人口总量来控制的商品住宅用地供应量；2020年开始，落户政策逐渐开放，伴随加大住房、租赁保障房地块供应的政策落地，商品住宅用地供应成交规模超1000万平米；2021年上半年，商品住宅用地供应成交规模均超过700万平米，在两集中政策的实施下，预计2021年全年宅地供应总量会增加且围绕在五大新城供地。

各梯队房企拿地策略更加明确

上海“两集中”出让结果可以看出，地方国企在核心地区拿地优势逐渐显露，中小型房企可在五大新城规划发展中发挥自身优势，展现商业、产业运营等能力，增加土储的同时保有可观的利润；深耕区域型房企持续围绕在深耕区域进行拿地建设；大型房企结合产业，在城区内进行产业住宅双布局，各个梯队房企在上海拿地策略更明确。

2021年下半年上海量缩价稳

2016-2020年，上海年均商品住宅供应为6.2万套左右，扣除集中供应前的9500套、三次集中供应的3.67万套，剩余下半年预计供应量仅1.58万套。即便按照往年供应量最多的年份2018年（供应7.16万套）来比较，下半年的供应量也仅2.54万套。从供应角度看，预计未来8-12月集中供应的量相比上半年出现减少，个别月份可能不会再集中供应。另一方面，受银行额度紧张影响，下半年能审批发放的贷款量相比上半年减少。价格方面由于严格执行限价，价格上调空间不大。

中长期货币趋势

M1是反映企业中短期潜在投资倾向的指标（类似基钦周期，完整周期为4-5年，1/4周期为12.75个月），也是经济周期的前导指标。因此，通过对M1增速的周期研究（预测有效期为1年左右），可以预测城市土地市场周期，并提前预判各城市投资窗口期。根据预测，2021年5月为M1周期波峰，此后进入下行周期，2022年6月进入实质性下降阶段，2023年7月左右进入谷底。

上海楼市中期趋势

上海土地价格增速与M1增速存在稳定关系，且领先M1增速7个月左右，依此推算，2021年上海地价处于上涨但涨幅收窄的状态。另外，地价是房价的领先指标（通过协整检验，地价领先房价一个月左右，且存在协整关系），考虑到集中供地对地价涨幅上限为10%左右，所以上海商品住宅成交均价基本也处于小幅平稳上涨的水平。

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