一是和物业协商和解，让物业撤案结束此事；

二是积极应诉，自行或委托律师收集相关证据资料进行诉讼，以更好地维护自身权益。

如果业主选择了要和物业抗争到底，就要准备充分证据，以便更好地应诉。

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必须不能惯物业毛病，最有利的反击，就是提起反诉！下面法律微言详细介绍一下：

1.什么是反诉？

反诉，用一个很详细的比喻，就是你打了我一拳，我再打你一拳。在民事诉讼中，如果物业公司因为物业费起诉你了，你也可以用某些理由在同一个案件同一个程序中，反过来再起诉物业，这就叫做反诉。

反诉有什么好处呢？

好处一：你由被告，变成了原告，你和物业公司双方都是被告和原告。别看只是一个称谓的变化，实际上，你有了对付物业的最为有利的武器；

好处二：物业起诉你，是物业再挑你的毛病，而你起诉物业，是在挑物业的毛病。如果你不反诉，法庭的审理就只能围绕你交不交物业费上进行，而如果你提起了反诉，法庭还可以依法审理你提出的诉讼请求；

好处三：物业公司起诉你，是交了全额的诉讼费的，而你在这个程序之中，提出反诉，只需要交一般诉讼费，相当于变相减少了你的诉讼成本；

好处四：你有了能跟物业讨价还价的筹码，法庭的争议焦点也随之改变。

2.能够反诉物业的理由到底有哪些？

说了这么多反诉的理由，那么你能反诉物业的理由具体有哪些呢？法律微言一一给你列举出来：

其一，物业公司没有和业主签物业服务合同，可拒绝缴纳物业费

这种情况其实特别常见，尤其是对新开发入住的小区。一般新开发的小区，业主在买房的时候，会跟开发商指定的物业公司，签两年的临时合同，这两年内，业主能够决定的事情不多，因为你在买房的时候是弱势方，房子是大头，一般很少有人细看物业合同。即使有想修改的地方，开发商一般也不会让业主修改。因此前两年的物业合同，一般情况下，都是万不得已而签订的；

但是，两年过后，物业就需要和业主重新签订合同，这是正式的物业合同。就需要业委会重新与物业公司商定合同细节，然后交给广大业主征求意见。但是这个步骤，在当下，做的不好，好多小区的业委会成立困难，即使成立了，新的物业合同也难产；

这就导致了物业公司继续按照已经作废的合同要求业主缴纳物业费，在法律上，这是完全违法的行为，你物业公司，凭什么拿着一个作废的合同，来要求我缴纳物业费？

因此，如果没有重新签订物业合同，是完全可以拒绝缴纳物业费的！

其二，物业公司没有按照物业服务合同的约定，提供服务

这个很好理解，比如物业合同约定如何维护花草，你没有按照要求维护，如何维修公共设施，你没有按照要求维修。这些都是物业公司没有履行合同约定的行为。其实大部分的物业合同，对于公共建筑面积的维护，都是有要求的，如果你所在的物业公司，没有达到合同约定的要求，那么此时，你可以要求物业公司按照合同改正，如果物业拒不改正，你就可以不缴纳物业费，并以此为理由反诉物业；

其三，物业不公示的，可以提起反诉

根据《物业管理条例》的规定，业主“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，那么这个权力如何履行呢，就需要物业公司对其收支请况，对于公共部位的维护情况和费用、以及物业专属用房的使用情况、公共部位的收益情况，进行公示，如果不公示，业主可以拒绝缴纳物业费，并可以提起反诉。

这一条，简单归纳一句话，就是我交给你钱了，我得知道是怎么花的，如果你不让我知道是怎么花的，我就再不交钱了；

其四，小区未通过验收的

根据法律规定，小区想要交房，就经过消防、规划、建筑等部门的验收，验收合格了，才能交房。而现实情况是，很多开发商自己找了个验收公司，就说验收合格了，然后就强行交房。其实这是对业主利益的极大损害，完全违反法律规定的行为。

对于物业的这种违法行为，业主完全可以拒收房子的，即使收了房，也是可以拒缴物业费的。

其五，物业私自占用管理用房的

每一个小区，在规划的时候，都规划了物业管理用房。这个用房是属于全体业主共有的。也就说，你交的房费里面，含有这一部分钱。这个物业用房，未经业主大会同意，是不能擅自改变用途的。在现实生活中，物业用房除了给物业办公用，存放一定的维修管理设备之外，不能挪作他用。很多物业公司就把物业用房据为己有，以为是自己的私有财产，并擅自改变用途，甚至把它改造、出租，赚钱用。

这种行为也是完全违反物业管理条例的，业主完全可以提出要求物业改正，如果物业拒不改正，可以作为反诉理由。

其六、物业服务费不合理的

根据我国法律规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法”

有些物业公司把物业费定的价格很高，有的严重超过了政府的指导价格，而服务又完全达不到物业费的价格，导致了业主心里落差。物业费的多少，必须是物业公司和业委会协商出来的结果，而且要符合价格主管部门的要求，如果物业公司达不到这样的要求，业主可以拒绝缴纳。

等等。

总之，在当下的实际操作中，如果你想挑物业公司的理，是十分好挑的，连大房地产公司的物业，有时候也无法达到法律规定的要求。这也导致了在现实生活中，业主与物业公司严重对立，有些物业公司摆不清自己的位置，以管理者自居，实际上他们也从来没有考虑过，自己的工资是从哪里来的？

业主没有维权渠道，筹建真正为业主服务的业委会也百般困难，物业公司没有服务意识，是摆在社区管理中的最大最棘手的问题。

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我们小区就有业主拖欠物管费被物业起诉过。这家业主就开始大量收集证据，并走访其它业主，得到了大多数业主的支持。结果判决下来，我们的物管费从1、6元降到1、2元。以就是说物管打输了官司。

遇见这种情况，要沉着应对不能慌。一个小区有多家不交物管费，物业公司肯定存在严重问题。比如，管理不到位，不作为，经常发生偷盗，车被砸，卫生不达标，乱收费等。尽量在这些服务项目内找证据。有很多业主收集得有这方面的证据，可以叫大家拿出来。

只要证据充分，物管公司的败诉就大。

物业起诉不要怕，1各种情况，接不到起诉书。2开庭一定要到场，跟法官说同时行使抗辩权。3平时手机拍摄物业服务不到位证据，法庭上提交证据。4法庭上要求，公共收益属于业主所有，物业用公共收益抵扣物部分业费，要求物业费打折。5要求物业公布物业费使用情况，要求第三方审计物业费使用情况，并且公布。6提出物业公司进驻小区不合法，没有经过多数业主同意。6当庭提出反诉，反诉物业服务有瑕疵，要求延期审判，业主搜集反诉证据。7如果你怀疑法官跟物业串通，可以拒签公正书，并且提出。总之一般情况下法官会调节物业打六折收取。如果法官一意孤行，判你输，你就用各种方法拒绝执行就可以，法院不会支持你给物业滞纳金的，大不了最后全款交物业费。或者你不服判决上诉到中级人民法院，前边程序再走一边，物业能收买一个法官，不能各个收买。

业主之间由于物业费产生纠纷的情况还是比较常见的，作为一个在头条上长期普法的法律人，有必要就被物业公司起诉索要物业费时如何处理这个问题做下解答。

一般情况下，物业公司起诉索要物业费不会就单个某个业主提起诉讼，只要起诉，往往就是一下子起诉多个业主。所以在收到法院送达的起诉状和传票时可以与其他业主协商对策。

但不论如何协商，都得积极应诉。想交的，可以与物业公司协商解决，如果协商后得到解决，物业公司自行撤诉就行了。如果协商后没有解决，或者不想协商，就是不想交，那就需要了解下法律对物业费是如何规定的，什么情况下可以不交或者少交物业费。

下面我展开讲讲

一、《民法典》对物业费的规定。

刚刚生效的《民法典》专门对物业费进行了规定，这条是规定在第九百四十四条中，内容为：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

根据这一规定，业主不缴纳物业费的，物业公司应当先进行催告，经过催告以后，如果业主在合理期限内仍然没有缴纳的，物业公司才可以起诉。

所以，如果物业公司没有进行催告的话，是不可以直接起诉的。如果业主没有收到催告，那么可以以此进行抗辩，法院查明后将会驳回物业公司的起诉。

但这种抗辩其实没有太大的意义，只能拖延几天而已，所以根本的问题还在于到底应不应该缴纳物业费。

二、业主的抗辩理由是否成立？

一般情况下，业主不缴纳物业费的理由来来回回也就那么几个，我们来分析下这些抗辩理由能否成立。

1、没有入住，没有接受物业服务。

这个理由显然不能得到法律的支持。刚刚我们说的《民法典》里专门进行了规定，不得以未接受物业服务为由拒绝支付物业费。

法律之所以这么规定，是因为小区公共区域是所有业主共有，不管业主是否入住，物业公司都会公共区域进行了管理和服务。在物业公司已经提供了服务的情况下，不论业主是否入住，都不影响其依照其房屋面积所占份额支付相应物业费的义务。

2、不需要物业服务

这条理由也在《民法典》里明确规定不成立。

之所以法律这样规定，同样也是基于公共区域属于业主共有，物业公司也是以小区为单位提供服务。在物业公司已经整体提供服务的情况下，业主自然也需要承担相应的物业费支付义务。

3、物业提供的服务不符合约定或者有瑕疵

这需要法院根据实际情况裁量，如果物业服务确实存在瑕疵或者不符合约定，法院大部分情况下可能会酌情调整物业费的数额，也就是减免部分物业费。但也可能不予调整，而是释明让业主再起诉物业公司，要求继续履行合同，或者赔偿损失等承担相应的违约责任。也就是各算各的。

如果法院认为物业服务符合约定，比如说业主认为小区里有违章建筑未拆除，认为不拆除就是物业公司不尽责，所以不缴纳物业费。由于物业公司事实并没有这样的权力，这属于城建部门的权力，这种情况下，法院可能就不会采纳业主的抗辩，而是判决业主缴纳全部物业费了。

4、物业公司没有与业主签订物业服务合同

这种抗辩，一般法院不会支持。这是由于物业公司一般情况下都是和业主大会签订合同，或者是与开发商签订初期物业服务合同，并不会与每个业主单独签订物业服务合同。法律也规定的是提供了符合约定的物业服务就可以要求业主支付物业费，并没有强制要求物业公司与每个业主单独签订物业服务合同。

5、物业公司擅自提高收费标准

这种情况，如果没有物价部门的批准，没有经过业主大会的同意，或者没有新的合同约定，对于超过收费标准的部分，业主可以不缴纳。

总之，在被起诉后，业主不管是协商解决，还是坚持不交，都要积极应诉，表明自己的态度，不能扔下不管。那可能法院就会直接判决缴纳物业费，进行执行程序强制执行了，为了一点物业费没必要搞到那一步。

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