如何看待没有任何支柱产业、房子均价达到6000的五线小县城？以后价格走势怎么样？

如果一个小县城没有任何支柱产业，房子均价却达到6000，这种现象应该说不正常，是受房地产泡沫的影响导致的，估计泡沫破灭以后，又是一地鸡毛，当然，政府是希望房价高，因为房价的大部分是政府的收费项目多造成的，如果房价不下跌的话，估计很多房子都会空置，因为超过了老百姓实际的需求，一旦房地产崩盘泡沫破裂，经济的寒冬，会让很多人生活陷入困境，但愿这样的现象不会出现，但是又不可避免。

谢邀！

看来昨天我做的房产方案还是有很多人认可的，一大早就有朋友邀请我来回答这个问题。

首先我开门见山，对于三线城市房价爆涨，我是非常不看好的。虽然大家都喜欢说我鼓吹房价还会大涨，但咱也不是无脑吹。目前国内三线四线，甚至五线城市的房价都有非常大的问题。

房价的风向标怎么看？我有我自己的理解。有没有支柱产业都是小事，因为这仅仅是其中一环。不是所有城市都是鄂尔多斯。这只是一个在特殊年代，特殊国情下的特殊案例。

一个城市的房价走向，关系最大的一定是人口流入和流出情况。假如一个城市每年都有大量外来人口进驻，并且随着常住居民越来越多，您说这城市的房价会涨还是会跌？

谈再多的城市结构问题，国家政策问题都没多大意义，群众的眼光是雪亮的。大家都想去的城市才是好城市。

回到原题上来，三线城市房价持续攀升，这是非常危险的一个信号。因为三线城市是人口流出地，人口长期处于负增长状态。特别是年轻人大多都早早的进入省会城市打拼了，城市老龄化严重。一个失去活力，失去青春的城市拿什么资本去爆涨房价？难道靠春节的往返火车票？

就目前国内房价走势而言，从我个人的观察出发，北上广边缘地带会有降温，中心地带继续上涨，成都重庆武汉全面抬头，三线城市目前处于迷雾状况，看不懂。有些东西不能在网上随便说，关系到大的战略方针，虽然我接收到的信息也不一定对，建议大家尽量别去碰就行。

北上广边缘地带降温如何理解？在我看来很大一部分年轻人已经不太相信这些地方能够创造奇迹。过高的生活负担使得留下来的北漂倒计时越来越短，你必须在五年，三年，甚至两年内就能站稳脚跟。而短时间内能站稳脚跟的人太少，他们往往一直都很优秀，从大学开始就很优秀，或者说他们的父母更优秀。

普通人，加上本身就是普通家庭出身的年轻人，会把更多目光集中在新一线城市。这里压力小，生活负担轻，节奏相对慢半拍。经历了北上广的煎熬，或许他们在这里能过的游刃有余。而这批大军的到来，是房价持续攀升的核心动力。并且他们年轻，有活力，房价也会随之更加有动力。

有人说三线城市的房价是因为通了高铁才涨起来的。没错，铁路带动城市发展这观点正确，我同意。但就目前中国城市发展而言，铁路也进一步带走了这些城市里为数不多的年轻人。

现在房子均价6000元/平米的县城比较多，虽然没有任何支柱产业，但是楼盘的开发规模和空间也比较小，存量房较少。居住的多数是县城党政机关，企事业团体等单位的人较多。其他购房者为手工业者、第三产业服务人员以及在外打工者家属等。

第一，均价6000元/平米的城市，楼房价格会在4500-9000元区间波动，一套90平米左右的房子，总价在405000-810000元之间。如果首付按121500-240000元，需贷款金额为280000-570000元之间。按LPR4.9利率30年计算，每月还银行贷款本息1336-2721元左右。收入在3500-8000元/月之间的工薪阶层，完全可以承受得起，因此均价6000元/平米的县城，房价也是比较合理。

第二，县城没有支柱产业很正常，当前工业竞争激烈，没有工业产品。但是很多地方农副产品经销十分旺盛，而且地方特色的产品也很畅销，出现一些网络和线下的营销大户，这些群体的从业人员和收入也是比较高的，在县城购房是很正常的现象。

第三，随着交通方便和老百姓理念的改变，农村人员在外面打工和经商的人数较多，他们无力在大城市购房，但是，按照他们在大城市的收入，在老家的县城购买一处自住的房子是比较轻松的。这样，自己的老婆孩子就可以在县城生活，上学购物都比在偏远的农村方便。

在没有任何支柱产业的县城，以后房子价格走势怎么样？

01，如果有一个支柱产业的带动，百姓收入会提高，也会增加就业，但是房价就会高于单价6000元/平米。很多有支柱产业的三四线城市房价在20000元/平米以上，如山东临沂、日照等。所以，这个价格在当前属于正常房价，基本满足本地人需求。

02，县城的房价没有炒房者囤积房源，也没有大型开发商过度营销，导致房价泡沫增大。以刚需供求为主的楼市，是比较健康和理性的。所以，县城的房子不要考虑其增值功能，只要适合自己居住的要求就可以购买。

03，县城房价未来走势会以土地和建材成本价格和购房者需求而定，还有就是县城的位置和未来发展的空间有多大。如果前期过度开发，而且人员大量流出，就要考虑楼市会下跌到一个合理水平，购房者静观其变。如果一直很平稳，而且房价波动不大，长期就会随着成本的增加和生活水平的提高而波动，幅度不会很大。

最近，由于国家收紧房地产，除一二线城市还有上涨外，其他城市基本失去上涨动力。一个没有支柱产业小县，在将来一定时期内，上涨空间肯定有限。主要原因一是没有支柱产业说明资源优势差，缺少发展支柱产业条件。二是粮食种植农业县，缺少特色农业产业，农业是个高投入低产出的产业，仅凭种粮食肯定做不大。三是发展工业的基础差，人才、科技、交通、环境、区位都相对落后和不足。这样县在中国比比皆是。四是城镇化，农民进城，有点钱的人肯定是更好的省会城市、地级城市。没钱的只能在乡镇一级，县城买房有是有，但农村就辣么多人，域外的人也不会到县城一级买房。

县一级将来房地产如果有希望上涨，应该具备以下条件。一是培育并壮大支柱产业，产业发展就需要人才、物流和资源的聚集，有利于房地产业的发展。二是经济落后地区，往往有着良好的环境和适宜的气候，旅游业的发展就有了基础，也会吸引部分人流入。三是行政区划的调整，并入中心城市，成为特区一部分，成为这群那带之中等等，也会带动地产的发展。否则，绝对上升空间有限，甚或下跌。

要解释房价与收入的不匹配现象，首先，我们要理解影响房价的因素。从宏观层面上看，房价受到很多因素的影响，包括城市人口的流入流出情况、总人口数量、群体消费能力、产业集聚能力、产业承载能力、交通区位、政策环境等等。从微观层面来看，房价其实是有供需关系来决定的。一般来说，当房屋供给增加时，房价就会降低；当房屋需求增加时，房价会上升。宏观角度和微观角度是我们理解我国房价变动因素的基础。

理论层面，我们用房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）来衡量房价与居民收入的关系。房价收入比在3—6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴。

由于各城市之间的发展存在客观差异，目前三四线城市的房价大多在5000到10000元之间，部分城市的房价甚至达到一两万。然而对于全年人均可支配收入两三万元的三四线城市居民，买一套这样的房子可以说是难上加难。从实际情况看，统计数据显示，三线城市海口2019年城乡常住居民人均可支配收入为33815元，2019年房价均价在15000元/平上下浮动。四线城市株洲，2019年人均可支配收入37100元，2019年房价均价则在7400元/平左右。三四线城市的人均收入与房价存在明显的倒挂现象。虚高的房价，很大程度上来自于房地产市场偏离价值规律的过分炒作。“空城”、“鬼城”就是三四线城市房价炒作带来的结果。内蒙古的鄂尔多斯的支柱产业是畜牧业和重工业，在过去高速发展的阶段，人均GDP甚至比一些二线城市还要高，房价更是在短短的几年时间里从几千元涨到最高时的2.8万元一平米。但是过高的房价与当地的人口数量、产业结构、消费能力并不匹配，随着炒房客逐渐退出，房价开始暴跌，现在鄂尔多斯的房价基本稳定在4000—5000元之间。最终，由于没有人来接盘，很多跟风买房的人只能将房屋空置。鄂尔多斯的康巴什新区距离鄂尔多斯市区20多公里，规划20万人居住，但却只居住了一万余人。鄂尔多斯的住宅区空置很严重，形成了所谓的“鬼城”，造成了严重的资源浪费，对全市的经济发展产生了非常恶劣的影响。

在未来，中国的房地产市场一定会呈现分化发展的形势。对于人口基数大、产业承载能力强、群体消费能力高的一线、新一线、二线城市，人口会持续流入，带来住房、租房需求的上涨，这些城市的房价会保持增值空间。对于其他的三四线城市、中西部城市，打造当地的特色产业是发展的重中之重，比如特色旅游、大数据产业、基金小镇等等。稀缺性的资源才能留住、吸引人口流入，提升产业承载能力，形成长期发展的闭环，房价上涨才有了相应的需求驱动力。但是缺乏比较优势的三四线城市，不管是凭借热钱炒作，还是靠政府政策助推，或者建设新区等手段，只要房价跟当地的居民收入、基础设施不匹配，无论当地政府和开发商如何包装宣传，市场终归会恢复理性，达到一个合理的、能让百姓买得起的价位上。