地产大佬的谢幕：为什么杨国强与许家印口碑差异这么大？

❶ 归隐田园

经过二十多年的狂野发展，中国房地产市场终于进入了调整与恢复的阵痛期，而房企内部的新老交替也在或主动、或被动地进行中。

2023年3月1日，曾多次在不同场合发声“我是中国改革开放后第一代农民工”的碧桂园大佬杨国强宣布正式退休。

从包工头做起的老杨同志，平生最大的爱好就是参与“盖房子”。例如在碧桂园工作过的人都知道，杨总是不怎么管运营和投拓的，却对项目细节看得非常重——大到楼盘规划设计、小到户型规划、装修选材，甚至（开工项目上）换开关面板等琐事…都要亲力亲为，为的就是建出符合他理念的房子。

注重细节的管理风格自然意味着庞大繁复的工作量。据说一年下来，光是杨老板亲自审批过的文件就接近：

10000个。

曾经，杨总一脸委屈地在新闻发布会上说：

我是天底下最笨的人，做的东西不是自己的，钱又不是自己的。

但在若干年前，“笨小孩”杨国强曾经说起他领悟出来的“家族传承必要性”：

未来我的钱越多，我亏得越大。因为我花掉的钱是我的钱，我死了以后，钱不是我的。

这句听得让人一愣一愣的偈语，其实是隐晦地表达出“一代人有一代人的命运”内涵：

一方面，作为在房地产业摸爬滚打30年的“初代目”，老杨同志经历过“17岁前没穿过鞋子”的命运，到晚年时理应把烦恼抛开，重新享受生活——例如“跟大哥到珠穆朗玛峰爬山”；

另一方面，作为坐拥巨大财富的“二代目”，杨惠妍在父亲羽翼下“女承父业”长达20年，总体上还是顺风顺水的。如今房地产行业万马齐喑，也到了杨二小姐“欲承皇冠、先承其重”的时候了。

众多业内人士一致认为，现阶段并非交班的最佳时机，杨二小姐肩上的压力不轻。

例如从行业基本面看，一方面，2022年我国城镇化率达到了创纪录的65.22%；另一方面，我国人口在这一年正式步入负增长时代。这意味着地产业的“扩张红利”已经结束，未来将是存量甚至缩量时代。年轻的碧桂园掌舵者能否在惊涛骇浪之下准确把握住大势？

而从公司自身情况看，碧桂园的情况也一言难尽。例如根据最新财报（2022年半年报），与2021年相比，碧桂园的主营业务收入下滑了约三成，净利润下降更是超过九成。

而且，碧桂园面临的不只是经营业绩的缩水，还在销售回款、融资能力、产业转型、组织重构等方面面临着诸多挑战。可以说，碧桂园面临的是：

结构性困境。

如今，“天下最笨”的杨老板终于要离开他忠诚的工地，学着去关注盖房子之外的事情了。幸耶，非耶？

❷ 退出时机是一门学问

在中国房地产行业中，老杨同志绝对值得浓墨重彩地书写。一时间，各路媒体都在欢送“行业老兵”的离去，业内精英也在深切缅怀老杨同志的首创精神。

例如，有前碧桂园员工动情地缅怀他首创的双享机制（即2012年推出的成就共享计划，和2014年推出的同心共享计划），“逼着一大批中坚员工分享到时代的红利”。

再例如，有业内人员惆怅地回想起他强推的“4568”的项目管理法则（4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资），“是重振房地产的一味猛药”。

在房地产沦为人憎狗嫌的“困难行业”之后，极少有媒体如此高度一致地评价一位行业大佬的离开，一位历尽沧桑的业内人士对我说：

它（指对杨的各方评价）真的很温柔，我感动得快哭了。

对老杨同志的评价如此暖心，自然是有原因的。

老杨同志不是简单的“撂挑子甩锅”。他在公告中明确提出：

后续将以特别顾问的形式继续参与公司经营。

这个“特别顾问”的头衔就很灵性，十分地符合杨国强的个性。

在碧桂园31年创业历程上，杨国强的“烙印”无处不在，而在公司重大决策上，他曾有过很多次说一不二的“高光时刻”。

仅举一例，地球人都知道杨国强老早就做好了培养二女儿杨惠妍的准备。

杨二小姐在13岁那年，就曾经列席碧桂园的董事会会议。2005年从美国俄亥俄州立大学学成归来后，杨惠妍先后在碧桂园的投资策划中心、采购部、人力资源管理中心、数字化管理中心等部门轮转，熟悉各项业务，并于2012年进入公司核心管理层。

“一朝权在手，便把令来行”。二小姐的第一把火，就是重金聘请数家顶尖的国际咨询机构为碧桂园做全面咨询。其中：

高盛建议碧桂园加大高科技产业的布局投入；摩根大通则建议碧桂园以多元化布局为起点、着眼于全球化；摩根士丹利的建议最为直接，它建议碧桂园在资本运作中，策略性地引入国资背景的企业与机构。

杨二小姐根据咨询报告整理了一份碧桂园发展规划，并获得了公司管理层的好评——如果这些规划顺利布局，今天的碧桂园极可能更加从容一些。

然鹅，在最后的拍板阶段，老杨同志操着一口浓重的“广普”，开场就来了个定性：

报告做得很好，大家辛苦了…但我是一个农民，没读过什么书，很多事情也不是很懂。

此话一出，这天就很难继续聊下去了。

于是，碧桂园的重心，依然放到了老杨同志心心念念的、建设规模相当于半个澳门的、事后一地鸡毛的：

新加坡旁·碧桂园森新城市项目。

当然，同样的霸道总裁行为，在不同时段里的评价是不一样的。例如在欣欣向荣的行业扩张时期，退休者的强势“顾问”可能被批评为恋栈，而在风声鹤唳的行业收缩时期，领导者“辅佐”反而是敢于担当的表现。

而杨国强的离去时机，就选得颇为微妙。在2023年2月的一次会议上，他指出：

两个月前我们还在黑暗的隧道里穿行，两个月后的今天，我们看到了隧道口的一些曙光。

宏观政策方面，2023年以来，央妈不但射出了纾困房企的“第三支箭”、助力房地产加快筑底企稳；甚至还迫不及待地射出“第四支箭”，以“内保外贷”的方式支持房企境外融资。这其中就包括了碧桂园。

公司业绩方面，随着今年以来全国各地利好政策的刺激，楼市有一定程度的回暖。碧桂园抓住时机实现了较有效的调整：虽然今年1-2月，碧桂园在房企销售榜回落至第三（落后于保利发展和万科），但碧桂园在土储结构调整中表现积极，抵御市场风险的能力大幅增强。

碧桂园官网数据显示，2021年，碧桂园新增土储面积有85%位于三四线城市，2022年，这一比例降至47%，基本达成公司调整预期。

一生要强的老杨同志，选择了一个相对合适的离开时机。而资本市场以脚投票，对碧桂园老掌门的安排予以肯定：

2023年3月1日，碧桂园大涨8.33%，总市值达到718.58亿元。

一位机构人士称：

这不同于之前其他房企董事长毫无征兆的突然变动，而是事先有过严密的规划与交接，是家族之间平稳的传承，总体而言是好事情。

因此，与龙湖地产吴阿姨“携小包袱激流勇退”相比，各界对老杨同志的离去似乎评价要积极得多。

在很大程度上，这是一种更符合社会大众心理“择机行为”：

吴阿姨展现“高风亮节”的时候，正值中国房地产业“危机存亡之秋”；而老杨同志在碧桂园最艰难的时刻始终坚守，却在房地产 “再来一瓶”的曙光中“挥手自兹去”，但又在退休后坚持“扶上马，送一程”，这感觉就很不一般。

如果未来似乎还有期待，大家总是对TA更加宽容。

❸ 退出姿势很重要

李白曾在《侠客行》中曰过：

事了拂衣去，深藏身与名。

可见，哪怕退出时刻选得再好，要获得大家认同的前提，是把先前摊上的事情给“了”了。对于资金链紧张、烂尾楼遍地的房地产业而言，这一点尤其凸显人品。

杨国强时代的碧桂园，曾长期坚持“以农村包围城市”，聚焦于三四线的土地储备。这一策略押对了2015年以来的棚改货币化历史进程，碧桂园从2017年起稳居行业榜首。

但在2018年，碧桂园因项目工地安全事故而陷入旋涡，“三高一低”开发模式引发全社会讨论。杨国强出人意料地宣布，碧桂园将正式放慢发展节奏。至2020年，碧桂园不但停止了高周转模式，还逐步减少拿地规模。

历史证明，杨国强的思索与判断，在很大程度上让碧桂园避过了三道红线以来的失控悲剧。

而在恒大倒下之后，碧桂园果断地暂停拿地，杨国强一方面拿出真金白银增持上市公司股份，另一方面则通过区域组织优化调整、全员上马很抓销售等方式，把化解债务压力、保持现金流平衡作为公司的首要任务。此外，碧桂园还在房企烂尾的风口浪尖处多次接手“烫手山芋”，显示出较强的行业责任感。

实事求是地说，杨国强的危机管理能力，以及企业多元化进程并未尽善尽美，但老杨同志勇于处事的胆识、谋略与坚韧，确实为他赢得了相当的口碑。

相比之下，明面上还未退出，但实际上已经出局的许家印，则在近期被抖落出更多的不堪来。

2023年2月15日晚，针对恒大物业存款质押被相关银行强制执行一事，中国恒大、恒大物业发布独立调查主要结果公告。公告称：

2020年12月28日至2021年08月2日期间，恒大物业的六家附属公司(分别是金碧物业、金碧恒盈、金碧华府、恒大恒康、金碧世家和金碧恒康)通过银行，为多家第三方公司(作为被担保方)融资提供该质押，相关的资金透过部分被担保方及多家通道公司(扣除费用后)划转至中国恒大。

简而言之，恒大物业134亿元的存款，被子公司违规运用并输血给中国恒大。这笔交易既没有经过恒大物业董事会的表决审批，也没有进行事先的公告。

而公告进一步透露：

时任中国恒大执行董事夏海钧、潘大荣，以及时任恒大地产的执行总裁柯鹏参与了相关安排。

独立调查委员会认为，在此次事件中，恒大集团内部存在着不可推卸的内控问题。例如：

①某些董事的所作所为不符合公司预期标准；

② 公司雇员在内部审批过程中表现出的服从性，不符合合规性要求；

③ 高级管理人员直接参与有关交易或就有关交易发出指示；

④ 恒大物业和中国恒大共用处所保管公司印章，使得审批过程中所需印章可能在获得中国恒大高级管理人员批准、但未得恒大物业管理层批准的情况下被使用。

以上四条内控问题有三条与恒大的高管直接关系，但涉案的三名高管显然没有能力及动机单独推动违规质押，他们背后的授意指示者是谁呢？

以公告中点名的夏海钧为例，此君是2007年被许家印请入公司的“二号人物”。年报显示，2008年-2020年的13年间，夏海钧共计从中国恒大获得16.38亿元的收入。

作为一名拥有经济学博士学位的职业经理人，夏海钧肯定明白《公司法》中的规定：

（第一百四十八条）董事、高级管理人员不得有下列行为：挪用公司资金…

请问，没有大BOSS的首肯，年收入超过1亿的夏海钧敢不敢、愿不愿冒险参与掏空恒大物业的大案？

此前，中国恒大新任行政总裁肖恩曾强调，“这笔资金被用于集团的运营和偿还集团境内外债务”。可见，恒大物业的百亿账面资金，大多数被许家印殊死一搏地All In，用于饮鸩止渴地偿还美元债，以求得恒大片刻的苟延残喘。

但随着2021年12月3日恒大首次宣布美元债违约，许家印的豪赌计划已经落空。只留下一地鸡毛。目前，一个最迫在眉睫的问题反而是：

香港高等法院决定对中国恒大(03333.HK)的清盘呈请聆讯时间是2023年3月20日。一旦恒大不能与外国债券持有人达成协议，法院极可能宣判该公司清盘。

2023年以来，恒大地产再次新增6则被执行人信息，执行标的约11亿元。至此，恒大地产被执行金额已经超过273亿元。

时间已经过去一年多了，恒大集团依然躺在ICU。

在这样的背景下，有多少人会相信许老板在《致全体恒大人的一封家书》所言：

2023年，我们一定能完成保交楼任务，一定能偿还债务、化解风险，一定能开启涅槃重生的新篇章。

❹ 许家印的财技江湖

更多细节显示，在恒大崩溃之前的那段时间里（2021年下半年），赌性极重的许家印罔顾财务纪律，为了偿还美元债不惜“拆东墙补西墙”，留下的隐性债务窟窿比想象中还要大。

例如2023年2月20日，中国经济网率先披露，在已经披露2022年第四季度偿付能力报告的保险公司中，合众人寿亏损面扩大至20.2亿元，引人瞩目。报告显示，引发巨额亏损的最大因素是：

2020-2021年间，合众人寿向恒大地产集团相关子公司累计投资超过140亿元。

吊诡的是，合众人寿第一大股东中发实业（持股约46%）曾在2021年年报中披露，根据保险行业监管部门关于大股东须担负起维护险资金融资产安全的要求，公司将承担此事项（即投资恒大）的估值损失。

让人看不太明白的是，合众人寿、中发实业与恒大人寿之间，似乎有说不清的诡秘关系。

一方面，合众人寿对恒大地产爱得深沉。例如公司向恒大地产的巨额投资，始于恒大亟需现金周转的2020年，且持续到恒大出现流动性问题的2021年。特别是2021年底，合众人寿对投向恒大物业的资产共计确认了估值损失16.53亿元。很难想象，在恒大颓势已显的2021年，合众人寿的投资是如何继续进行的。

另一方面，通过大股东中发实业，合众人寿又与恒大人寿存在复杂的合作关系。例如2019年9月，合众人寿将子公司合众科技100%股权转让给中发实业，后者在3个月之后即获得富涌投资约7000万元的注资。但天眼查的资料显示，富涌投资在2020年1月发生股权变更，新的合伙人分别是“珠海融达基金”和“珠海融泰基金”，而这两只基金均由恒大人寿绝对控股。它们的大致关系如下图所示：

注意，以上仅仅是恒大人寿与合众人寿投资关系的一个实例而已。双方在投融资过程中的奇怪操作还另有奥秘。

据“网易清流”记者报道，2020年间，合众人寿曾与恒大地产约定注资成立太原恒湃置业有限公司。其后，持股49%的合众人寿实缴18.8亿元，但持股51%的恒大地产实缴出资额为：

零。

怪不得自2021年12月广东省ZF工作组进驻以来，恒大集团的债务问题依然在进一步盘点清算中。因为在此过程中，许家印通过神鬼莫测的“财技”，到底捅出了多少笔类似于恒大物业/恒大人寿的糊涂账，目前还不得而知。

陶行知在《尊重公有财产》一文中说到：

私账混入公账，公账混入私账，就是混账。

❺ 少年与恶龙

这两年，除了“一无所有王健林”，大型房企的“创一代”正在加速谢幕。只不过在此过程中，有人返场收获掌声，有人黯然舔舐伤口。

谁是谁非，大家心里都有一杆秤。

在某次宴席上，喝得微醺、处于舒适区的许老板曾经发出世纪之问：

人呐，怎样才能流芳百世？

很多人把许老板的世纪之问视同为“表演型人格”，但其实不然——至少，年轻时的许家印不是如今这样子的。

从1982年起，许家印在河南舞阳钢铁厂工作了10年，然后南下深圳闯荡。对于离职原因，许老板的自传报道中要么一笔带过，要么猛灌鸡汤。

但事实上，真相往往以黑色幽默的方式展开。

公开资料显示，许家印是一个极其上进的大好青年，他在工作中扎实肯干，在生活中关心同事，早早就成为了热处理车间主任。但在1992年，34岁的许家印迎来了事业上的一道坎：

此前，车间加工过程中的废品与边角料被随意放置，被职工家属与附近群众拿去卖废品。许家印采取了新的管理办法，组织车间工人把废品集中处理，所得款项用于改善集体生活（例如修建车间公共浴室、月末分发车间补贴），该决定赢得了工友们的称赞。

然鹅，这个决策在事实上损害了之前“拾荒者”的利益，然后就被个别家属及群众联合举报了…

幸而经组织调查，许家印同志对这笔钱的分配公平公正，没有中饱私囊。但在“是不是挖公家墙角”的性质认定上，当时的领导们看法不一致。最终：

许同志交了一些罚款、做了一些检讨，走了一些弯路。

自感上进步伐受挫、流芳百世无望的许同志，就这样决然南下，来到了那个老人画圈的地方，开始了另一段人生。

在深圳替人打工的时候，许家印最喜欢在夜深人静时坐在窗前仰望星空。偶尔间他会看到窗台上停着一只萧瑟的小强。

它和许老板一样失意，也一样顽强。

许老板会向它倾诉其一波三折的工人生涯，他得而复失的奋斗历程，以及缥缈不定的流芳百世梦。一番倾诉衷肠后，感觉舒服了很多的许老板站起来，一脱鞋就抽死了强哥。

毕竟，这鳖孙知道得太多了。

就这样，曾经憧憬流芳百世的少年不再相信屠龙勇士的童话故事，他决定放飞自我。而黑化后的魔王，必然在谢幕前激发受害者的怒气。

尼采在《善恶的彼岸》中说到：

凝视深渊过久，深渊将回以凝视；与恶龙缠斗过久，自身亦成为恶龙。

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