人们还未完全失去购房热情，降降房价还来得及等到热情退去就迟了

放开三胎，非但没有迎来生育高峰，却等来了年轻人不想结婚。

有的地方直接给二胎三胎家庭购房补贴，奖励的消息屡见不鲜。

可惜的没有多少人感兴趣。

这与二三十年前，罚款也要生形成鲜明对比。

《超生游击队》的小品记忆犹新。现在再去看，真难以让人想象。

与过去比不比已经没有意义，重要的是这种现象给人的启示：任何事情等到没有余地了，再想办法就有点迟。

很多人说，早几年放开就不是这个情况了。

鼓励生育是这样，现在的楼市，买房卖房又何尝不是如此。

趁现在还有一些人在想买与不买的路上徘徊，是租房还是买房的道上犹豫，将房价降一降，让一些夹心阶层（收入买商品房困难，住公租房又超了）能够买上房，或许还来得及。

还能迎来一波真正的小高峰，若象现在的楼市这样不死不活地僵持着，再持续一段时间，房龄在延长，房屋在折旧，恐怕想卖真的都难以卖出了。

说降一降现在还来得及基本以下两个判断

市场上还有一些改善性需求。

这些改善性需求，是指以小换大，以旧换新，以次换好的改善性需求。能分到房改房的这一部分都是1998年前分房的人。

房改房除了少数条件优势的单位外，大部分房改房的面积不大，以60至90平米的居多。

原来国有企业职工多，负担重，建造的职工宿舍普通面积偏小，基本上是在70平米左右。只有少数效益极好的企业及机关、科研事业单位职工住宅在100平米以上。也还有一些集资建房面积略微大一些。

这部分人的特点是现在有房住，意愿没有刚需那么强烈，但是大部房屋面积不大，房屋功能不齐，基础设施落后，有改善的需求和愿望。

话又说回来，卖掉旧房还需要增加一些款项才能买得起新房，如果价格能接受，也会迅速出手，这是目前能购房的主要人群。

这部分群体还有一个特点，就是他们陆续进入退休队伍行列，刚刚退休还有一些热情，年龄越大越不想折腾，到年龄大了想动也力不从心，赖得动。

趁这部分人热情尚存，还有改善的需求和愿望，采取一些措施触达他们的兴奋点，制造一些需求还是有可能的。

旧改效果显著改善性需求打折扣

而近两年旧改（老旧小区改造）力度不断加大，城市更新进程的步伐加快，让一部分想买又不想买，想改善又不想改善的人群数量在减少。

原因是原来的房改房经过旧改后，房屋功能得到了完善，缺乏的基础设施也得到了补充，随着旧改的纵深推进，这部分需求将会越来越少。

特别是这部分人群，随着年龄的增长，身体一天比一天弱，手上的钱也会为将来生病养老作大算了，年龄越大越不会考虑买房，失去这一部改善性刚需，说坐失良机一点不为过。

趁他们能消费、想改善，还有一些购房意愿的时机促销是完全可行的，只是措施和力度要务实，毕竟以小换大，卖旧换新他们不会增加更多的钱。

尤其要注意的是，三年疫情让实体经济受到沉重打击，就业和收入也受到影响，一些在岗、即将退休、或已退休的老人收入已经成了失业子女的救命稻草。

措施与办法的致命弱点是尽量避免滞后性。

如生育政策调整，现在无论怎么鼓励，年轻人的生育意愿还是不强，生育衍生的人口焦虑已经是前车之鉴。

楼市的现状如果也陷入无论怎么鼓励也不买，那么大体量的楼市就难处理了。