不动产私募投资基金，是众筹炒房基金吗？房价会因此大涨吗？

“中国房地产之父”孟晓苏说：2022年，中国老百姓存款增加了15万亿。如果拿出1/3买房，中国经济马上就能恢复。

今年1月，住户存款又增加了6.2万亿，余额达到了126万亿，但房子还是不好卖。

存款总额虽然多，结构却很不合理。根据二八定律，20%的人掌握80%的财富。

然而，招商银行的年报显示：不到2%的个人客户，掌握了该行整体个人客户总资产的82.15%。

也就是说，超过98%的人，拥有不到18%的财富。

这部分人肯定买不起房子！

而占总人数不到2%的富人，早就有房子了。要让他们继续买，除非对房价有很强烈的上涨预期。

但98%的人没能力接盘，房价不跌就不错了，怎么可能继续上涨呢？

买房有风险，谁都不肯干亏本买卖！

最近，证监会推出了一种新产品，叫作不动产私募投资基金，将房地产证券化。

相比直接买房子，基金产品交易成本低，流动性更高。

想用钱，只要赎回份额就行了，不像卖房子那么麻烦！

不动产私募投资基金投资者，首轮实缴出资额不低于1,000万人民币。

虽然规定以机构投资者为主，但是也为自然人开了一扇窗。自然人投资者合计出资金额，最高可以达到基金实缴金额的20%。

没有1000万怎么办？

可以通过购买金融机构发行的资产管理产品间接参与。

这样一来，穷人和富人都可以参与众筹炒房，童叟无欺！

真是这样吗？

不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等。

截至去年底，在中国证券投资基金业协会登记的私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，主要投向商业地产；此外，还有私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。

这次，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，将以上两种基金合并，增加了特定居住用房这个投资范围。

特定居住用房包括三大类：存量商品住宅、保障性住宅、市场化租赁住房。

存量商品住宅也就是俗称的二手商品房。与之相对应的是增量商品住宅，是指开发商投资新建造的商品房，也就是俗称的一手商品房。

但是，该《指引》对存量商品房的定义是：已经取得五证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。

因此，这里的存量商品房应该指的是一手房。

保障性住房包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等，有别于完全由市场形成价格和租金的商品房。

市场化租赁住房是指不以分拆产权销售为目的、长期对外进行市场化租赁运营，但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房。

可以看出，除了小产权房等，不动产私募投资基金基本上可以投资市面上绝大多数类型的住宅。

这对房价有什么影响？

一个基金能否吸引投资者，在于是否能够长期稳定的盈利。

不动产私募投资基金投资居住用房，主要用于出售和出租，而不是自住。

先来看出租！

2019年上半年，我国50个重点城市的租售比为1：592，远低于1:200~300国际合理租售比区间水平。

因此，无论保障房还是市场化租赁住房出租，保本微利就不错了。

那么，出售赚差价呢？

目前，全国约有6亿平方米待售商品房。

按照孟晓苏的说法，不动产私募基金如果能够筹集到5万亿人民币买房，以1万平方米的均价，可以买5亿平方米。

库存一下子就去掉了80%以上！

但是，社会经济是一个众多参与者互相博弈的复杂过程。任何变量都不是孤立的，要看主要矛盾。

要达到这个理想化的结果，首先大家对房价长期上涨要有一致的预期。

这里有个悖论！

如果大家有房价上涨的一致预期，还用推出这个基金吗？

2022年，中国人口开始负增长，对住宅的需求量下降。

而且居民部门的杠杆率约62%，总负债相当于GDP的62%，已经没有继续举债的能力了。

这些都是明牌，房子没人接盘，将来卖给谁啊？

没有房价上涨的一致预期，能筹集到几万亿的基金吗？

不动产私募投资基金推出的意义在于，为高杠杆率的房企进行融资，用低成本的股权置换高成本的债权。

2023年，房企偿债压力较大，年内到期信用债及海外债合计9579.6亿元。其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。

内债还可以展期，海外债就不能不还了！

不动产私募投资基金并不是直接买开发商的房子，而是对开发商进行股权投资。

只有持有被投房企75%以上的股权，或持股比例超51%且被投房企获得担保，才可实现资产控制和隔离。

也就是说，要达到以上两个比较苛刻的条件之一，基金才能实际控制房子，拿出去卖。

因此，寄希望于通过这个基金使得房价像2016年那样大涨，就太一厢情愿了！

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