卡顿半个月后，天津楼市要变了

进度条到99%时，总会卡一下。

刚过去的11月，天津楼市，卡了。

应该说，这一年都“接触不良”，断断续续的“卡过来”。

用一句话形容11月的楼市：

热身运动做完了，起跑姿势摆好了，比赛被叫停了。

【新房 胳膊拧不过大腿】

10月底，年终大战苗头有了，摩拳擦掌。

中海十里观澜打响第一炮。

紧接着，11月初，大华国展公园世家、未来城、上实仰山、美的旭辉翰悦府，趁热接棒。

而后，路劲太阳城、万科翡翠大道、金地艺墅家……纷纷参战。

没想到，一触即发的势头，11月中旬突然被浇灭。

疫情来袭，各楼盘到访量骤减，进入“垃圾时间”。

房企干脆偃旗息鼓，这时再群情激昂，也是事倍功半。

因此，11月，并没出现预想的年终大跳水。

楼市被暂停，还不是关键，最关键的是情绪问题。

最近发生太多事，导致“买房欲望”降到谷底。

除非降价幅度“直击灵魂”，才会咬牙入市。

那就是刚需了，只有刚需对价格极其敏感。

11月认购数据，体现的很明显。

认购量高的，都是刚需盘，以价换量来的。

*不完全统计口径，仅供参考，以最终成交为准

未来城、博屿海、万科翡翠大道，认购90套以上。

11月初，未来城五期降价。

因为大运河府189抢了不少量，它得反击。

高层1.35万/平米起，80平米最低108万，标准层也降到120多万。

价格压得死死的，未来城是咽喉，一降价其它板块喝凉水都塞牙。

导致11月金钟街的量也下来了。

博屿海降到8500元/平米，65万搞定一套房。

以前买团泊东，现在可以去生态城北，好歹还有学校。

万科翡翠大道，高层最低1.45万/平米，走了一波量。

南苑现房“甩单清盘”，洋房125平米220万起，就剩几套了。

大华国展公园世家，搞了“一夜降”，11月认购80多套。

顶底降到1.1万/平米，被叫停，但看这认购量，优惠还是有的。

万达自在澜湾、万科运河文化村，认购50套以上。

运河文化村单价降到1万以内，101平米99万起。

自在澜湾有种甩开膀子的意思，“给钱就卖”……

大运河府189、龙洲道188、首创禧悦、新城中梁长风雅著、万科滨江都会、宝坻万科城市之光……都认购45套以上。

万科这一波年底优惠，冲刺有效果。

运河文化城俩盘，首创禧悦，继续走量。

新城中梁长风雅著也降价了，小高层85平米140万起，在空港一期属于低位。

路劲太阳城、金融街金悦府、翡翠嘉和、中铁建花语津郡，也都降价。

不过，11月仅认购30来套。

明显价格还不够“劲爆”，现在降价的边际效应越来越强。

单价降个一两千，诱惑力都不够。

大多数改善盘，价格比较稳，不跳水。

天津瑞府、中海天空之境、仁恒星源世纪，都认购20多套。

改善没有刚需那么急，大家还在观察。

有期盼它们降价的，更多人还是怕买完降价。

从认购数据能看出，11月新房翘不了尾。

9月新房成交63万平米，10月71万平米。

11月，恐怕都到不了70万平米。

【二手房 偏偏喜欢你】

11月，二手房的基本面，比新房好太多了。

尽管有半个月停摆期，但成交量仅比10月少10%。

去年下半年，二手房每月平稳保持在4500套以上。

今年明显队伍不好带了，成交量忽高忽低，基本靠学区房撑场。

按常理，11月学区淡季，量会掉的比较多。

去年11月减少了20%，但今年河西二手房没泄劲，一路高歌。

也包括南开，11月比10月成交量还高。

如果不是最后一周封控，11月二手房成交量会与10月持平。

市区成交占比，已达60%。

板块成交前十名中（11.21-27），5个河西，2个南开。

西青中北镇也在发力，一周能成交16套。

统计日期：11.21-11.27

年底二手房，出现窗口期。

明显咨询二手房的人渐多。

除了学区、落户这种掐着点来的刚需，改善也开始搜罗二手房。

核心区新房供应有限，有的次新房比新房便宜太多。

与其等不确定的期房，不如看确定的二手。

如果二手房交易冰封，那新房就是无源之水。

现在二手房能维持稳定的量，就能衍生出阶梯改善需求，释放到明年市场。

【土地 迎来灼热的目光】

“两集中”已名存实亡，今年天津还有第四批土拍。

11月18日百亿土地挂牌，20宗住宅用地，12月19日出让（详情）。

地还没拍，就有人等着买房了。

比如南开战备楼，有九年一贯制南开学校，不少人“持币等待”。

河西陈塘W4地块，包括郁江道地块、空港、海教园地块……关注度都不低。

核心地段，苦新盘久矣。

昌源里地块，刚亮相个效果图，就给大家整兴奋了。

但明年上半年，新房空档期还会持续，年中开始好转。

【政策 尺度大开】

11月，政策主线剧情，是精准救助房企，拼命拉房企上岸。

“三支箭”全部射出，禁用了12年的杀手锏，上市房企股权融资又重新开闸。

救房企，就是救金融体系，一荣俱荣，一损俱损。

从9月底开始，早已进入刺激周期。

几乎能给的政策都给到位，但市场还没起色。

每一轮周期，也都是这么干的呀，“原来的配方，原来的政策”，怎么这次不好使了？

说明问题不出在政策端，而在于疫情。

楼市转向，取决于什么时候放开，什么时候恢复正常。

中国有句老话，大疫不过三年。

眼下正在“放”，“敢为天下先”已经出现。

广州解封当晚，烟火气瞬间回归，餐厅酒吧爆满。

当然，谈论房子的声音也随之回归。

压抑的买房需求，也会陆续上线。

【倒计时，走出垃圾时间】

12月楼市会怎么样？

现在“防疫松绑”，地铁都不再查看72小时核酸了！

出行自由后，售楼处到访量会回升。

房企很有可能“再冲一把”，说不准“年底大战”卷土重来。

加上年底集中签约，12月新房成交量能冲到80万平米以上。

意味着，今年全年新房成交量将近800万平米，比去年少1/3。

明年，肯定要先修复量，再修复价。

政策、防疫、土地、新房供应，都在逆转。

垃圾时间，灰色空间，即将结束了。

思维都有惯性，涨也有，跌也有，所以才会出现超涨超跌。

现在，需要重新评估楼市。