呼和浩特之前是去库存政策，不批土地，新楼盘少的可怜，今年结束去库存，上半年卖了15块地共计1300亩，全年目标是5000亩，可以说呼市的房地产行业已经一去不复返！

有人说地铁修通了房价还会涨，请问地铁通了人口因此增长了吗？企业因此增加了吗？人均收入因此增加了吗？银行利率因此下降了吗？土地供应因此减少了吗？如果没有，就别想着地铁可以带动房地产，不可能的事。

有人说高铁通了房价就会涨，呼和浩特就业岗位就是那么多，不是避暑胜地，不是旅游热点，地下水位逐年下降，气候炎热干燥，交通比北京还堵，生活成本不比北京低，试问北京人为什么要来呼和浩特？

两年时间翻倍涨，主要是去库存阶段，政府土地供应少，开发商拿地积极性低，导致前两年开盘小区少，新建住宅少。很多项目停工，部分项目开发商因资金困难，贷款难，停工缓建。

呼市这两年的房价上涨主要得益于:

1、库存直线下降，导致开发商由抛售向捂盘转变。

2、新建楼盘少，导致部分开发商敢于捂盘惜售。

3、学区房紧俏，有市无价，拉升房价上涨。

4、银行贷款政策宽松，首付比例低，导致部分炒房现象。

5、回迁房的货币补偿，本意消耗库存，实际也拉动房价上涨。

6、呼市的房价在北方省会城市中偏低，一般省会都是人口净流入地区，房价稳定性强，有上涨空间。吸引炒房行为。

7、二环，三环、快速路，地铁、高铁等基础设施的新建，增强城市吸引力。

呼市房价还涨吗

经过这两年的上涨，应该不会在疯狂上涨。

1、这两年呼市人的收入没有明显增加。

2、房价上涨过快不利于城市经济发展，政府应该会出台政策调控、限制房价。

3、目前呼市还是三线城市，万元房价已属偏高。

4、空置房屋，还是比较多的。家庭多套房现象存在。

5、呼市经济发展潜力一般，非经济强市。

6、高房价下，有价无市现象存在。

7、高房价本身限制了买房需求。

呼市暴涨的推手：棚改货币化

棚户区改造过程中的“棚改货币化”，是2015年以来，三四线楼市井喷暴涨的最直接催化剂。

2015年上半年，棚改货币化瞄准了三四线城市，这些城市的棚改房占全国棚改比重高达80%。

如今，如火如荼的棚改货币化已经进入尾声，去库存举措可以“功成身退”了。

巧合的是，四年前的2014年，呼和浩特率先喊出了“去库存”的城市，拉开了楼市去库存的帷幕；

四年后的8月24日，又是呼和浩特，率先喊出了“停止房地产去库存调控措施”，遏制房价上涨。

2015年，呼和浩特平均房价定格在5000~5000元元：

2018年，呼市的房价一路长虹，高歌猛进，目前已突破10000元大关，整体涨幅接近翻倍：

实际上，有些位置较好的楼盘已达1.5万元。

棚改推升房价的逻辑

其实棚改货币化的逻辑很简单，就是将原本拆一套补一套的做法，变为拆一套，补偿住户一笔钱，让人家自己去买房。

房子棚改之后不给房，总不能没房子住吧，那拿到钱就只能去买房咯，这就必然增加了购房需求，而且是刚需。

棚改买房的人多了，房价自然会被推升，于是就有拆迁的住户看到机会。

比如棚改拆补给你100万，你可以全款买房，但大家都认为房价还得涨，就会寻思买两套，50万分别做首付，其他走银行贷款。

而且，当时的银行也非常“配合”去库存与棚改措施。

2016年我一个内蒙老家同事回家看房，因为她是首套房，当地银行给出了基准贷款利率“下浮15%”，也就是85折的优惠，力度够大的。

要知道，她2014年回老家看房的时候，很多市中心位置不错的房子都卖不掉，市场价打个8折，卖家才考虑入手。

呼市未来房价怎么走？

判断一个城市房价能否延续上涨，其实很简单，就是看那些支持房价上涨的理由，还存不存在。

呼市已经喊出“停止去库存”的口号了，而且明确表示“将回迁安置比例控制在70%左右”，这个数字，在之前可是95%呢，一下子降了25%。

和最近的长春一样，呼市下一步的棚改，也将由“货币化”转向“实物安置”。

类似的表态还有武汉、厦门、成都、青岛等地。武汉是央行直接喊话：

成都也是一座棚改货币化催生的火热楼市，但目前成都库存已经不到6个月，所以已经被住建局停止了货币化安置。

不给钱，给房子，楼市缺少了货币支撑，价格自然会回归理性。

再看下面这张图：

这是棚改货币化用户购买的住房，占全省所有楼盘面积的比例示意图。

颜色越深，比例越高，意味着这一轮房价上涨，货币化的影响就越大。

也就是说，一旦叫停货币化，这些主要被棚改户推升房价的城市，房价下跌概率和力度就越大。

从图中可以看出，内蒙的比例是接近50%的，所以要警惕了。

不过，按照研究机构给出的各城市去库存周期来看，截止2018年5月，呼和浩特存销比是10.5，较今年5月的15已经跌了不少，所以理论上，还可以稍微让棚改货币化“再飞一会儿~”

所以我们看到，现在呼市的表态是“鼓励选择实物安置”而不是像长春那样直接“叫停”。

不过，呼市对楼市调控向来比较敏感，也比较超前，现在的风向已经出来了，短期可能维持货币化和实物安置，但再过2~3个月，可就不好说了。

毕竟，房价3年翻一倍，这个涨幅已经跻身全国前列了，如果失去了棚改货币化这个房价上涨的推手，未来1~2年即便房价不跌，也很难维持涨势了。

建议由投资性住房的朋友，适当出手，别等着到时候打8折也卖不出去。

截止到2018年10月，呼和浩特商品房销售均价为：10885元/㎡。相对于2018年9月的10776元/㎡，环比略微上涨。相对于2017年10月的8885元/㎡，同比上涨明显。

呼和浩特房价还会继续上涨吗？

任何人和机构对于一个地区的物价做判断性的决断，都不能保证完全正确。但对于物价的发展趋势是能够有所判断的。

首先，房价肯定是平稳上涨的趋势。因为构成房价的土地出让金、人员工资、各种税收、建筑材料成本、营销成本都是逐月上升的。

不过当市场供需趋于饱和时，商品的价格增幅就会趋缓、停涨甚至挤压泡沫后降价。

那么如何判断市场供需环境呢？

有两点：第一，看当地常住人口增长速度；第二，看当地人均GDP。

2017年末，全市常住人口311.5万人，比上年增加2.6万人。2017年呼和浩特商品房销售均价为7957元/㎡，2016年呼和浩特商品房销售均价为6651元/㎡。2.6万的新增人口带动房价每平米增长1300元，作为省会城市勉强说的过去。

2018年截止到目前，并没有发现呼和浩特有哪些政策利好可以带动人口增长从而支撑房价。

而常住人口达到829.4万人的沈阳，截止到2018年10月商品房均价才是9420元/㎡。而沈阳2018年推出了各项人才落户举措，甚至对于本科以上学历在沈阳落户或购房给予奖励。

所以，我个人认为呼和浩特目前的房价有些虚高。仅限个人看法。

再来看人均GDP方面。

2017年，呼和浩特城镇常住居民人均可支配收入43518元。依照国际惯例，当人居收入处在4000-8000美金时，房价每年都会普遍上涨5%-10%。

很明显，呼和浩特的人均可支配收入处在4000-8000美金这个阶段，所以出现的房价上涨在于当地居民的消费水平，但商品房区别于其他商品，无需多次购买。当市场已经消化掉了潜在购买力后，人口没有增加，房价会出现回调。

最后总结，个人认为以目前呼和浩特的常住人口对比目前呼和浩特的商品房销售均价来说，房价有回调的可能性。以上结论仅限我个人观点，同时主要针对的是改善性用户，刚需用户可以忽略我的建议。

希望以上回答对您有所帮助！

呼市的房价肯定涨！一，随着城市建设的框架和结构不断拉大，城区面积不断扩大，可用于住宅建设的土地只能向南部和西部扩展，中心城区地价寸土寸金，带动周边地价上涨。二、每年大量各类毕业生、外来务工人员留在呼市，比较发达的第三产业可容纳大量就业人口。三、呼包鄂城市集群的吸纳作用，外来人口会呈现逐年增加的状态，加上城中村改造、货币化安置、改善型居住、刚需等，需求旺盛而供给不足。四、比照其他省会城市或中心城市，房价偏低，补历史欠帐加上经济快速发展，城市发展前景看好，意味着补涨潜力巨大。五、现在呼市住宅已明显呈现小区园林化、品牌知名化、居住智能化的趋势，未来建筑材料、人工费用持续上涨等，人民币国内贬值预期，房价上涨趋势成立。六，进入2017年，“租售同权”，发展房屋租赁市场等政策频出，未来呼市有限的土地资源必将给租赁性质的房产分一杯羹。由于租赁房解决的是人才类，赤贫类人口的住房，绝大多数人依旧需要加入购房大军。刚需，拆迁货币化安置，改善，养老等不同需求的购房者将推动有限的住宅市场价格持续上扬。2017年下半年，呼市新开盘的一些项目，地段稍微打眼的均价已难看见9000以下的盘了。如意的楼盘齐刷刷都奔10000以上了。目前判断5年以后全呼市平均房价1.3-1.5万，最贵2万出头的房价可见。远期展望，加入二胎人口红利，呼包鄂与京津冀融合对接，城市集群辐射、吸纳作用持续不断，环境保护成效显著、城乡一体化加速推进等、教育医疗养老不断完善等发展思维来看，房价上涨将呈现常年缓慢爬升的轨道。2017政府对房产压，锁，冻，但2018开年，风向就变了，房价上涨将更加猛烈。回头想想过往，有什么是没有涨过的呢？大概除了工资不涨，所有的东西都在涨价进行时……。

房价的涨跌最主要的因素就是实际的供需状况决定的，供不应求就涨价，供过于求就会滞涨，下跌！供应和需求影响的因素很多，最主要的是这个城市的人口，更核心的是小学上学的人数。供应方面的话，就是现在的存量房以及未来政府的推地的量。以及宏观经济政治，金融等各方面的影响。

供不应求最明显的例子，就是合肥这个城市。这是政府主导，非常明显的一个例子。一年土地的推售量非常有限消费者的选择非常有限，售楼处都是乌央乌央的，都是人。在20 10年12年开始就开始猛涨。

供应量放在比较大的城市，像重庆也非常明显。开发商的竞争非常激烈满眼望去全都是可以选择的新房，开发商没办法，只有提高产品品质，价格优惠来吸引客户。

呼市在前两年，特别是东部片区，基本上是处于供不应求的局面。东面能够买的新房，也就是新华联雅园丁香河畔海东曼城等！可以选择的余地非常小。供不应求自然涨价。

但是今后两年供应量一下就放大了。一是这两年卖的地基本上就要面世了。二是没房本小区慢慢都能办下证来。

当然需求也随着大呼市的建设，地铁 高铁的开通，对周边县市的吸引力提升，像巴盟 鄂尔多斯 赤峰等。

微观上看实际的需求量，可以分析售楼处的来访量，二手房的带客看房量！如果这两个数据大幅度下降，才是需求的有效减少。当你想卖个自己的二手房，一个月都没有人打电话问你，你想尽快卖你就只有加大广告力度和降价。

从近期的商铺销售就可以看的出来，很惨！！！市场是不看你成本的！！

但从碧桂园 金地 华润这些有学区概念的大品牌开发商的来访和定存客户来看，都有几千组的客户。需求还是很强劲的！掏钱的需求才会更真实一些。

综合来看，呼市的需求还是比较强劲的，但随着潜在供应量的提升，供需应该会相对平衡，房价也会比较平稳！

呼市是个一般的三线城市，呼市人一般月工资3000-4000，日常消费二线城市水平，现在平均超过房价1W ，炒房居多，只能说未来呼市的房价无法预测，刚需买就行了。

今年突击办理房本之前，因为很多房子无法出售只能出租，表象来看，尤其二手房，似乎交易很活跃，虽然较之前价格稍有下浮，但学区房依然很坚挺。

可是，随着疫情的突然而至，随着大批二手房的涌入市场，随着断供法拍房的增加，随着新楼盘种种问题的暴露，随着教育资源的重新配置，随着实体店的举步维艰，随着城市拥堵的毫无改善，等等消极因素，导致呼和浩特房地产风光不在，未来涨价已经成为不可能。

以我住的小区为例，过去年代，院儿里的住宅和院儿外的门脸儿房极少有空置，可如今一片惨淡。而我周围的亲戚朋友，谁家没有个两三套房都不好意思跟人聊天。像我这样只有一套住房的真是凤毛麟角。以独生子女为例，很多都是男方准备一套婚房，女方还要陪一套，这也产生了很多空置房，为市场埋下伏笔。再加上国人骨子里买涨不买跌的意识，答案其实是明摆着。

虽然国家现在放开二胎鼓励三胎，但人口增长需要时间，有一个周期性，不可能一下出来很多接盘人，而房子，也是有寿命的。

Hi，大家好，关注小李，带你发现青城的美。

首先，我给出我的结论：呼和浩特的房价会继续上涨，但是上涨空间不大。呼市的房价最终天花板为均价14500元/㎡。

最近一年来，呼市的房价呈现出稳步上涨的态势，2019年7月，呼市的房屋均价已较2017年8月上涨了18.98%。事实上，自2017年5月开始，呼市的房价就进入了涨幅快车道。以恒大城为例，2017年6月，售楼部价格为均价9500元/㎡，并且还有一定的优惠赠送。而到了2019年7月，恒大城新房价格已经来到了均价15272元/㎡。

呼市房价不断攀升的主要原因主要有以下四点，并且这四点也将是以后呼市房价继续上涨的推动力。

第一 呼市房价报复性补涨。呼市作为华北地区距离北京市最近的省会城市之一，常年以来房价都处于较低的区间。2015年，呼市二环路以内的房屋均价尚未站上6000元关口，这对于一个拥有300万人口、10余所大学的省会城市来讲，实在有些偏低。近年来，呼市房价逐步向华北的其他省会城市和主要城市看齐，房价之间的差距也在不断缩小。目前，华北地区省会城市里，石家庄均价为16000元/㎡，太原为均价15000/㎡。考虑到人口及经济差距因素，呼市的补涨阶段实际已经趋近于结束，补涨因素已不是造成房价上涨的主因。

第二 呼市棚改不断推进。近年来，呼市加强了市区内的城建工作，城市面貌焕然一新。2015年之前，呼市二环内还有很多尚未拆迁的棚户区，到如今已经几乎绝迹。棚改带来的大量资金进入房地产市场，推动了呼市房价上涨。目前，呼市的三环路、地铁建设仍在进行拆迁，预计未来数年内棚改资金还是推动房价上涨的一个重要推手。

第三 呼市地铁、高铁的建成将推动房价上涨。不知可否的是，地铁的建成，将极大地缩小城市空间感，呼市房价的传统低洼地区如金川、范家营等地区也将受益于地铁、三环路和BRT带来的出行便利，这会造成呼市房价的整体上涨。而2019年年底呼市到北京的高铁即将通车，届时呼市凉爽的夏季、完善的配套、舒缓的节奏将势必吸引部分北京人来呼置业。目前在自治区内，乌兰察布市和赤峰市作为离北京最近的两个城市，已经出现了北京居民买房避暑的现象。而高铁拉近了京呼两地距离，作为省会的呼和浩特更具有吸引北京买房客的潜力。

第四 呼市不断提升城市定位，必然带来房价上涨。呼市目前处于三线城市，但是随着自治区打造“大呼和浩特”战略的实施，以及和林格尔新区的申报，呼市的城市定位将不断提升。预计几年内，呼市将冲击二线城市，与此同时必然带来房价上涨。

此外，外地人员不断来呼工作、求学、定居，也将导致呼市房价不断上涨。

综上所述，呼市房价仍将上涨，目前有能力置业的家庭，还是需要抓紧时机果断出手，毕竟等一个月，可能就会多花三四万。

呼和浩特房价基本判断2018年见顶，2019年出现拐点，2020年进入下跌通道，无系统性风险应以缓跌为主，如遇金融危机等系统性风险风险，则快速回调。房价走势应首先看二手房价格。高铁，地铁，快速路的建设，首先这些并不是房价上涨的重要因素，即使对房价有推动作用，早已在建设的时候逐步反应到房价中，不会成为未来房价上涨因素。还有房地产为周期性商品，有涨有跌为基本规律，涨跌都不随个人意志为转移，从大周期来看，房地产大势已去。还有值得注意的是呼和浩特房价随全国趋势反应较晚，表现在起涨晚，结束延迟。