毫无夸张的说，从2020年至今的这3年，我国房地产出现的“怪象”，是过去20年快速发展阶段都不曾出现的。

尤其是进入2023年以来，市场并没有因为疫情结束而重新火爆，很多房企不得不走上促销之路……

我们心里始终都有一个疑惑，那就是我国房地产到底有没有泡沫？

记得就在5月29日，当时我正刷着网页，突然看到这篇文章——《从明年起，需做好“潮水退去”后的准备？房地产或将出现3个趋势》。

单看这个标题，确实非常有吸引力。就给我们这种感觉：我国房价很快就要大跌，幅度至少在30%。真的是这样吗？

我认为在搞明白这个问题之前，我们应该先弄清楚另一个问题，那就是我国房地产到底有没有泡沫呢？

对于这点，我建议把重心放在三个方面：1、房价；2、民众心态。

只要谈到房地产，肯定第一个就会想到房价，我的看法是房价确实有泡沫，而且部分城市的泡沫还不小。

来源：国民经略 已编辑

如这张图片所示，房价从1999年的2063元/平一路飙升，到现在已经突破了10000元/平，在这当中我们要注意的是这两个关键节点。

第一节点是2008年到2009年，也就是我在图片中用红框标出来的部分，在短短一年里，房价直接暴涨了881元/平。

来源：国民经略 已编辑

第二节点是2015年到2016年，在“商品房去库存战略”和“棚改货币化‘，这两条腿一起走的作用下，房价再一起次暴涨，虽然比不上2008年，但是每平也上涨了682元。

然而对比明显的是，虽然房价涨了这么多，但是消费也在增加，更关键的是收入变化非常有限，正是如此，这就让很多人觉得房价有泡沫。

其次是民众心态，这点很好理解，正如这句话“只有经历才知道心酸甜”所说。

先看看这份数据，即便是过了疫情，选择继续等段时间的人数占比高达28.8%，而按照原计划买房的比例只有9.7%，前后对比明显。

这其实就是答案，我认为现在民众心态依然不理想，特别是觉得房价很难再涨，与其冒着风险买房，不如观望一段时间。

这两点就已经直接或间接的说明了，我国楼市确实存在泡沫现象，更确切的说法是民众觉得有泡沫，但至于泡沫大小，大家感受不同。

2024年起，我们真的要做好“潮水退却后的准备”吗？

先和大家解释一下，所谓潮水退却其实就是泡沫破灭，为此我们可以换个角度来解读这个问题，就是我国楼市泡沫会不会破灭。

对此，我的看法是重心不能放在房地产本身，而是应该放到金融政策上面。

就在近期，一则消息引起了金融领域的舆论，就是人民币跌破7，可能外行人根本不理解，这到底有什么含义呢？又和房地产有什么关系呢？

众所周知，早从2020年开始，老美就累计印钞了30万亿美元，由此也导致了连续20多个月通胀率都屡创新高。

可是老美也不傻，为了缓解通胀压力，老美接二连三加息，无疑这样就会导致货币对外贬值，就像刚才提到的那样，人民币兑美元持续下跌。

作为拥有14亿民众的泱泱大国，我们肯定不能坐以待毙，为了维护货币信用，就需要控制货币印发速度来应对。

当然了，在经济方面，我们不能只依靠房地产，而是要找到更高质量的“经济推动剂”。相信这些年，大家或多或少都关注到了，开发商谨慎拿地，民众谨慎买房，这其实就是金融政策调整的后续影响。

说了这么多，可能还有人不是完全明白，我一句话概括，就是不论已经过去半年的2023年还是即将到来的2024年，我们民众对待房地产会更加谨慎。

就算是潮水不会退却，我们也要提前做好准备。特别是这一类人：已经投资房产的工薪阶层。

请你注意了，我指的“工薪阶层”就是收入单一，只靠工资来承担所有开销的人，这些开销中当然包括房贷。

原因很简单，那些专业炒房客早就赚得盆满钵满，早在5年前乃至10年前，投资房产就已经致富了。

而自住购房者就更稳妥了，他们只有一套房，不论房价涨还是跌，他们都要继续住着，即便潮水退却，也不会从根本上影响到他们的生活。

而我认为最需要做准备的就是带有投资性质的工薪阶层，他们买房本身就带有投资想法，一旦房价大幅下跌，那么他们买房最大的意义也就没了，影响非常大。

至于房价方面，我的看法是自2024年起，大概率是“还得接着降价卖房”，特别是新房，其实现在就已经是这样了，不少楼盘要么是9折，要么是送车位、物业费等等方式，归根结底就是阴跌降价卖房。

如果把这些东西都折算成现金，我粗略估计了一下，房价下跌幅度在10%左右。

细分到城市，中小城市和大城市的非核心地段下跌幅度可能更大，大致在20%左右，这可能真的出乎我们意料。

当然了，核心地段就不用多想了，就算是为了脸面，地方也会想办法托底，城投拿地就是最好的例子！

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