年成交3.5万亿的贝壳，正在垄断边缘？

反垄断大刀，终于杀到中国地产市场。

5月25日，据路透社报道“中国市场监管总局已对贝壳找房启动反垄断调查”。

目前，外媒这则引发巨大关注的消息已被贝壳方面紧急辟谣。不过无风不起浪，阿里、美团等巨头被反垄断调查后，贝壳作为中国最大的地产中介平台，早已进入监管总局视野。

与此同时，贝壳因为在上海、深圳、成都等城市的涨佣行为正被舆论围攻。

作为年交易额超3.5万亿的巨型中介平台，贝壳到底有没有垄断？

壹

贝壳找房，是左晖时代急于转型触网的产物。从诞生之日起，它一直被外界、同行质疑垄断。

2018年，在房产中介行业打拼10几年的链家已积累了8000家门店、12万经纪人，但彼时的链家依然是仍是典型的重资产传统企业。

重资产模式向来被资本所厌恶，为彻底转型互联网企业续写更大的资本故事，左晖在链家基础上成立贝壳找房。

两年后，贝壳找房正式登陆纽交所，成为中国居住服务平台第一股，如今已成为市值近4000亿元的行业龙头。

贝壳的出现，切实打击了中国房产经纪行业的“假房源”乱象，确实为肃清行业做了贡献。

正因如此，越来越多的用户选择在贝壳交易。根据贝壳2020年年报显示其总交易额突破3.5万亿元，堪称房产中介一哥。

目前，贝壳找房市值近4000亿元，比我爱我家、58同城、易居等同行市值加起来还多，连财大气粗的开发商万科、恒大市值也排在贝壳之后。

但成功背后，关于贝壳垄断的质疑从未间断过。

贝壳的模式是开放型平台，除了自家的链家、德佑等品牌，外部合作方、加盟方可以进入，个人房东、经纪人也可以在平台发布房源，相当于既是运动员又是裁判。

用左晖的话说，这是根本性的商业变化，贝壳要让这个行业从最底层燃烧。

不过这种两头通吃的模式，同行肯定不答应。早在2018年58同城就联合中原地产、我爱我家、21世纪不动产、麦田房产等多家同行组成“反贝壳联盟”试图多方联手抵御强敌。

后来58同城私有化退市，21世纪不动产反水和贝壳打的火热，“反贝壳联盟”以失败告终。

联盟没了，战斗还在继续。今年4月10日，市场监管总局对阿里“二选一”垄断行为处罚182亿后，贝壳的头号劲敌坐不住了。

当天，58同城CEO姚劲波在社交平台发文，实名举报贝壳通过利益的不同分配方式，强制让房企进行“二选一”，以获得独家房源进行垄断，并呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿元(4%标准)。

从姚劲波实名举报，到这次路透社报道贝壳正被反垄断调查，贝壳垄断并没有实锤。不过可以确认的是，贝壳已被监管总局盯上正在自查中。

4月13日，市场监管总局拉着腾讯、滴滴、爱奇艺、百度、贝壳等34家互联网企业开了个会，要求充分发挥阿里案警示作用，让这些企业限期全面整改问题，建立平台经济新秩序。

而34家被“点名”的互联网平台中，贝壳是唯一的房产中介平台。

那么，贝壳哪里涉嫌垄断？

贰

首先是涨价，2021年以来贝壳在各大城市提高佣金，从上海到深圳、广州、成都、郑州，再到重庆，上调中介费2.5%-3%（以前是2%)，引得群情激愤。

大家为啥怒呢，因为这1%的中介费波动看起来不起眼，但房产毕竟是大宗商品1个点就是大几万的波动。

以上海6万/㎡的价格来算，一套100平的房子以前收12万中介费，现在突然涨到18万，慌不慌....

按贝壳的规则是，多出来的1%由卖方承担，那卖房的肯定不乐意啊，在房价上加点就补回来了，最终还是得购房的来买单，无异于变相提高房价。

贝壳涨价，绕开它去别的平台不行吗？可能真的不行。

据CIC报告，到2024年中国新房、二手房和房产租赁市场规模将达到30.7万亿，其中通过经纪平台的房屋交易额将达到19.1万亿元。

这意味着，全国超62%的房产交易要靠中介平台完成，而中介平台里又属贝壳战线最长、护城河最深。

如今的贝壳，坐拥线下52.84万经纪人、4.87万家经纪门店，线上月活人数达4850万人。为其贡献了大量的数据、房源、服务和交易；

在线上，贝壳已形成2.26亿套房源信息的楼盘字典库，相当于一个中国楼市大数据中心。

贝壳线上线下强力合围，58同城等同行的体验又实在差劲，导致中国人现在买房基本绕不开贝壳。如此一来，贝壳就掌握了定价权。

大数据时代，数据就是生产资料，像石油、水一样珍贵，阿里、腾讯、滴滴、美团等巨头没有一个能离开数据而称霸。

在房产中介领域，掌握最全数据的就是贝壳，那它就有了垄断的资本。

所幸，贝壳现在的市场份额还不足以构成垄断。《反垄断法》对垄断设定了两个前提条件，一是经营者在市场中的份额达到50%以上，二是经营者滥用市场支配地位。如果同时存在这两种情况，那就构成垄断。

像美团这样的，到2020年Q2在外卖市场份额已高达68%，而且还存在“二选一”行为，肯定够格了，所以被反垄断立案调查。

反观贝壳的市占率，2018年只有5.3%，2019年达到9.1%。2020年大概达到12%—13%，离50%还有很远距离，所以很难说它构成垄断。

值得注意的是，左晖生前曾表示链家在北京的市场份额在55%—60%，所以至少在北京市场，贝壳是占据支配地位的。

从今年这波涨佣操作来看，掌握行业话语权的贝壳已不满于现状，在某些城市它或许已碰到垄断高压线，这也是监管总局敲打它的原因。

买房是中国人一生中意义重大的事，无数年轻人已被高房价吓到“躺平、低欲望”，如果再被中介费垄断一波，真的伤不起.....