济南的高房价分布是不断变化的，在2000年之前，济南的城市中心在大观园附近的市中区，周边因为有城市标志性建筑，大观园、人民商场、中人公园、趵突泉、大明湖等，周边的房价最高。从2000年以后，随着济南城市的发展，市中心逐渐东移，特别是泉城广场建设后，市中心东移的步伐加快，千佛山、燕子山脚下的房子都成了好位置，房价最高。到2010年以后，济南东移的步伐更加快了，特别是济南市政府迁到龙奥大厦后，东边的房价更是像坐上了火箭，涨的更快了，特别是历下区的龙洞片区、旅游路附近，成为当之无愧济南房价第一高区域，普遍没有低于20000元的房子！

我是在历下区，我见过单价最高的小区，说出来可能都不信。是万豪国际这个小区，成交单价能到6万多。总价的话，是开元府，这个小区价格低于1000万的都很少。

济南最贵的房子还是市中区学位房，大观园，经七纬二，杆石桥沿线。市实验和育英学位房，4万左右。挂出来就被抢了，别的高价房都有水分

这个问题其实很简单！济南国企哪里多哪里房价就最高！不信大家可以对比一下各区国企数量和国企开发的楼盘资产数量做一下对比就很明显了！不要觉得是学区，再好的学区前期也需要雄厚的资金力量来支持！说的很直白！但也是最现实的！

在济南东部，房价最贵的当属CBD区域，部分精装楼盘价格达到3万以上了！但在CBD以东8公里左右，雪山片区的房价只有1.2万元/平方米，两者相差1.8万元左右！

从文旅城、雪山往西，就靠近了济南东城核心区。

济南东城核心区包括：CBD区域，奥体片区，高新区核心区，汉峪金谷。这里正成为济南城市新封面，也是济南作为一个繁华大都市的象征。

在房地产市场，这周边的楼盘又可以分为四个比较集中的区域，位置大致如下：

这四个区域，房价都在2万以上，是济南高端楼盘的聚集区。

我们先从最核心的CBD区域说起，这里有8个楼盘在售。

北部，中信济南尊、华润昆仑御、绿地IFC，毛坯房，价格2.3万元左右；

南部，万科大都会、复星国际中心、招商公园1872、仁恒公园世纪，精装修，价格2.8万-3.1万。

另外，这附近还有城投伴山、山钢现代逸城项目，均为毛坯房；区域内还有绿城代建项目、中信新项目未开盘。

它们位置如下：

对这个片区的利弊，之前说过很多次。

这里最核心的优势：这里是济南未来的繁华商务都心，是济南经济最有活力的地方。未来，这里也会是济南房价最贵的区域之一。

这里的敏感因素是：小街区，大部分地块只有两三栋楼；配套学校不明确；部分项目受写字楼挡光严重。

总体上，我们认为CBD未来的前景是光明的。对这里楼盘的长期走势，我们依然是看好的。

CBD、高新区以北区域，10个楼盘同台竞技

在CBD、高新核心区以北区域，今年将有很多楼盘在售。据我们估算，这里会出现10个楼盘同时销售的盛况：

这里距离CBD、高新核心区、奥体片区都不远，周边大环境的生活配套还比较方便的。所以，这里也是改善区域明显的片区。

目前，该片区房价普遍在2万以上。

这个片区面临的最大竞争对手是CBD区域。毕竟，CBD区域毛坯房售价2.3万，甚至2.2万，这里的竞争优势是什么？

在区位上，这里跟CBD片区相比还是差一些；有些项目的环境、配套也一般；大部分项目学校也不明确。

片区内部分项目自身有独特的亮点。

比如，绿地蘭园的洋房产品，万科翡翠公园的精装修、物业，绿地华彤苑的配套学校（引入山大基础教育集团）、配套双公园。

但对于亮点不突出的产品来说，这里能否赢得高端需求者还有待验证。

刘智远（长岭山）片区，价格分化明显

将目光转向高新区以东的刘智远片区。目前，这里的呈现明显的分化趋势。

玖玺城、金茂府，扛起了高端产品的旗帜，价格动辄两万二三及以上。

这其中，玖玺城的配套学区是亮点（签约燕山学校），金茂府的装修及科技住宅是亮点。

另外，铂悦凤犀台项目售价也达到两万三四，装修标准较高，但总体上产品特点不明显，销售速度较慢。

除了以上三个楼盘，片区内还有金域华府、璟园在售，价格2万以下。

整体上，这个片区距离高新区、汉峪金谷较近，又属于历下区，产品总体是改善性的。

片区的缺憾是，目前整体的居住氛围还不成熟。

另外，该片区北部有济南炼油厂。跟下文的雪山片区楼盘相比，这里实际上距离炼油厂更近。

不过，炼油厂在这个片区的北侧，从这里往北是通往新东站济钢片区，并不是城市重要交通动线。因此，我们觉得，对长岭山以南的区域来说，炼油厂的影响反而不是很大。

汉峪片区，环境好，价格也有分化

济南东部还有一个高端居住区，那就是汉峪片区。

这里的楼盘也呈现明显的价格分化。

在去年年底，旅游路以北区域出现过单价一万七八千的房源，目前中铁逸都国际的售价也不是很高，约为1.9万左右。

在旅游路以南、舜华南路两侧，绿城玉蘭花园、金汇瀚玉城、华皓英伦联邦在售，价格在2.1万至2.3万之间。

在旅游路以南、凤凰路两侧，在售舜山府、济南院子、保利、金科的项目，单价动辄在两万四五以上。

相对来说，我们认为汉峪片区南部的成熟度与长岭山片区要好很多。这里的居住用地基本出让完毕了，在售项目建好之后片区居住氛围就会相当不错了。

相较与长岭山片区，这里的交通条件要差一些，居住环境更胜一筹。

在汉峪片区继续细分：

一般的改善族，可以选择旅游路以南、舜华南路两侧楼盘，这里的楼盘有明确的配套学校（瀚阳小学，与山大基础教育集团签约），成熟度也比较好；

追求产品极致享受的，可以考虑游路以南、舜华南路两侧楼盘，这里的产品确实非常惊艳，比如舜山府270度拐角落地窗，在客厅里给人很震撼的感觉。

如果预算紧张，可以考虑旅游路以北的高层楼盘，包括一些二手房（价格一万六七）。

另外，除了以上4个片区，济南东部高端居住区还包括奥体片区、浆水泉路片区、济南高新区核心区等。目前，这些片区已经基本建成，新楼盘不多。其中，奥体片区有零星楼盘在售，包括恒大龙奥御苑、大华紫郡，它们也是改善族可以考虑的对象。

奥体，汉峪，,cbd

决定房价的高低的因素永远是位置。一般一个城市的市政中心，好学区，周边环境好，配套齐全在加上楼盘高端。价格一定低不了。

胜利大街

济南高新核心区舜华山附近将是济南新的富人区。