必须是租金。也就是房地产。

今年过完年我们小区楼下一个菜铺关门了，开了3年多，蔬菜水果米面调料主食都有，里面还有一个菜鸟驿站，天天人来人往。我们小区2期在一起，有14栋楼，学区房，入住率很高。每天取快递顺便买点菜面条馒头的。

我是在云南旅行，看业主群说天天果蔬关门了，我纳闷，那么好的生意咋不做了，一问知情人因为租金。大同去年10月份起静默了快2个月，一直快到国家全面解封才放开。这2个月是没钱赚的，租金照付。这几年确实大家都很难，卖的贵了老百姓买不起，卖的便宜除了房租还不如打工赚的多。房东花了几百万买商铺肯定也想得比存银行的利息多点才行。

最近几年随着网购购物的兴起，线下零售受到了较大的冲击，以前在没有电商出现之前，大家购物的时候基本上都会到实体店去购买，但是在电商出现之后，大家只需要在家里动动手机或者电脑就可以买到东西，这大大提高了大家购物的便利和效率。

所以电商的发展对传统线下零售的挤出效应是非常明显的，毕竟我国的社会零售规模就这么大，而且每年增速也没有那么高，过去10年时间，我国社会消费品零售总额的增速基本上是呈下降趋势的，2019年我国社会消费品零售总额的增速甚至下跌到了8％左右。

而在社会消费品零售总额总体增速下降的情况下，电商的零售却保持一个快速增长，过去几年时间我国电商零售年均增速至少达到20%以上，这意味着每年新增的一些社会消费品零售总额，有很大一部分都是被电商占据的。

比如2010年的时候，我国电商零售总额只有5131亿元，当年社会消费品零售总额大概是15.7万亿，当年电商零售占社会消费品零售总额的比例只有3.26%左右。

而到了2019年，我国电商零售总额已经突破10万亿，同年，我国社会消费品零售总额是41万亿左右，相当于电商零售总额占社会消费品零售总额的比例已经超过24%。

由此可见，电商的发展对传统线下零售的影响是非常大的，可以说大部分线下零售不好过，都是因为受到电商的影响。

毕竟相比于传统的线下零售来说，网上购物还是有很多优势的，这种优势包括便利、高效、价格更便宜、选择空间更多、不受时空限制等等。

当然除了受到电商的影响之外，租金年年上涨也是导致实体店日子不好过的重要原因之一。

过去十几年是我国房价快速发展的十年时间，很多城市的房价已经出现了一倍甚至好几倍的上涨，而在这轮房价上涨过程当中，上涨的不仅仅是商品住宅，还有商铺的价格也是水涨船高。

而对于购买商铺的人来说，羊毛出在羊身上，商铺的价格变高了，他们肯定会把这种价格转嫁到租金上面，所以过去十几年时间很多地方的商铺租金也是不断往上涨的。

对于实体店来说，目前租金占运营成本的比例基本上都可以达到20%以上，个别地区甚至达到50%以上。

而且在租金本身就比较高的情下，想要获利，那么传统线下零售必须提高商品的价格，一旦把商品价格提高上去之后，线下的商品就没有任何优势可言了。

毕竟对于我国来说，目前大多数人的消费能力都是比较有限的，大家在购物的过程中很多人都看重的是一个性价比，同一件商品如果大差不差，我相信绝大多数人都会购买价格更便宜的商品。

所以在竞争的压力之下，即便租金上涨了很多线下商家也不敢轻易的把价格提高上去，因为一旦把价格提高上去之后，销量就会相应的减少。

由此可见，一些房东把租金上调之后，对于，线下零售利润的挤压是非常明显的，以前很多线下零售的净利润都可以达到20%以上甚至30%以上，但是目前很多线下零售店铺能够保持10%左右的净利已经很不错了。

所以在面临销量下降，利润被压缩的双重压力之下，很多实体店铺都扛不下去，因此我们看到最近几年有很多店铺都出现了关门倒闭的，有些地方甚至出现一条街下去连片倒下的情况。

因此，电商和租金上涨都是实体店倒闭的重要推力。

但这种问题如果长期存在，我觉得是一个非常不好的现象，毕竟我国有14亿人口，有8亿多劳动力，这些人需要工作，而传统的线下零售是解决很多人就业的重要渠道，如果电商快速发展导致资源过度向少数平台集中，那将会导致很多人失业最终没有收入，到时大家消费能力下降了，那对于整个经济来说都会产生很大的影响。

所以我觉得我国有必要加强对电商和房地产的管理，加强对网络络购物的征税力度，严格控制房价上涨；不要让网络购物跟线下零售产生太大的差距，让网络购物跟线下零售价格差距回归到一个合理的水平，这样才能真正促进社会的良性发展。

实体店其实是败给了房地产！

先说一个经历！2010年左右，我还在某个三线城市做生意。那是一个人气很旺的批发市场，有2个门面口岸还不错，是一个房东所有。

房东收了回来，重新租给一个卖文具用品的老板，先收了15万的转让费，没看错房东收转让费，然后合同签了2年。

2年后，房东给对方两个选择，要么大幅涨房租，要么滚蛋。生意好不容易做起来，对方要了一个门面，毕竟老顾客要维护，结果这个门面房东只签1年的合同。

又是1年满了，房东又要涨房租，文化用品老板反正已经实现了库房发货，不用门面了，因此不续租。

这2个门面因为房东要自己收转让费，因此关了2年……

当然，这只是一个不良房东的缩影……

一、电商和实体店

本质上来说，电商就是商家销售产品的一个渠道罢了，实体店也是一种渠道，摆地摊也是一种渠道，卖到国外同样是一种渠道，后来的微商依旧是一种渠道。

所以当我们把电商，看成是一种销售渠道时候，我们就应该明白，电商其实和实体店生意是同等地位的。

电商是依托网络，把商品卖到全国，全世界。所以可以做到扩展市场边界来降低成本！

而实体店本质上来说就是落地本地，服务周边，最大的映射力也就一个城市。

所以，这里我们就可以看到，电商是着眼至少全国范围的消费者；而实体店实际上消费者在本地，是能到店的消费者！

说到这儿，反应快的朋友应该明白了，电商和实体店最大的差异就是服务落地！电商靠价格，实体店应该差异化靠服务竞争。

然而，电商发展了这么多年，我们可以看到一个事实，倒闭的大都是没有服务意识的实体店，他们来不及转型服务，一心一意和电商拼价格战，最后把自己拼死。

二、实体店被房地产拖死

记得2010年左右，在三四线城市买个好点儿的东西，还得“进城”。但是慢慢的，我们发现自己周边5到10公里内，多了很多高端大气的商场。渐渐的，“一年不进一次城”，成为一种常态。

不断新修的小区底商，一个接一个的“商业综合体”，成了压垮实体店的最后一根稻草。我2010年做生意的那个批发市场，随着后来几年周边陆续开了2个批发市场，2个商业综合体，同时高铁通了省会，明显感觉客流量下滑厉害。这就是做生意最害怕的一件事“没客流量！”

电商的客流量是可以用钱买来的，消费者点点手指、点点鼠标就可以到一家网店；但是实体店的流量是买不来的，消费者要走路，要坐车！这是本质性的区别，大量新修房地产，分流了消费者！

举例，当初我认识的一个卖衣服的，自己有3个门面在市中心自己经营，一年赚钱轻轻松松。但是随着商业体越来越多，他就要跟着这些商业体走，消费者还是那些消费者，但是店铺多了好几家，看起来是生意越做越大，实际上每家的生意就那样，每年的成本反而剧增，压货越来越多。到最后，索性不做生意了。用他的话来说，3个门面出租赚的钱比开10个店赚钱。

这就是房地产拖死实体店的真面目。一个城市100万人口，只有一个市中心时候，意味着市中心至少有100万固定流量。

但是一旦多上几个商业中心，100万人还是那100万人，但是每个商业中心能分到多少？消费者到实体商业中心不是点点鼠标、按按手机屏幕那么简单。

商业中心，小区门面房一多，每个都说自己是“一铺养三代”，开发商先把买门面套死。至于门面在你手上租1万一年还是20万一年那是你的本事。

对于实体生意来说，有限的消费者流量，要承担极高的房租成本，能做下去才怪！

三、外卖

外卖实际上就是把互联网流量转化为实体店的客流量，就这么简单的逻辑。

外卖让消费者实现了互联网的便利下，享受本地落地服务，而不用自己付出出门成本。

实体店和网商，就简单的说了一下，完全能可以写成一篇万字长文了。

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实体店大面积关闭的原因，我归结于败给了高房价。

注意是高房价，既不是电商，也不是简单的租金。

类似的观点我之前在别的文章里面说过，需要从宏观的层面去分析。

实体店的生意不好干，这两年非常明显，但是房租的增长是渐进式的，不是突然暴涨，所以完全归结到房租肯定不对。

至于电商呢，电商出现也不是一天两天了，为什么几年前没出现这种情况呢？

所以让电商背锅也没有道理。

当然了，实体店租金高，人工贵，还有各种税费。普普通通的商品，不加上一两倍的价格是没法销售的。同时实体店的售后也很成问题，普遍不能退货，除非你愿意看店主的脸能拉多长。

既然价格贵，服务也不那么好，那么消费者为什么不去选择更便宜，服务更好，一口一个亲，看着都亲，退货还七天无理由的网上呢？

之所以要让高房价背这一口锅，是有原因的。

房价，尤其是从2016年下半年开始，又走了一波极为诡异的行情。尤其是“房子是住的，不是来炒的”这个口号出来之后。很多城市的房价短时间内涨幅甚至超过50%。这是多么恐怖的数字啊，远远超出GDP的增长幅度，到底是什么人在支撑这种涨幅？

房价的上涨，最直接的影响，就是带动了企业和实体店的成本上涨。毕竟企业也是需要场地租金的，同时，也增加了最终消费者的生活成本。

毕竟，不仅仅买房者需要还房贷，租房住的实体店主，乃至卖菜的小商小贩，也都是要住房子的。

于是，所有人的成本都增加了。

买了房的，节衣缩食，努力还房贷。

没买房的，节衣缩食，努力挣首付。

租了房的，节衣缩食，努力多赚钱。

当多数人都开始节衣缩食的时候，通货膨胀和通货紧缩两个伙计，奇迹般的碰面了。

于是，物价上涨，消费不振。

于是，实体店不好做了。

原因，说到这里，应该都清楚了吧。

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实体店大面积关闭是由多个原因造成的。

我和我老公在2013年的时候在深圳全款购买了一间80多平的商铺，自己花钱装修好了，准备是给自己使用的，后面自己的业务没有发展起来，就一直空在那里，后面租给了一个女的3年，前一年的租金1000元一个月，这2年租到了3000多。女租客长期不在店里，一般都是关着门，租个门店也就是图个脸面吧。我们的商铺总体来说是不赚钱的，唯一安慰自己的是商铺的管理费总算有人交了。和我们商铺一条街相隔的商铺租到了200块一个平方，可能是我们的商铺偏了点，并且商铺是靠河岸，人流量少，估计还要等2-3年才会好起来。总体来说，这个商铺虽然涨了2万一个平方，但算是一个失败的投资。

这2年在小县城的时间比较多，这段时间来深圳了，去几个常去的大商场去逛了一下，总体上人流量少了很多，2年前商城里面的人多的要死，吃饭要等，现在去的话，空荡荡的，可能是周边的农民房，工厂都拆完了，都在盖房子和写字楼，打工的人失去了工作，生活成本增加了，被迫离开了深圳。

总体来说，人流量少才是实体店铺大面积关闭的主要原因，如果人流量大，无论租金多高，店铺是租得出去的。商铺的地段，租金和电商等因素都是次要的。