在封建专制社会下，土地是人民最重要的生活资源和生存依靠，因此，历朝历代的统治者都对土地制度有着严格而完备的规定。夏商周时期土地属于王室，是国有土地制，正所谓“普天之下莫非王土”，对土地管理所采用的井田制，在井田制之下又实行分封制，将土地分封给王族功臣。

西周中后期，铁器的出现，牛耕的普及使得生产力水平大为提高，各种蛮荒土地被开垦出来，出现了公田之外的私田，私田属于新兴的地主阶级所有，这就确定了封建社会的土地私有制，土地的权属便由原先的国有变成大地主私有，土地所有制的变更，使得地主阶级拥有了更多对土地的处分权。

两宋时期，商品经济不断发展，民间经济贸易来往频繁，有关土地、房屋等不动产的买卖、典当的经济贸易行为也是逐渐繁荣。两宋时期土地的贸易行为有着严格的法律程序需要遵守。

而对于因典卖土地、田宅等所产生的矛盾纠纷，若诉诸官府，还要受到诉讼时效的限制，若已过诉讼时效，则官府不予受理，有关土地所有权的争论也就不能通过司法途径来予以解决。

一典卖田宅买卖的诉讼时效为二十年

南宋在对有关土地典卖方面的诉讼时效规定仍然使用北宋的规定，吴肃和吴桧的土地纠纷被官府受理，官府便索要典卖田地的契约。吴桧提供的契约表明该两处田地，实为其祖吴武成早已在绍兴二十年卖与吴镕的曾祖吴四乙。案情其实很简单，主要就是吴桧凭借两张契约来证明原属吴肃的土地，实为自己所有，主张自己对土地的所有权，因此便于该土地现所有权人吴肃产生纠纷。

法官经过审理和分析，发现主要有三个疑点：第一、“且当元立契虽可照证，厥后批作何所依凭，况元契即作永卖立文，其后岂容批回收赎”，即虽然吴桧有原先订立的契约，为何又会在原先契约后又订立另一份契约呢？况且原先契约载明是永久卖掉土地，怎么会有增加契约表明是典卖土地，并规定了回赎年限呢？第二、“纵所赎果无伪冒，自淳熙八年至今，已历四十二年，胡为不曾交业？”

法官假设订立典卖回赎的契约为真，那土地也应该在淳熙八年便被赎回，怎么能到四十二年后的今天还没有回赎呢？

从上述案情和分析可以看出，有关土地买卖的契约是在绍兴二十年订立，即公元1150年，签订契约约定土地赎回期为淳熙八年，即公元1181年。吴肃与吴桧因土地产生纠纷的时间发生在嘉定十二年后的五年，即公元1224年。

《名公书判清明集》中另有一案例《过二十年业主死者不得受理》更加简洁明了的表明了典卖田宅时是要受到诉讼时效的限制的，沈邦政以其祖沈文道坐落在仁和县西塘的八亩田地典卖给孙宅，而后便对土地的权属产生纠纷。法官经过审理发现，该八亩田地系刘防御在淳熙五年典卖给陈保义，陈保义于庆元六年卖与徐四，徐四又卖与钱登仕，钱登仕在嘉定六年将土地卖给孙宅。

土地经过四五道转卖的过程，每次转卖都有明确的契约，且契约时间连续而具体，并未载明原先此田乃沈文道之所有。“若欲拔本寻源，须根问刘防御得田卖田之因可也，官司何可根究五十年、八十年前干照之事”，因此即便此田原本即为沈文道所有。

然后从淳熙五年（1178年）到今，已经经过五十六年，早已过了法律规定的二十年诉讼时效，法官当然不会支持这种诉求，因此法官最后判决不与理赎，“令孙宅照契管业，如邦政尚敢妄词，解府从条施行”，仍然让孙宅按照自己原先的契约来管理则八亩田地，倘若沈邦政再敢有所不满，诉诸官府，导致诉讼不止，纠纷不断，将会受到严惩。

从上述这两个案例当中，我们可以看到，南宋的关于典卖土地的诉讼时效为二十年，法官在处理双方当事人的纠纷时，首先要查看双方是否有关于田宅典卖的契约，若有契约，则会查看订立契约的时间是否经过诉讼时效，倘若经过便不再受法律保护，从而即保证了案件的判决公允，同时又能维护当事人的合法权益不受侵害。

由此可见，对有关诉讼时效的规定详细具体，会更加有利于法官在断案中准确的适用法律，增强法律的实用性。

二将永卖变更为抵当的诉讼时效为三年

淳祐二年，陈嗣佑便主张当初的买卖行为，实为抵当，想要收赎回土地。知县认为当地抵当之风兴盛，且此地当初为陈嗣佑以十三千钱得到，断无仅以七贯钱低价出售之理，便认为是抵当行为，勒令何太应返还土地，何太应不服判决，上诉至知府，知府经审理认为，双方的买卖土地行为既有契约为凭，又有缴纳税收为证，当为买卖土地无疑。

法官认为，游成的诉讼请求已经超过三年，便不在受理之限，便不予受理，并且认为契约规定是永卖，安能将买卖契约称之为抵当契约，如此颠倒是非黑白之举，焉能保护，便判决勒令游成退田，游洪父按照原先的买卖契约享有对土地的所有权。

上述两个案例中可以看到，宋朝对于土地的买卖交易有一个三年的容忍期间，法律规定，永卖之后又主张原先为抵当，意欲收回土地，倘若经过三年，诉求便得不到官府的支持，反之，倘若在三年之内，则官司将会被受理，从而有可能变更原先的诉讼标的，这种法律关系的变更，貌似有些违背经济贸易和法律规范中的诚实信用原则，与立法精神实质相悖，然后仔细分析背后的法理，又会发现其有着合情合理之处。

贫民百姓，永卖土地常为应急之需，往往别无他法，不得已而为之，而永卖土地则将使其永久丧失对土地的所有权，待到困境解决之后，因为没有土地，从而导致没法继续生活耕作，因此，法律开一道口子，允许永卖者在一定期限内可以主张为抵当，从而收赎回自己的土地，继续耕作，一方面可以避免地主豪强趁人之危大势兼并土地，扩充势力，另一方面，又可以使贫穷者不至于丧失继续生活的能力和资源，有利于社会的安定和维护统治秩序。

因此，综合来看，这项制度，瑕不掩瑜，还是能够为保护弱者的利益起到一定的作用。

三先问亲邻的亲邻权诉讼时效为三年

宋代典卖制度中必须遵循的一个非常重要的条件和程序就是“先问亲邻”。这个规定表明假如业主想要典卖土地，必须先向同宗亲戚和邻居询问是否有意购买，假如亲邻无意购买，业主才可以将土地典卖与他人，从而确保了亲邻的先行购买权。

“先问亲邻”原则在宋代也有详细的规定以及发展变化如果业主没有先问亲邻而私自典卖土地，亲邻可以向官府提起诉讼，以保护自己的先行购买权。

《名公书判清明集》中记载一个案例：黎有宁于嘉熙二年之春购买李二姑田地，李细五以未先问亲邻为由在淳祐二年之秋提起诉讼在宋朝时期先问亲邻的时效经历过从三年变更为一年的改变。

通过“令”这种法律形式将原先的先问亲邻诉讼时效由三年变更为一年。这种变更主要是因为随着田价的增长，典卖土地之人，认为利润受损，便往往会以当初典卖土地之时没有进行先问亲邻，或者妄称是由于卑幼隐瞒，私自处分典卖土地，未得到尊长的许可等理由借口，从而要求收赎回土地。

虽然有先问亲邻三年时间的限制，但是时间仍显宽泛，容易被好事者利用，而导致诉讼泛滥。因此，法律便缩短先问亲邻的诉讼时效，从而更好地保证土地交易的过程合法合理。

设置典卖土地的先问亲邻时效是因为，祖上的田业一般都由子孙后代继承耕作，倘若典卖给他族异姓之人，则在耕作土地时或许会因为水利灌溉、田地界限有所争执，从而导致矛盾加剧。况且，田地所在之处大多有祖上墓田，若要耕作土地必然会大肆动土，典卖之人若非本族，当然不会顾及墓田。

因此基于上述两个原因，典卖土地要先问亲邻，而亲邻之法的实施还要受到三年或者一年的时效限制，从而防止亲邻之法因被滥用而导致的诉讼泛滥和典卖交易信用缺失。从根本上讲，先问亲邻的时效限制不仅是为了保证土地在亲属之间能够继承流转，也是为了保护土地交易的公平公正、诚信合法，从而更有利于土地贸易的展开和商品经济的发展。

四盗卖田宅的诉讼时效

盗卖土地便是无处分权人使用蒙蔽欺瞒或者强占侵夺等方式，不经所有权人许可而私自典卖处分土地的行为。这种盗卖土地的行为，在宋朝时期屡禁不止，常有发生，产生了一系列的纠纷。

盗卖田宅适用相关的诉讼时效便是用法律规范来进行约束限制这种无权处分行为，从而维护所有权人的利益。尊长盗卖卑幼田产的行为，往往是尊长趁卑幼无权处分财产，或年幼便父母早亡无力处分田产等私自将原本属于卑幼的田宅而进行典卖的行为。

卑幼的田宅被尊长所盗卖，卑幼向官府主张自己权利是不受年限的限制。这种规定，主要是为了保护亲属之间的伦理和家族财产的继承。尊长盗卖卑幼田宅，不仅于法不合，同时也是不合情理，丧失了血缘家族的纲常伦理，从而导致国家的继承制度形同虚设，因此，必须通过法律来进行调节这种行为，维护弱小的利益，从而达成“长幼有序”的社会局面。

家族田地财产的处分权完全掌握在家族家长手中，卑幼并没有处分的权利，因此，卑幼若欺瞒盗卖家族田宅，是不为法律所允许的行为，尊长对于这一盗卖处分行为是有自己的否决权的官府让盛友能和盛友闻当面对质，证实盛友闻在绍定年间将此地盗卖给盛友能，盛友能不问明土地来历，而鲁莽交易购买，才导致今日之诉讼。然盛友闻从绍定二年盗卖土地至今日，已有十四五年。

卑幼对田宅没有绝对的处分权限，因此卑幼盗卖尊长的田宅行为类似于今日民法中因无权处分而订立的合同。无权处分订立的合同是效力待定的合同，所有权人享有追认或者撤销的权利，一旦追认则合同有效，一旦撤销则合同无效。

法律规定典卖田宅，在五年之内，“听尊长理诉”，即表明对于卑幼盗卖田宅的行为，尊长在五年之内有相应的处分权利，究竟是追认还是撤销该行为完全由尊长自己决定，倘若经过这五年的时效，则尊长的权利便会消灭殆尽，该盗卖土地的行为也会因尊长未能及时行使权利而由原先不合法变为合法，从而使盗卖行为将受法律保护，这样做也将保护善意不知情的买受人的合法权益。

从上可知，盗卖田宅的行为因不同的主体而有着不同的诉讼时效限制。之所以会有这种不同，主要是由于封建家族的等级地位所决定的，封建家长作为财产的掌管者，拥有着绝对的处分权，而卑幼并没有这种权限，因此，卑幼处分财产要得到尊长的允许才能够实行。

同样，卑幼的权利亦将受到法律的保护而不受侵害，所以，尊长盗卖卑幼的财产才不受时效限制。这种分别而不同的规定，既考虑了双方的尊卑地位，又顾及到善意第三人的权益，从而保证商品经济贸易即合情又合法。