满头白发的河南地产王奇迹自救

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楼满是风声欲要下雨。进入10月，建业地产这家属于建业集团旗下的上市公司传出了一系列负面传闻，比如“宣告破产”、“即将到期的近万亿银行贷款”、“只剩下几百人的裁员计划”。这些舆论日益发酵，直到10月9日，建业集团董事长胡葆森出现在新东方创始人俞敏洪的直播间中。

关于烂尾楼问题，胡葆森直接回应道：“只要能提前交房就提前，只要能按时交房就按时，即使出现延期我们也会进行赔偿，这是对待他人的底线。”这次露面的胡葆森和以往不同的是，他的面容更加消瘦，头发也完全变白了。

在六十岁刚过的胡葆森今年已经68岁了。近两年来，这位已经实现财务自由的地产巨头在本该退休的年纪里四处奔忙。这一切源于他一手打造的建业地产企业，该企业自2021年起就开始面临流动性危机，并在2023年6月正式宣布迎来了灾难性的巨大亏损。

这两年，为了苟延残喘，胡葆森和建业集团做了许多努力：他们向河南政府发出了请求帮助的信件，希望能尽快偿还50亿的债务；建业地产也采取了一系列自救措施，比如出售资产、人员调整、组织结构调整以及引入国有资本的援助等。

建业地产以及整个建业集团的命运起起伏伏牵动了数以百万计的河南人的心。“建业地产从快速崛起到跌入谷底，实在令人惋惜和失望。”邓野在与市界的交流中感慨道。邓野不仅仅是一个真正的河南人，还是多年来从事地产行业的老手。

邓野并不希望家乡的龙头房企遇到麻烦，他一直密切关注着建业地产的每一举动。然而，一连串的危机接踵而至，让邓野的情绪也时起时伏。直到2022年7月，建业地产成功引入了河南省国有资本企业河南省铁路建设投资集团有限公司（以下简称河南铁建投），邓野这才稍稍放下了心中的担忧。

然而，他们始终不能放下的是对河南老乡们的担忧。几十年来，建业地产在河南各个乡镇盖了大量的房子，胡葆森也被河南人称为“河南地产之王”。

然而，自建业地产遭遇困境后，一切都变得不一样了。成千上万的河南老乡都被卷入了建业的危机之中。

“交房又一次延期”成了他们被卷入这场危机中的河南老乡们的普遍遭遇。宋涛就是其中之一，他在2020年购买了郑州建业·云境这个楼盘，合同规定的交房日期是2022年12月31日之前。2011年，建业地产实施了“省域发展”战略，不再涉足河南以外的市场。胡葆森带领建业地产公司在河南省内的市场，如濮阳、周口和驻马店等城市进行了扩张。这一举措是在好友万科创始人王石的建议下进行的。

然而，建业地产现在面临着巨大的困境和挑战。到2023年6月30日为止，建业集团商业承兑逾期发生额累计达到约25.34亿元，其中逾期余额约16.2亿元。这表明建业地产的商业承兑逾期问题严重，给公司带来了巨大的经济负担。

与此同时，建业地产的员工也感到不满。自从2022年初建业集团架构从五级变成三级后，公司内部的氛围变得紧张，员工们都感到如履薄冰。由于房子难以销售，建业地产实施了全员营销制度，要求所有岗位的员工都要积极拉客户和完成任务。此外，公司还明确表示员工的工资与业绩挂钩，工作强度明显增加了。

任枫也是其中一位受害者。两年前，他投资了建业地产关联公司中原信托发行的信托产品，投入了100万元。

尽管他一度收到了10万元的利息，但此后再也没有拿到过任何钱。今年5月，信托产品到期时，任枫还是没有拿回本金，对此他感到非常无奈。

另外一个受到影响的人是宋涛。他在刚付完款的那一年，经常收到置业顾问的邀请，楼盘也经常举办各种活动，甚至送礼品给他。然而，到了2021年，这些活动几乎停止了。到2022年12月26日，原定交房日前五天，宋涛收到了开发商的延期交付通知。时间已经过去了好几年，但楼盘的施工进展却寥寥无几。

这一系列问题引发了宋涛的愤慨。他曾经是因为建业地产的口号“让河南人民都住上房子”才购买了他们的房子，而现在他忧心忡忡，不知道建业地产是否还记得他们的初心。

现在，河南地产王的地位已经不复存在。建业地产的业务困境和经济问题使得他们陷入了困境。他们过去的成功与胡葆森领导并秉持的“省域化”发展策略有关，但如今这一策略反而成为他们的负担，限制了公司的发展空间。“县城的商品房市场一片荒芜，没有见过如此理想的住房。因此，即使建业地产的销售价格最高，大家也愿意买单。”邓野向《市界》透露了这一点。

建业地产在河南创造了多个历史记录：首个推出高档住宅小区，首个进行地产品牌运营，首个进入郑东新区。在胡葆森的一次演讲中，胡葆森提到，“在全河南最多卖出8套房子时，就有一套是建业地产的。”

正是因为这个原因，建业地产成为了河南省内当之无愧的地产之王。而胡葆森则被尊称为“带头大哥”、“中原地产王”，并且被媒体列为“中国地产三君子”之一，另外两位分别是王石和万通地产创始人冯仑。冯仑曾表示，胡葆森是他生命中最好的朋友和兄长之一，易居创始人周忻则称赞他是“仗义的大哥”。据说，2003年，当孙宏斌想成为“全国第一”的时候，他只关心两个人的意见：一个是他想超越的王石，另一个就是胡葆森。

尽管胡葆森曾说过，他的公司从未拖欠政府税款，从未拖欠金融机构的借款，然而在建业地产危机中，许多河南老乡还是陷入了困境。业主们表示，他们掏空了所有积蓄，却迟迟未拿到房子；供应商们抱怨，他们辛苦付出，甚至垫付资金，却迟迟未能结算；投资人们则表示，他们无法收回利息，甚至连本金也落空......对于所有这些情绪，胡葆森当然是知情的。

他在公开场合多次道歉，表明态度。在2022年8月15日的一次投资人沟通会上，胡葆森向所有投资人道歉，并多次强调，“只要企业不倒闭，今后建业会坚持偿还债务”。在2023年10月9日的俞敏洪直播中，胡葆森再次表示，保证交付房屋是建业集团的底线，也是他作为个人的底线。“绝对不会离开河南，我将坚决负责并交付应该交付的房屋。大家的钱将会返还。”

事实上，为了偿还债务和保证交付，胡葆森和建业集团在过去几年里做了许多努力。

即使资金短缺，建业也必须活下去。

为了维持生存，他们断臂求生，出售资产，并寻求战略投资者的支持。无论如何，建业都必须生存下去。

“建业集团的员工流动性很大。例如，我认识的建业地产的人几乎都离职了。”邓野告诉《市界》。离职的人员不仅包括建业地产的员工，还包括筑友智造科技等公司的员工。在香港上市的建业集团有四家公司，它们是建业地产、中原建业、建业新生活和筑友智造科技。

这四家公司被外界戏称为“上市四兄弟”。

从2021年开始，建业集团旗下的公司经常传出裁员的传闻，而2022年11月的一次裁员尤为引人关注。当时，建业集团将管理架构由五级调整为三级后，裁员范围涉及到了这“上市四兄弟”。尽管建业集团从未公布具体数据，但当时在网上传播的数字是7000人或8000人。此外，今年10月初还传出了“建业地产裁员仅剩数百人”的传闻。

对于建业地产的员工王思来说，裁员传闻中的数字夸大了。一些销售不佳的项目或者销售已经完成的项目当然需要人员优化。建业以前为了扩张发展，设立了多个级别的公司，如区域公司和城市公司等，但现在不再对外扩张，需要进行扁平化管理，不再需要这么多人。“人员优化是从一年以前开始的。对我们来说，这是一个逐步的过程。这也是一个动态过程，现在优化虽然完成了，但以后还会继续优化。”

今年以来，建业集团旗下的公司仍在进行人员优化。筑友建筑设计院、至尊酒店管理有限公司等公司在裁员的行列中。「市界」对此进行了不完全统计。这些公司的业绩表现往往低于预期。以筑友建筑设计院的母公司筑友智造为例，其主营业务是装配式建筑、智慧园林和智慧装饰。今年上半年的收入为5.2亿港元，同比减少了37.10%，归母净亏损为9971万港元。除了受房地产市场大环境的影响外，“装配式建筑成本高，在市场上并不受欢迎，这个业务难以拓展。”一位筑友智造的前员工告诉「市界」。

建业集团还停止了一些项目，比如J18。J18是一个综合体项目，包括博物馆、艺术公园、商业和酒店等多个产品。它是建业集团规模最大、费用最高的项目。这个项目被称为“双百工程”：投资超过百亿，建筑面积近百万平方米。建业J18原计划于今年6月全面开业，但随着建业集团基本面的恶化，项目被停工了。“建业集团旗下的许多项目都来自母公司。母公司投资很大。”地产行业的竞争激烈程度可谓白热化，尤其对于建业地产这样的公司而言，要在短时间内脱离与母公司的关系几乎是不可能的任务。毕竟，一荣俱荣，一损俱损嘛。一位对地产行业非常熟悉的人告诉我。

人们常说，覆巢之下无完卵。据我了解，留下的员工们从去年开始就一直在延迟发薪水。但是这个延迟的时间因城市和项目而异。对于销售不好的项目来说，延迟的时间更长，一般需要等上两三个月，甚至六个月。“不过，从今年一月开始，一些项目陆续开始补发工资，大概到了六月。”另一个消息灵通人士告诉我。

出售资产也成了建业地产的必选项。在公司内部，他们更愿意用“盘活固定资产”来形容。过去的两年里，胡葆森不惜断臂求生，他们把“建业·华谊兄弟”电影小镇和“只有河南·戏剧幻城”的控制权转交给了当地国有资产；他们以七亿元的价格将旗下商业项目的十年运营权出售给了万达商业管理；并且在2022年6月引入了河南铁建投作为建业地产的二股东。

“未来，集团肯定还会考虑出售资产，但我们担心此过程中会有变数出现，所以除非双方已经签约或真正入股，否则不会轻易公开。”另一位消息人士坦率地说道。

这一切背后的含义都指向一个事实：建业地产缺钱，但又渴望生存下去。根据财务报表，截至今年6月底，建业地产累计总负债达到了1286.94亿元，尽管相比2022年底减少了5.1%，但总现金（包括现金、现金等价物和受限制的银行存款）减少的速度更快，仅有37.79亿元，较2022年底减少了13.2%。

无论如何，建业地产为自救而努力的姿态已经吓跑了很多求职者。比如洛阳的李瑶。

9月份，李瑶应聘到了建业地产的某个区域公司。刚面试时，招聘人员就告诉她“已经有两个月没发工资了”。李瑶认为在建业地产这样的大公司积累一些经验也是个不错的机会，于是孤注一掷地入职了。然而，就在上班的第一天，她就退缩了。她发现，因为A4纸短缺，前几个月的账单都没有整理好。而且，财务部门有十多个人，每个人都在忙着不同的事。“我真是无法想象，如果第二天交接的小姐姐离职了，我该怎么办？

其他人对我接手的工作也一点不了解。”李瑶对我回忆道。建业地产为何能够走到今天这一步？外界认为这与大环境和高周转有关，建业方面则认为汛情、疫情和行业周期性调整是原因。但是，朱胜认为，重资产布局过多也是导致这一局面的原因之一。胡葆森为何青睐重资产项目呢？我们必须从胡葆森的身上寻找答案。

胡葆森在地产圈中具有卓越的资历。他毕业于郑州大学外文系，最初在河南省外贸厅工作。1982年，他被派驻香港工作。9年后，胡葆森辞职创办了建业地产。通过炒楼花赚得了第一桶金，并通过金水花园项目提高了建业地产的知名度，最终成为了河南地产王。

朱胜认为，如果你和胡葆森年龄相仿，你会觉得他是个邻家大哥；如果你是二十多岁的年轻人，你会觉得他是值得信赖的长辈。在许多郑州地产人士看来，胡葆森身上散发着一种特殊的情怀，带着明显的时代气息，他有自己的思考逻辑。小时候在濮阳，胡葆森每天都能见到讨饭的人，但他并不害怕困苦。“没有经历困苦，人性的光辉就会黯淡。没有经历困苦，就不能理解粮食的价值；没有粮食，就不会知道河南对中华民族繁荣的贡献。”胡葆森曾经这样说过。

在邓野等人看来，胡葆森的决策并不是出于某种利益考虑，他有自己的理想和情怀，希望为河南做一些实实在在的事情。

“有朝一日，我们要让中原文化小镇，包括中原的美食、建筑、戏曲、杂技和武术等，走向全国，走向世界。”这是胡葆森亲口发出的承诺。胡葆森对建业来说，就像王石对万科、宋卫平对绿城、冯仑对万通一样。胡葆森在建业上留下了自己的烙印。

2012年，胡葆森带领建业地产进入文旅行业。文旅项目对于打造河南的名片，提升省域形象有着重要的作用。文旅项目是一个需要认真对待的领域。曾有人写到，《河南，戏剧幻城》具有四个“最”和三个“心”的特点：它是最大、最长、最多、最新的项目，它不涉及商业和名利，只关乎建业集团以真心、信心和耐心创作文化作品的态度。然而，光有这四个“最”和三个“心”还远远不够。

众所周知，文旅项目需要巨额资金投入，并且开发周期长达5-7年。以7.5%的融资成本计算，所产生的利息也是相当高的，可以想象企业面临的资金压力是巨大的。建业集团开发了多个文旅项目，其中包括濮阳大集古镇（杂技小镇）、建业神垕天地（钧瓷小镇）、建业东京梦华、郑州樱桃沟足球小镇等。

从目前的情况来看，只有河南.戏剧幻城和建业·华谊兄弟电影小镇的反响还不错。仅2021年，只有河南.戏剧幻城营业140天，却吸引了超过50万游客，并且观剧人次突破300万。

今年上半年，只有河南.戏剧幻城的观剧人数更是突破了500万，同比增长了300%。而建业·华谊兄弟电影小镇在今年的双节期间，每天平均接待游客达到4万人次。而其他文旅项目的业绩和口碑则不如上述两个项目。

建业集团还拥有其他重资产项目，比如J18综合体运营。因为选址错误，定位过于高端，导致建业集团投资的130亿元出现了一定程度的亏损。另外，胡葆森还拥有十多家酒店，这也是一笔不小的资金负担。建业集团旗下的商业项目主要包括郑州建业凯旋广场、洛阳建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场、驻马店建业凯旋广场等8个。为了减轻负担，建业集团将这些商业项目交给了万达商管运营。

在朱胜看来，企业必须考虑回报率和周期的问题。酒店、文旅和商业项目的投资规模巨大，回报周期很长。它们需要精心运营，就拿酒店来说，一二十年就需要进行一次翻新。”朱胜告诉市界，如果市场行情不好，企业就可能难以承受这些重资产的负担。

除了重资产，建业集团也在进行多元化的业务发展，其中包括绿色农业板块。尽管绿色农业是一个新兴的热门行业，具有较高的成长性和投资价值。「建业集团的绿色农业板块虽然没有带来多大利好效应，可见其在多样化发展方面的资源协调和规模经营功能并未得到充分发挥，反而消耗了大量企业资源，拖累了建业地产的流动性，陷入债务困扰。」据一位资深地产人士向「市界」透露。

按照计划，建业集团原本打算在洛阳建设牡丹小镇，兰考建设音乐小镇，济源建设篮球小镇。然而，这些小镇的规划似乎在建业地产陷入困境后停滞不前。

近年来，建业地产通过内部大刀阔斧的改革和资产出售，特别是引入国资委的救助后，债务偿还能力得到了一定程度的保障。胡葆森和建业地产似乎松了一口气。

与其他处境困境的房企不同，建业地产成功引入国资委的原因主要有三个。首先是建业集团对河南的贡献。据接近建业集团的多名消息人士透露，胡葆森对河南的帮助和解决实际困难几乎无微不至。因此，在建业遇到困难时，政府出手相助算是顺理成章。朱胜还认为，胡葆森的个人努力也在一定程度上帮助了建业地产。

建业地产陷入困境后，忙碌的胡葆森几乎没有时间休息，“拜访机构和领导，去项目上实地考察。”王思向「市界」透露。从市场的角度来看，更重要的是，“无论是资产出售还是引入战略投资，如果被收购的项目没有价值，资本是不会介入的，特别是国资。这其中涉及国有资产流失方面的审计。”与建业集团关系密切的杨阳告诉「市界」。

他进一步解释道，胡葆森有着前瞻的眼光，他选择的项目在健康市场条件下都是有生命力的，只是市场发生了变化。回归到正常的行情，这些项目仍然能够持续为公司贡献稳定的现金流。建业地产的CFO赵瑞昆曾表示，央企主要考虑郑州和洛阳的项目，其他地市和县城的项目不在考虑范围之内。针对谈判，双方都会基于自身需求来做出决策。

目前看来，胡葆森和建业地产非常清醒。「市界」了解到，建业地产的许多高管目前的主要任务就是与政府资源对接，按照胡葆森的要求解决资金问题和资源整合问题。让我们来看看建业地产的近况吧。这家公司正全力以赴地推进保交楼计划，虽然完成这些任务还需要一段时间，并且难度相当大。

一名高管无奈地表示：“很多人要求归还款项，我们并不是不想还，只是现在没有足够的资金。”好在，建业集团的轻资产业务相对来说发展得更好一些。建业集团将轻资产业务拱手交给了中原建业。中原建业以商业代建为核心，还涵盖了资本代建、政府代建和专项管理咨询等运营模式。商业代建指的是与项目所有者签订代建协议，委托方负责土地收购和项目的开发建造所需资金。中原建业提供代建服务，并允许项目所有者使用“建业”品牌进行销售，以此收取基础管理服务费和溢价管理服务费。相较于重资产端口，轻资产的优势十分明显：规模小、利润高、没有债务负担。中原建业的表现也十分不错。建业方面在回复函中表示，今年上半年，中原建业的签约面积达到了524万平方米，同比增长369%。中原建业代理合作方的合同销售额约为131亿元人民币，同比增长18.9%，销售建筑面积约为207.1万平方米。今年前9个月，中原建业共有43个新签合约项目，新增合约建筑面积为553.04万平方米，较去年同期增长了187.2%。然而，这并不意味着胡葆森可以松一口气。对于建业集团来说，轻资产业务还没有达到对重资产板块大量输血的地步。此外，随着国有资本的入股，胡葆森有可能失去对建业地产的控制权。这并非个案：华南城引入深圳国有资本后，公司创始人郑松就失去了控制权。对此，建业地产相关人士在接受《证券日报》采访时表示：“可换股债券持有人在两年内可以选择是否转换，具体情况要看后期市场交易状况。”从外界的角度来看，建业地产作为建业集团最重要的上市公司并未完全摆脱危险。尽管河南多个城市相继出台政策促进房地产市场的健康稳定发展，建业地产的销售表现超过了同行（在河南省的房地产企业中，1-8月销售额排名第一），但房地产市场仍然面临较大压力。根据第三方统计机构发布的数据，2023年前三季度，重点100个城市的新建商品住宅月均销售面积约为2978万平方米，同比下降了2%，达到了2016年以来同期的最低水平。经济形势并不顺利，建业地产面临着巨大的挑战。

"关键在于房企持有的美元债券数量。" 朱胜向"市界"透露，随着美联储加息和人民币贬值，房企需要支付的债务变得更多。加息后，为了偿还旧债而发行新债的成本也上升了。除去今年6月23日之前已偿还的美元债券，建业地产还有9个未偿还的美元债券，总额达到18.72亿美元（约合134.4亿人民币），票面利率均高于7%，到期时间从2023年8月至2025年11月不等。目前，最迫切的是2023年8月和11月到期的4亿美元债券，以及2亿美元债券。在2012年20周年司庆时，建业集团曾包下整个郑州国际会展中心，举办了一系列庆祝活动。胡葆森在2018年的一次私下聚餐中计划，等到2022年公司成立30周年时要办一场盛大的庆典。那时年轻的职业经理人也都支持这个想法，因为他们可以少做些工作。然而，当建业集团迎来30周年时，只进行了一些配合市场营销的活动，仅在食堂切了一个蛋糕，以及一些小范围的功勋员工表彰活动。

狂欢过后，胡葆森短期内无法退休。）

作者：陶婷

编辑：孙春芳

运营：刘珊

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