“我在贷款买房的时候，房产中介和银行员工都没有跟我说选哪种还款方式好，也没说哪种还款时间划算，所以我的房贷还款方式直接就是默认选项，30年等额本息，这样算下来，我每个月要还6700元的房贷，但是本金只有不到1000元，剩下的都是利息，真的太亏了，简直后悔以前没多了解了解，选等额本金和比较短的还款时间多好啊。”这是小编碰到的一个真实案例。

真是这样，你在贷款买房时，应结合实际情况选择怎么还款，多长时间还清。但是通常，房产中介和银行人员并不会跟你说房贷是“越长越好”还是“越短越好”，如果多少懂一些，你还能自己做做决定，但是如果一点都不懂，那就只能选默认选项，不少人由于这一原因而白白送了不少钱。

贷款买房两种方式

现如今，等额本息和等额本金是两种主要的贷款买房方式，虽然字面上看这两种方式没有太大的差别，但从还款利息上看，两者的不同非常明显。为了方便大家理解，将等额本息看成每月还款金额相同，等额本金则是每月还款金额不同，逐月递减。

然后，举一个简单的例子来计算两种方式下贷款买房每个月的还款金额和累计利息。假设房贷总额是70万，其中一个业主选择用等额本息的方式还款，基准利率是4.9，对应的贷款10年、20年和30年月供分别是7390元、4581元和3715元，利息总额分别是18.6万、39.9万和63.7万。

同样的房贷总额和基准利率，另一个业主选择用等额本金方式还款，对应的贷款10年、20年和30年首月还款额分别是8691元、5775元和4802元，之后分别逐月递减24元、12元和8元，利息总额分别是17.2万、34.4万和51.9万。

很明显，选择等额本金方式还款比等额本息还款方式利息要低不少，所以理性的买房者一般都会更愿意选择等额本金这一还款方式。然而在实际买房过程中，等额本息才是银行给的默认选项，人们贷款买房往往会按照房产中介或银行人员的要求，让签字就签字，让交首付就交首付，需要注意什么，应如何选择往往一无所知，甚至当开始还款时才开始想这种方式是不是划算，就算知道选错了也无可奈何，白白损失不少血汗钱。

​对于刚需自住买房者，房贷期限应怎么选

其实，上一案例不仅能让我们看到等额本金贷款方式利息低，还可以让我们发现贷款期限越短，利息总额也会越低，那这一分析结果是不是就表示有刚需买房需求的人应选择尽可能短的贷款期限？

由于目前多数人选择的还贷方式仍是等额本息，所以此处以这一方式为例分析房贷期限应该怎么选。首先看贷款10年和贷款30年的不同。

70万元的房贷，在基础利率条件下，贷10年需一共还18.6万元的利息，这一利息并不是太高，对于不少刚需买房者而言，差不多还是可以接受的，这种方式不仅能够少付不少利息，还可以尽量早地摆脱房奴的身份。

而选择贷30年，需要还的总利息会高达63.7万元，足足比贷10年多付差不多45万元，基本上和本金都相近了。对于刚需买房者而言，出于对之后还贷能力的考虑，如果每月拿不出太多的钱还房贷，选择贷30年成为他们的无奈之举。

从表面上看贷款10年比贷30年要节省相当大一笔支出，很多买房者宁可顶着每月巨大的还款压力也要在尽可能短的时间里还清全部贷款，然而，小编不得不提一句，虽然这一情况确实属实，但如果考虑到通货膨胀这一因素，情况可能又会出现很大的不同。

再举个例子，通货膨胀是近年来人们可以明显感受到的一个事实，钱的购买力越来越低。20年前的水果1元1斤，现在会卖到5元甚至是更高，人民币购买力弱了太多。如果按照以前的贬值速度，贷款30年后的100万，可能也就只相当于贷之前的十几二十万。所以综合来看，或许选择更长的贷款时间才更加划算。

对于投资者，房贷期限应怎么选

在楼市调控力度逐渐加大的背景下，炒房人员越来越少，但目前仍有一些以保值增值为目的的投资者，他们在本质上不同于刚需买房者，这些人投资买房说白了就是为了赚钱，所以买房时必须考虑买房之后的支出，最大化自己的利润。

如果资金允许，投资者买房应尽可能选择全款。原因在于不管房价怎么涨，市场上的房子都很多，相对而言买房难度并不大，但想转手则并不简单，就算有客户接盘，如果房子还有贷款，手续的办理就会很麻烦。另外，现在安全而又可靠，同时又可以跑赢贷款利率的投资项目并不好找，若是你有全款的能力但却选择还月供，明显会有一部分利润被吞掉，难以实现利润最大化。

​若是资金不允许而不得不贷款，应首选等额本金还款方式，原因前文已解释清楚。然而有的时候，银行只会让你等额本息还款，这时就应进一步选择“长贷短还”的方式，以及尽可能地拉长还款年限，比如可以申请30年就申请30年，之后在短期内将钱还清，有网友试过，两年之内可以最大化自己的利润。

​尾声‍

所以，结合以上分析我们可以得出这样一个结论：“对于普通人而言，房贷是其一生中最大的福利，可以贷多久，就尽可能地贷多久”。当然，这只是一个建议，但不得不说，如果贷款年限短了，很可能就是给银行白送钱了。