二手房验房攻略：换了3套房业主的血泪教训

通常来说，在买二手房前，要了解房屋的状况。
一定要对房屋本身的建筑质量、装修质量、内部设计、附属设备、隔音效果、屋内采光、天花板、墙壁、门窗、地面等方面进行考量。考察得越仔细，你吃的亏就越少。

一、确认房屋的准确面积

1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
2.产权证上一般标明的是建筑面积;
3.最保险的办法是测量一下房屋内，从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

二、在考察房子时的7个口诀
重点项目：“五漏一渗”，屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水，这类问题约占二手房质量问题总数的70％以上。
所以看房时，这都是需要重点观察重点。怎么考察这些问题呢，有以下口诀。

口诀1.晴天不看雨天看
1）看漏水情况
看房最好选在雨天，因为大雨可以检验出房屋的承受能力。要注意看飘窗、墙体和窗户、阳台等部位是否存在渗、漏水的情况，在雨天看房时，通常都能注意到这些细节是否漏水。

比如说窗户，窗框四周与墙体之间是用特殊材料填充的，这种材料既不密实也不防水。通常要在外面额外打胶进行防水；如果窗台有积水、起皮、发霉等现象，说明窗户的密封性不好，遇到大雨就会渗水。
2）看小区周边的路面
下雨时，要到小区观察路面是否平整，是否有积水、泥泞等现象，因为路面积水会带来出行不便，且容易造成地下室渗漏，对地下停车位有一定的影响。
3）看物业服务
一般在雨后，小区大堂、电梯旁周围都会有些水渍，想知道物业懒不懒散的话，看地面上的积水有没有及时清理就知道了。
如果看的是电梯楼，那不妨观察下垃圾箱，如果下雨天也能清理及时，那么小区的物业应该不会太差的。

口诀2：白天不看晚上看
最好在入夜以后去现场进行考察房子，以便了解小区的安全、房屋的照明、噪声等情况。尤其是火车、地铁沿线的房子，晚上能充分感受噪音程度。

1）留意小区的污染源
一般社区的生活垃圾，在早上10点之前都会清理一次，因而，白天看房一般都不会注意该问题。
而晚上，生活垃圾相对多起来，这时看房，可以看看房子附近有没有垃圾回收点，是否靠近污水排放较严重的河流等。这些地方在高温下都是滋生蚊虫、散发难闻气味的源头。
2）物业安保是否到位
晚上看房，能考察一个小区是否重视安全保卫，有无保安定时巡逻，摄像头是否开机状态，安全防范措施是否周全到位等。

口诀3.墙面不看墙角看
1）墙角
查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，有帮助了解是否有渗水的情况。而墙角是承接上下左右结构力量的，如果墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

2）阳台
阳台裂缝危险大，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。
3）遮挡部分
有一些人买二手房时，会看到房子里面还放有一些家具。把家具从原地搬开，检查这些部位是否存在着隐蔽的问题。

口诀4：不看窗帘看窗外
验房时，别光顾着看室内，要多看看窗户外面的情况，窗子打开室内是否通风，室外吹进来的风是不是有异味，窗户外面有没有其他建筑造成的遮挡等等。

口诀5.看供水更看下水
1）供水方面
如果是高层，在三餐时间，可能就会出现水上不去的问题，你可以问问隔壁房有没有这种问题。
2）下水方面
用盆子盛水，向各个下水处灌水，比如洗脸台、浴缸、马桶、厨房洗菜池、地漏处等，排水顺畅的话，可以听到咕噜噜的声音，且表面无积水。
打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，看水压高低，排水速度如何。

条件允许的话，可以将地漏用沙包堵上，然后在卫生间蓄一些水，水不要太多，可以浅一些；24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。将地漏打开，看卫生间的水是否往地漏处流，看地面是否有积水。
3）不开冷水开热水
通常，冷水没有问题，这时候就要看看热水是不是能正常排出，没有热水的房子要么很久没人住，要么房子可能卖了很久都没卖出去。
或者没有安装热水器或管道有问题，这需要跟原房主交涉，没有热水器房子价格如何，有热水器房子价格又如何。

口诀6.看楼梯不看电梯。
楼梯即安全梯，是发生火灾、地震等灾害时的唯一逃生之路，楼梯的建设关乎每一个购房者的生命、财产安全。

口诀7.门窗、电路也要看
1）门窗是否灵活、隔音如何
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。
2）拉断电闸看分路
观察户内户外是否有电线老化的现象；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象。
拉断电闸后，看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好是拿万用表测量各个强弱电是否畅通。另外别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，是不是虚设。

3）要房屋结构图
向房东要住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便未来重新装修，或者房子出现问题时应急处理。
4）把赠送的家具、设备详细写入合同
最后，二手房一般都带装饰，有些房主会连家具、家电一同转让，签合同时，这些设备及家具的品牌、色彩、类型、是否可正常运用都要写入合同，防止事后房主以次充好，甚至说了不算，把家搬空。