二手房签约时要注意的5大细节，中介才不会告诉你呢

二手房没有烂尾风险，房屋质量肉眼可见，周边配套也很完善，交首付就能办证，还能即买即住，节约很多租房成本，很多人为了确保资产安全，尽早实现住房梦，都会考虑买二手房，但实事求是地说，二手房交易很繁琐，稍不留神就会吃亏，如果你在签合同前，没搞清楚这5件事，最后吃亏的准是你。

第一，房屋产权是否清晰

为了防止假房东伪造房产证卖房的情况，购房者最好是拿着不动产登记证号，亲自去房管局核实房屋产权登记人和房东是否为同一个人；其次还要明确房产证上登记的共有产权人是否同意卖房，只要有一方不同意卖房并签字，那购房合同就无法生效，房产也不能办理过户手续；最后还要看房产是否有抵押、查封情况，一旦买了抵押房和查封房，最终买家很可能钱房两空，所以买二手房签合同前一定要核实房屋产权。

第二，是否设有居住权

根据民法典第369、370条规定，居住权不得转让、继承。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权实际是把房屋的居住权和所有权分开，如果你买了设有居住权且期限未满的房子，即使房产能够过户到你名下，但你没有权利赶走居住权人，买了房子却要免费给别人住，真的是非常糟心了，所以，为了避免踩雷，买二手房前一定要去登记部门查一查居住权的登记情况！

第三，房子是否出租

根据民法典第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说如果房屋正处在租赁期间，就算房屋过户到新房东的名下，新房东也无法赶走租户，如果遇到一些黑心房东，故意和租户签订20年的长期合同，那买家买了房子无法入住，可能还要走法律途径维权了，所以买房前一定要调查清楚，房屋是否处在租赁期间。

第四，忽视优先购买权

根据民法典第726-728条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果没有事先通知承租人擅自卖房的，虽然不会影响房屋买卖合同的效力，但是承租人可以请求出租人承担赔偿责任。届时也会产生很多不必要的纠纷，因此提醒准备买二手房的朋友，如果你看好的二手房处于租赁期间，一定要房东提供租客已经放弃优先购买权的书面证明。

第五，是否有学位

多数家庭买二手房都是为了优质学校的入学名额，但是入手前一定要清楚当地的入学政策，比如，一个户口有几个入学名额，学位名额是否被他人占用，对于户口迁入时间有无限制条件等等，今年北京西城区就改革了划片入学方式，明确2020年7月31日后新购房或户籍从本市其他区迁入西城区的，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内派位入学。“731”政策执行后，北京西城区整体二手房价格有所下调。为了避免了买了学区房却不能入学，以及房子入手即贬值的尴尬局面，买二手房前一定要了解当地的入学政策。