证监会松绑再融资 多家上市房企发布定增预案丨公司研究

12月21日，证监会指出，要落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

此前，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用，并自即日起施行。分析认为，监管层放开房企股权融资信号意义重大，意味着国家对地产企业的态度发生了重大转变。

（今年来，房地产融资措施频频出台，房地产贷款融资被称为“第一支箭”，债券融资为“第二支箭”，“5项措施”则为“第三支箭”。）

“新五条”发布后，多家上市公司积极响应，先后发布了再融资的消息。12月5日，福星股份发布率先定增预案，拟定增募资不超过13.4亿元，用于旗下项目并补充流动资金。当天稍晚时候，华发股份、嘉凯城亦披露定增方案。此后，更多房企也是加入再融资的行列。当日，招商蛇口、外高桥和金科股份3家公司分别宣布，筹划发行股份并购资产或定增募资支持公司的房地产业务。

福星股份公告显示，拟定增募资不超过13.4亿元，用于红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目和补充流动资金项目。公告称，本次定增将推动公司棚户区改造项目顺利实施、提升公司核心竞争力与持续盈利能力及扩充资金实力，优化公司资本结构。拟募资投向的红桥城K6与K15项目，均已被湖北省住房和城乡建设厅纳入湖北省棚户区改造计划范围。由于棚户区改造项目需经历拆迁、规划、建设、销售等一系列流程，较长的开发周期与较大的前期资金投入将对公司的资金链构成较大考验。通过本次非公开发行，公司可较快筹集项目所需资金，有利于加速推进棚户区改造，提升群众居住品质，加快改善城市面貌。

福星股份连续多年获评中国房地产百强企业，也是国内最早进入“三旧”改造（即城中村改造、旧城改造和棚户区改造）领域的上市公司之一。公司以武汉区域为核心，在湖北、北京、陕西、湖南、四川均有布局，其建造的福星惠誉系列住宅、群星城购物中心在武汉本土具有较高知名度。截至上半年，公司土地储备总建筑面积达1012.2万平方米。

在地产行业低迷的背景下，福星股份盈利状况欠佳。财务数据显示，2019-2021年，公司实现营业收入95.66亿元、75.01亿元、125.4亿元，归母净利润为5.98亿元、3.06亿元、1.71亿元。前三季度，福星股份归母净利润同比下降近五成。今年以来，福星股份多次为旗下子公司提供借款担保，累计金额达12.44亿元。11月16日，福星股份向中国银行间市场交易商协会申请发行不超过60亿元的中期票据。业内人士分析，此番非公开发行如顺利推进，则可缓解公司资金压力。

华发股份（600325）也在12月5日宣布拟定增募资不超过60亿元，其中控股股东华发集团参与认购金额不超过30亿元，募资将用于郑州华发峰景花园项目、南京燕子矶G82项目、湛江华发新城市南（北）花园项目、绍兴金融活力城项目和补充流动资金。其中郑州华发峰景花园项目总投资35.65亿元，拟募投资金投资9亿元；南京燕子矶G82项目总投资48.56亿元，拟募投资金投资13.5亿元；湛江华发新城市花园项目总投资150亿元，拟募投资金投资7.5亿元；绍兴金融活力城项目总投资190亿元，拟募投资金投资15亿元，补充流动资金15亿元。公司称，定增的目的在执行“保交楼、保民生”政策，服务宏观经济大盘、降低公司资产负债率，改善公司财务结构及增强公司资金实力，拓展公司经营规模。公司表示，公司项目类型为普通商品住宅，目标客群以刚需或改善型为主。

作为国企开发商，华发股份财务表现一直较为稳健，公司以珠海为公司战略大本营，向北京、上海、广州、深圳、成都等一线城市及重点二线城市发展布局。2022年1-9月，公司新项目计容建面共计137.51万平方米，其中在上海、杭州地区获取的项目计容建面97.34万平方米，占比超70%，持续构筑长三角区域优势。随着长三角核心城市群在经济结构及人口增长上持续释放潜力，优质土储将为公司提供长远而稳定的业绩支撑。

三季报显示，华发股份今年前三季度实现营收328.08亿元，同比增长14.44%；归母净利润21.11亿元，同比增长2.87%；扣非净利润21.54亿元，同比增长19.37%。近年来，华发股份降负债、去杠杆成效显著，三道红线稳居绿档。截至今年三季度末，公司剔预后资产负债率为66.3%，净负债率79.0%，现金短债比1.5倍。上海申银万国证券研究所指出，若定增足额落地后，华发股份三道红线指标有望继续优化。预计剔预后资产负债率将降至65.0%，净负债率将降至69.4%，现金短债比将提升至1.7倍，也为后续更积极经营奠定基础。

金科股份（000656）发布公告称，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募资拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、棚户区改造或旧城改造项目开发建设，偿还部分债务本息以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。公司表示，今年以来，公司结算业绩阶段性承压。前三季度，公司实现营业收入同比下降31.83%；归母净利润为-42.83亿元，同比下降194.61%；扣非归母净利润为-45.57亿元，同比下降231.5%，市值缩水近50%。

11月1日，金科股份发布公告称，未能按期足额兑付2020年度第一期中期票据（ “20金科地产MTN001”）应付本息。金科股份表示，做出这一艰难决定，是为了缓解公司目前面临的流动性受限局面，更好推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作。这笔债券发行金额10亿元，发行时间为2020年7月28日-29日，原发行期限为4(2+2)年，债券余额8.5亿元，票面利率5.58%。11月14日，该笔债券变更本息兑付方案议案获通过，变更后，金科股份需在2023年分4期兑付本息，前三期本金部分仅为5000万元，最后于2023年7月30日兑付7亿元本金及对应利息。

作为民营背景的地产公司，金科股份确实面临不小的困难。而国有背景的大型地产公司则积极利用本次新政谋划新的发展。12月5日午间，招商蛇口发布公告，公司正在筹划发行股份购买资产并募集配套资金事项。公司拟以向深圳市投资控股有限公司发行股份等方式购买深圳市南油（集团）有限公司24%股权等资产并募集配套资金。招商蛇口成为继陆家嘴、格力地产之后，第三家有意启动重组的上市房企。招商蛇口拟购买的资产包括南油集团24%股权等资产，最终确定的交易标的以后续公告的重组预案或重组报告书披露的信息为准。

南油集团为招商蛇口控股子公司，招商蛇口间接持有南油集团76%股权，深投控持有南油集团24%股权。深投控于2022年12月2日向招商蛇口提交了关于参与本次交易的意向函，并表示将与招商蛇口及相关方就交易方案及细节内容进行进一步谈判。据了解，南油集团持有的资产主要为其通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司股权。深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司在前海蛇口自贸区内拥有优质的土地资源，对前海妈湾片区进行开发、建设和运营。

多家机构分析认为，随着国内经济回稳向上，稳楼市一揽子政策措施效果有望滞后显现，房地产有望加快筑底企稳复苏。

作者：张曙

编辑：张添翼

监制：王俊稷

本文系“第一财经广播”微信公众号独家内容，转载前请联系后台授权。本文涉及个股仅做参考，不推荐买卖，不对个人收益负责。