这是一个比较专业的问题了，很多当事人因为不明白法律，往往以房抵债与房屋抵押相混淆，其实这是两个完全不同的法律概念和法律后果。

以房抵债，指的是当事人如果到期不偿还借款，就直接拿房子来抵销之前的债务。对于这样的约定是否有效呢？一是要看债务的数额与房产的价值之间是否对等。比如债务人欠债200万，拿一个价值200万的房子进行抵债，这种情况下还是有可能有效的，但是假如，债务人欠对方20万元，确拿一套价值200万的房子抵债，这对债务人来说显然是不公平的，而且这也是明显超过法律所规定的借款利率的。所以这样的条款自然是属于无效的。

另外一个就是这样的约定不能直接在借条当中进行约定，否则就是属于法律上所规定的流押条款，应当等债务期满之后经债务人与债权人对债务的清偿进行核算之后，另行签订抵债协议。否则如果直接在借款协议当中就写上，如果债务到期不还直接拿房产抵债，即使该房产的价值与债务的数额是对等的，这样的条款是无效的。

而房产抵押是与以房抵债不同的一个概念。房产抵押指的是，为了防止债务人到期不能清偿债务，而在订立债务的时候，就将债务人的某一套房产到房管部门进行抵押，如果债务人不能清偿，则债权人有权对该房产进行处理或者拍卖。由拍卖之后所得的价款清偿债务。

所以房产抵押与以房抵债最大区别就在于，房产抵押用于拍卖之后的部分房产价值来偿还债务，而不是把整套房子的价值都给债权人。以房抵债则往往意味着将房产的全部价值或者全部产权，都归债权人。所以这是两种不同的性质，法律后果也是不一样的。

律师大刘说法：“以房抵债”在民间借贷中很常见，主要操作方式有三种：约定借款人不履行到期债务时房屋归出借人所有、签订房屋买卖合同、签订委托售房合同。问题中的“以房抵债”属于第一种情形，我给大家综合分析一下这几种操作方式的法律效力。

一、约定借款人不履行到期债务时房屋归出借人所有是无效的。首先，该约定属于“流押条款”，我国《物权法》第186条、《担保法》第40条以及最高院司法解释第40条均对此作出了禁止性规定，即“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。”其立法目的就是为了防止处于弱势地位的借款人利益遭到损害。其次，“以房抵债”与“以房抵押”是不同的，可能有人混淆了两者的概念。以房抵押需要签订抵押合同，也可以在借款合同中约定抵押条款，只要不违反法律规定，通常该抵押合同或该抵押条款是合法有效的。不过抵押合同的生效并不代表抵押权的设立，房屋抵押必须登记才行。当借款人不履行到期债务时，借贷双方可以协议以房屋折价或拍卖、变卖的方式偿还债务，也可以通过诉讼的方式实现抵押权。

二、签订房屋买卖合同的效力要根据签订时间的不同，分为以下两种情况：

1、借款到期前签订房屋买卖合同，约定债务人不能偿还债务时则履行买卖合同。此种情形下的房屋买卖合同名为买卖，实为担保。根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，在该情形下，当借款人未按期还款时，出借人起诉到法院不能要求借款人履行房屋买卖合同，否则会被法院驳回起诉，出借人只能按照借贷关系主张借款人还款，等判决生效后，可以申请拍卖房屋，用来偿还债务。

2、借款到期后签订房屋买卖合同，将借款本息转化为已付购房款，该买卖合同具有法律效力。此时的房屋买卖合同，既不属于禁止流押情形，也不属于借款合同的担保，而是借贷关系终止后双方重新确立的法律关系，因此是合法有效的，出借人可以直接要求借款人履行买卖合同。需要注意的是，在实务操作中应防止将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

三、签订委托售房合同，约定借款人不能还款时将出售房屋的权利授予出借人，包括代为签订房屋买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利。在委托合同意思表示真实且不违反法律规定的前提下，该授权委托行为应属于合法有效。需要提醒大家一点，在生活中一定要谨慎签署委托书、授权书等授权性文件，尤其是房屋的处分权，因为处分权是所有权最为关键的核心权利，一旦授予出借人，可能会出现出借人与买房人恶意串通，以低于市场价格出售房屋，从而损害借款人利益的情况。

这个属于以房抵债的法律问题。

最高院现在对于以房抵债的处理已经是相当明确。第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要，专门对于以房抵债的法律问题作出规定。根据八民会议纪要，最高院对于以房抵债的态度如下：

（三）关于以房抵债问题

16.当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。

17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。

根据最高院意见，对于以房抵债的法律效力，应当严格区分借款到期的以房抵债和借款到期之后的以房抵债。

对于借款未到期的以房抵债，将被认定无效。

《物权法》

第186条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第211条：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

这是法律上禁止流押的规定，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。

江苏省高级人民法院在《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》明确规定，当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求；当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

“到期不还，以房抵债”这样的约定叫做“流押条款”，即在债务设定之初约定如果到期不能偿还，则以某物抵销债务。我国法律规定，流押条款是不具有法律效力的，只能约定以某物进行抵押或者质押，在债务履行期届满以后债务人不能偿还债务时，就担保物拍卖、变卖所得价款优先受偿。

《中华人民共和国物权法》第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

法律这样规定的目的是为了保护抵押人的权益，因为在抵押权设定之时，抵押人在经济地位上相对于抵押权人处于弱势地位，抵押权人可能会利用抵押人急需用钱的危困状态“坐地起价”，逼迫抵押人将价值远高于债务金额的某物用来抵债，这样显然违反了公平合理、等价有偿的民法原则。

比如，甲向乙借80万元，以一套市价为100万元的房产作为抵押，就算债务到期难以偿还，将该房产拍卖变卖后还能剩下20万元留给自己。但是，如果乙逼甲签订“以房抵债”的流押条款，债务到期不能偿还甲就要多损失20万元了，这显然是极不公平的。

借条上写了“到期不还，以房抵债”，为什么到期后会变成无效的呢？可能会有哪些原因？

这种情况，司法实践中经常遇到。

为什么无效？因为现行法律规定，房屋、机动车等的所有权，是以主管部门的权利登记为准的，不变更登记、不进行他项权利登记，其余的途径都不能抗拒产权登记。也就是说，房子归谁，以房产管理部门的登记为准，如果不变更登记，不进行他项权利登记，通过其他方式约定（例如借条），不能对抗房产部门的登记效力。

因此可以这么说，借条当中约定“到期不还以房抵债”，如果不同时进行他项权利登记，这个约定是无效的。

如何解决？最简单的方法，就是在借款约定以房抵债的时候，双方持身份证到房产管理部门办理一个他项权利证书，债权人持有这个证书，将来如果到期以后，借款人换不上款，可以凭他项权利证书办理过户手续。

根据您简述的问题推断，可能存在两个问题：

一是，涉及流质条款无效。根据《物权法》第186条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”可知，法律禁止设置流质抵押。但法律不禁止附清算条款的以物抵债。所以条款如何约定是关键。

二是，如果您所述的“房”属于宅基地上的房屋，法官可能会以“房地一体，房随地走”的原则以及“宅基地使用权不得抵押”的规定，认定为该条款约定无效。

借条上写明“到期不还，以房抵债”，这样的条款属于无效条款，具体原因如下：

一、属于流质条款，会被认定为无效。

我国物权法、担保法都有明确约定：不得约定债务到期时，不履行到期债务抵押财产归债权人所有。这也是为了避免，不法分子以较小的债务侵占债务人的财产。尤其是现在套路贷泛滥的时候，就显得更有必要了。

我们可以想象，如果债权人出借了20万，却要拿债务人价值100玩的房子抵押，到期不还房子归债权人，显然是有失公平的。

二、如何操作才能合理合法呢。

1、设立抵押权。签订借款协议后，可以追加一份抵押合同，并且到房管部门备案，设立抵押权，如果债务人到期不偿还借款，债权人可以申请法院拍卖该房产并优先受偿。而且，房屋设定抵押后，债务人是不能进行过户等操作的，也可以保护自己的权利。

2、等到债务到期后，可以和债务人协商以房抵债。要注意是债务到期后（而且借条没有以房抵债的内容）。只要双方平等自愿，债务数额和房产价值基本相同，是可以达成以房抵债的协议的。这样操作也是可以得到法院的认可的。

以房抵债不合法因为我国禁止流质条款（合同不合法自然没有发生物权变动的基础），必须得事后通过拍卖变卖或者协商，达成何意，才具备物权变动的法律基础，然后才能过户取得物权。很多人关心，如何在对方不还钱的时候，有处分对方房子的权利。下面是干货，记得画重点，不是每个律师都明白。在借款合同达成一致时，另签一份房屋买卖合同，附合同生效条件的房屋买卖合同，房款就是应还借款，另外约定不履行房屋买卖合同时的违约金若干。以对方到期不还钱为房屋买卖合同生效条件。因为没有直接约定物权转移，房屋买卖合同合法有效。采纳的请点赞

无论民间借贷还是银行贷款，在借款合同或者借条中以专门条款约定抵押，是被认可的，但司法解释对仅仅在借条写“到期不还，以房抵债”认定为无效，可能有以下几方面原因。

抵押未登记

无论是当前的民法典还是以前的物权法，对抵押生效的规定都是一样：动产需要交付，不动产需要登记。

“到期不还，以房抵债”这样的条款，既没有明确指定抵押房产对象，也没有对押品进行抵押登记，所以连对象都不确定，自然自始无效。

按照“不登记不得对抗第三方”规定，假如借款人称，房子已经卖给别人或者送给别人了，债权人有何办法主张抵押权？

没有明确债权和对应的抵押额度

抵押权从属于债权，二者应该一一对应，比如：抵押物担保的债权金额是所有借款还是部分。如果借款1万元，就要用对方100万元的房子抵债，这是肯定没有道理的。

借款人名下唯一的住房

借款人名下如果仅有唯一一套住房，原则上是不能直接行使抵押权的，即便银行也是如此。这主要是为了照顾公民的基本人权之中的居住权。唯一住房被执行抵押，抵押权人应保证借款人有房可住，比如换一个小户型，更换低档小区等等。

房屋没有产权

其实这跟“没有办理抵押登记”差不多，没有产权就无法办理抵押登记，自然无法执行抵押权。比如，农村的小产权房。

人都有困难的时候，我们可能做过借款人或者被借款人。作为被借款方，一般借钱给他人，特别是大数额的，我们总担心借款人在约定时间未能如约归还欠款，因此为避免产生本金无法要回的风险，常要求借款人提供担保是大多数被借款人都会选择的方式。而大数额的借款的担保，借款人为让被借款人心安，则常常以房子抵押为担保对象。

那么问题来了，把房产抵押事项写在借条上就一定能够保证被借款人无法实现时债权行使抵押权么？

首先我们要了解，房产抵押，是指借款人以其合法的房地产以不转移占有的方式向出借人提供债务履行担保的行为。借款人不履行债务时，出借人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。

因此，从上述的解释及法律规定中可以看出，虽然借款人将房产抵押的事实记载于借条之上，但是在未办理抵押登记的情况下，出借人的抵押权并未生效，在借期届满之后如果借款人无还款能力，出借人仅仅依据借条上的抵押事项要求实现抵押权的可能极低。