济南楼市自2019年中横盘后便一路连续阴跌，直至2020年4月基本度过长达一年的调整期，于五月开始慢慢回升，然而6月仍然再次回落。尽管济南落户政策在6月全面放开，侧面刺激了楼市需求，但是未来是否可期现在不得而知；与此同时，随着城市片区规划的发展方向不同，其坂块房价亦是冷热不均，分化明显。

一、城市规划与房价分布：冷热不均，刚需与改善分化明显。

“东拓、北跨”是济南城市当前的主要发展方向，向东连接卫星城章丘，向北携河发展先行区。而当前已形成的片区格局与楼市情况如下：

1、老城区地位不变，CBD、奥体片区改善盘为主，房价22000-30000元/㎡。

2、雪山、唐冶、汉峪和彩石为经十路向东发展主轴，刚需楼盘13000-15000元/㎡，改善楼盘20000元/㎡上下。

3、北部跨黄河发展，新东站片区刚需、刚改楼盘密集，房价11000—14000元/㎡。

4、卫星城--章丘主城区改善盘9200元/㎡，绣源河、圣井片区8000元/㎡（恒大起价6388抢收认筹客户，6.21开盘）；长清老城区9000元/㎡ ，大学城10000元/㎡。

二、土地市场：供应较少，拿地以“勾地托底”为主。

2020年前5个月（1224亩）土地供应仅为2019年同期（4502亩）的27%，且公开竞拍土地面积小，大批宗地为去年流拍和新出让用地的勾兑定向出让成交。

三、住宅楼市：库存去化为主，以价跑量，价格尚未完全探底。

2020年疫情之下，房企降价促销、抢收客户，大盘项目超低价抢收明显，在4-5月虽然形成了“小阳春”，但是自6月开始量价再次回落。

截止2020年5月底商品住宅存量1200万㎡（按照济南正常年度700万测算，存量足够17个月去化），而二手房挂牌量超5.5万套（几乎每天增量500套），其中待售二手房数量最多的是市中，数量最少的区是高新，挂牌价最高的地区是历下，挂牌价2.3万/平米，挂牌价最低的地区是天桥，挂牌价为1.4万/平米。

可见，当前市场以“去库存”为主，暂时还没有出现一二手房价格倒挂现象，但是库存增加，势必房价难以上涨，在供大于求的市场规律影响下，房价大概率还是以下跌为主。

据统计，前5个月成交287万㎡，成交相对缩量，成交均价约15318元/㎡，随着库存及二手房放量增加，价格或许仍将继续下探，极有可能回落至2018年水平。

四、结束语

最后，济南市场调控及政策预期将维持平稳，土地市场仍是“勾兑”为主，房企“稳”字当头，更加注重营销策略，确保全面目标的实现，将打通线上与线下销售渠道，产品入市价格“接受” 现实，房价维稳进入筑底期，市场供大于求明显，在政策没有根本性调整的前提下，下半年市场或许难以改变。