关于房屋租赁合同签订与履行的法律建议

在我们的生活当中，相信很多人都会涉及到租别人的房子和把自己的房子租给他人，有的是用中介打理，代价就是要付出一个月的租金，相信还有很大一部分人是选择的私人租赁，就是不通过中介的方式，租赁人和承租人双方直接沟通和签订租赁合同。

那么，在这个时候就需要知道几个问题，那就是签订房屋租赁协议一定要注意哪些事项？带入如下案例给大家解释一下。

2011年3月21日，甲公司与乙公司签订厂房租赁合同，甲公司将厂房及办公楼租给乙公司使用，约定租赁期限为两年（自2011年3月21日起至2013年3月21日止），租金为每年25万元，合同签订十日内乙公司支付第一年租金，第二年租金在第一年时间到期后一个月内支付。

在甲、乙双方正常履行租赁合同第一年期满后，乙公司逾期拒交第二年租金。甲公司经多次催要未果，于2012年8月向法院提起诉讼。

诉讼过程中，乙公司辩称早已与甲公司解除合同，且已将钥匙交还于原告并对厂房进行过交接。同时，又以该厂房未取得合法手续、不具备租赁条件为由，主张该租赁合同无效。但乙公司仅能提供证人录音材料，并无其他证据予以佐证，故抗辩理由未被法院采信，一审法院判决乙公司向甲公司交付租金25万元并继续履行合同。

乙公司对判决结果不服提出上诉，二审法院裁定撤销原判，发回重审。

案件重新审理过程中，甲公司变更诉讼请求，主张乙公司支付实际占有使用该厂房期间的房屋占有使用费28.4万元。经查明，该租赁房屋土地所有权为村民集体所有，房屋建设未取得建设工程规划许可证。

从该租赁合同纠纷案例中，可以得到以下启示

租赁合同签订时，承租人应注意对房屋基本情况和状态进行审查，否则有可能导致合同无效。

租赁合同内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳、争议解决办法和违约责任等条款。合同当事人除了审查上述基本内容外，还应当对租赁房屋的建设情况和状态进行审查。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”

很明显，本案中甲、乙公司之间订立的租赁合同由于租赁房屋未取得房屋建设规划许可证而无效。甲公司只能依法要求乙公司参照租金标准支付房屋占有使用费。

除此之外，以下情形也会导致租赁合同的无效

1、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。（参见上述司法解释第三条）

2、有下列情形之一的房屋不得出租： （《商品房屋租赁管理办法》第六条）

1，属于违法建筑的。

2，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。

3，违反规定改变房屋使用性质的。

4，法律、法规规定禁止出租的其他情形。

租赁房屋交付时，双方当事人应注意房屋交接手续尽可能完备。

出租人交付房屋时，合同双方均应派代表到现场检查房产的完好情况，结清前期的水电费、通讯费、闭路电视费及物业费等有关费用，交付房屋钥匙、电卡等并签署房产交付确认书和有关财物移交清单。

除此之外，办理房屋交接还应该注意以下事项：

1、双方应当对房间内的设备、陈设等详列清单，一式两份，双方备存；

2、房屋、设备、陈设经双方查验是否完好，并在交接记录中明确记明，防止在退房时双方产生纠纷。

租赁期满，由承租人将房屋钥匙等交还于出租人，双方对房屋状况予以查验，对水电费进行结算、屋内设施进行交接，并在《退租确认书》上签字。

建议《房屋交接书》及《退租确认书》可以租赁合同的附件形式存在，前者作为出租人的交房凭据，后者作为承租人的退房凭据，明确记录房屋交付时的水电度数、设备的损耗、验收情况等，并以此来确定房屋租赁合同履行、解除或终止的确切时间。