从业这么多年，实地见过的别墅不下200套，从内心来说，这些年各大城市市面上流行的联排、合院这类产品，就算有钱，我也不会买。

买得起别墅，并不算什么新鲜事，但是真正住得进去，让人长期住得起，才是真正的好别墅。

总结这么多年的经验，以及那么多别墅业主的血泪教训，以下几种别墅，遇到千万要躲开：

1、不私密的别墅不要买

真正买别墅的人，是比较看中隐私需求的，但是现在很多城市，由于土地利用效率和地块容积率的限制，别墅类产品，基本上都是联排、合院，甚至是叠拼，排列密密麻麻。

从自家楼顶露台，就可以完全一眼看到对面邻居院落和窗户，“对视感”十分强烈，自己在院子里干任何事，都像是在和左右前后的邻居分享，甚至有的左右联排别墅，露台上和邻居家仅半墙之隔，没有任何隐私性可言。

还有一些“高低配”的别墅小区，别墅组团不远处就是高层住宅，被高层住宅一镜到底。

隐私性、私密性差的别墅，不仅住起来容易产生社交尴尬，甚至导致邻里纠纷，而且还容易带来安全隐患，被人惦记、偷窥。

2、面积不够、楼层来凑不要买

有一些别墅，虽然建面不大，总价较低，看似实得面积很多，但这种“实得”，是从楼层、从纵向垂直空间要来的面积。

单层楼面宽、进深、开间都不够使用，增加楼层来弥补实得面积的做法，也叫“面宽不够，楼层来凑”。

这种户型，很容易让一些不懂别墅的人上当被套牢，一般来说，单层实得面积要在80平方米以上（每层至少能布置2个卧室），总层数不超过3～4层的户型，是比较合适的。

如果单层面积太小太局促，每一层的功能使用都很有限，不仅居住不出别墅的大气和体验感，而且每天频繁无数次上下楼梯，也会让人很崩溃，居住体验远远不如刚需平层住宅。

3、价位低、上车门槛低的经济适用墅不要买

一些价位过低的别墅，有的甚至只要100～200万就能搞定，实际上所有的“礼物”，都已经在暗中标好了价格，低门槛的居住区，不仅不会带来邻里居住圈层的素质提升，而且还容易产生私搭乱建的状况，让小区混乱不堪。

有的别墅虽然看似总价低，上车门槛低，是个人就能买得起，但是，真正到了交房的时候，也许只是个框架，有些楼板都要业主自己搭建，给私搭乱建提供了空间，也增加了业主的入住成本。

很多所谓“经济适用墅”，要么是地处偏远，配套不便，要么是小区周边有高铁、机场等显著不利因素等硬伤，要么就是商业别墅产权的“商墅”，总有这样那样的弊端，所以，面对价格太低、多数人都买得起的别墅，一定要冷静谨慎。

4、边远郊区、安全无保障、入住率低下的别墅不要买

太边远郊区的别墅，哪怕是独栋，都要尽量远离，因为越是人少的地方，城市救援、治安等公共服务资源的触及力越弱，遇到紧急情况难以及时获救，而且目标太显眼，容易招来不法分子惦记。

有的别墅小区，位于荒郊野岭，或者孤岛、山头上，平时都人迹罕至，入住率也很低，物业还不给力，就那么几个人象征性守一下大门，能有多少安全感可言？

所以，这样的别墅，买来就空置不敢住进去的业主，比比皆是。别墅的房价、装修预算本来就已经很贵了，但买来却最终住不进去，才是真的贵。

家里人口旺吗？每月起步2000-5000的各类费用有压力吗？需要每日准点上班吗？准点买城墅，自由上班可以买郊墅，城墅繁华，郊墅安静，起步100多上不封底的装修费有压力吗？对比过大平层吗？暂时就这么多，其他细节自己再想想，合适就买呗

根据平时人们的习惯，别墅分为以下几类：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅等等。

根据题主的问题，下面着重说一下双拼别墅和联排别墅

双拼别墅

双拼别墅是由两个单元的别墅拼联组成的独栋别墅，它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品。

优点是低层小楼加上了私家花园，在保证拥有独栋别墅私家花园的基础上降低了价格。当然缺点也就跃然而出了，它肯定缺少了独栋别墅的私密性。双拼别墅肯定会有一个墙面是与邻居共用的。而采光也不如独栋别墅，会有一面采光是会受到邻居的影响。

联排别墅

联排别墅一般由几栋或者由十几栋小于5层的低层住宅并联组成，每栋的面积大约在50-200平方米，前后有自己的独立花园，但花园的面积一般不会超过50平方米，另外一般都配有专用车位或者车库。

联排别墅的缺点是，除非你买的是东户或者西户，否则你家的东西两面墙肯定是共用墙体，优点则与双拼别墅差不多，上下则是有天有地，可以有院落，有露台，有车库。

至于题主说的田字形，笔者所在的城市暂时没有看到，不好意思不能回答了。

1、买别墅首先考虑的要住，如果投资就算了。既然住别墅，就别考虑生活费用的支出，既然住别墅就是为了舒适。水电煤气肯定比普通楼房要多一些。2、位置、交通、开发商、水电煤气暖气最好都具备，如果是集中供暖更好。3、大型超市、医院、好的学校。4、附近有大型公园。

其实买别墅，就是想要更开阔的空间，身心舒爽，回家感觉很舒服。家庭和睦，住宅条件宽敞，真的是人生赢家。大平层跟联排没办法相提并论，只有住了联排的才有资格说。

联排流通小，是因为没有什么比联排更好的产品了。