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房地产‬自1998年房改以来，但渐渐步入高增长的快速发展阶段，尤其是2004~2010年伴随楼市量价、投资、利润和供求比四大指标的飞速发展，迎来了闪亮的“黄金时代”。

随后从2011年开始在楼市政策调控之下，上述指标加上新开工、竣工等各项延伸指标开始降速，行业步入中增长阶段，但城镇化、人口红利、棚改货币化、经济增长速度、产城融合等指标依然有一定支撑力，这一阶段被成为“白银时代”。

而如今自2021年开始随着房企"三道红线”、银行“二道红线”、土拍年中双集中、棚改变旧改、限涨令、限跌令等楼市调控政策以及二手房指导价及业主自主挂牌、全程网办的创新改革，当前楼市似乎已然进入“青铜时代”，并且开始“亲民化”。

经济增速的减缓，以及楼市本身生存与发展危机并存，再加上资本慌与荒纵横交错，让地产的“青铜”时代具有明显的七大特征：

1、楼市三大“泡沫”危机叠加出现。

不可否认，楼市确实存在泡沫，而官方出台调控政策也是预防泡沫破掉，造成楼市全面崩盘。

然而，在全球经济萎缩、新冠疫情的双重影响下，如今楼市三大泡沫危机却同时出现：

一是卖不掉的供需泡沫。

目前全国约有300万套二手房挂牌量（60个城市）以及1.3亿套空置房（全国），而且数据还有逐月增加，其中重庆、天津、沈阳、成都、南京、苏州、哈尔滨、武汉、青岛、广州位列前十！

二是买不起的价格泡沫。

目前全国住房均价破1万元/平米，房价收入比收入比均值为9.2，而且还处于上升的阶段，而事实上能够国民承受的全国住房均价在8000元/平米左右，其中购房压力最大的前五个城市是深圳、三亚、上海、北京、厦门 。

三是住不好的品质泡沫。

目前全国多地出现业主维权高发现象，比如延期烂尾、降标减配、拒不整改等现象，而且“交房即维权”不仅高频出现，而且日趋严重。

正因为如此，2021年楼市调控政策出台非常密集，去“地产化”的信号也越来越明显。

2、楼市风向标已经改变了。

示范区深圳是全国楼市的晴雨，如今已经率先从经济财政、学区教育、金融信贷三个方面脱离楼市，带头全面去地产化，炒房热钱也都撤离深圳市场，这说明楼市的风向标开始转变了。具体表现在;

第一、学区房概念消失。

第二、新房打新潮降温，房价“滞涨”。

第三、二手房业主抛售，进入抛售潮与衰退期。同时，业主自主挂牌与全程网办兴起。

第四、房企内卷竞争加剧，刚需买房选择躺平。

第五、城镇化建设已进入后半程阶段，部分城市土地开发强度已接近饱和。

3、楼市信贷进入全民还“债”期。

房子是生活必需品，也是大宗商品，基本上需要国民长时间供养。

目前全国70%以上的年轻人背负巨额房贷，平均年龄27岁左右，全国70个城市房贷月供为5650元，杠杆率达72%。

与此同时，申请贷款买房的家庭已经达到了2亿户，占比约56%，房地产贷款总额也高达32.12万亿，平均每个家庭欠下的贷款约16.06万元，还贷的平均年限是8年，而25%的还贷时间长达15一20年。

如此可见，高房价、高负债、高压力已经压的普通买房人喘不过气来。

于此，楼市信贷政策一方面不得不越来越严，堵住“借钱”之道，另一方面不得不上调房贷利率，增加了贷款难度，也提高了购房成本。

4、买房行为进入“计划经济”范畴。

以前楼市都是市场说了算，而如今被调控后却是购房门槛越来越高，资金成本越来越高，而且受名额与房贷计划性限制，已然纳入“计划经济”范畴：

第一，购房名额是本地户口优先，政策说了算，也就是买房必须要有“房票”，类似于过去的“粮票”。

第二，刚需买房多数是按揭贷款，然而如今却要“贷票” ，也就是银行年度计划性投放的有限贷款额度，而且房贷利率也是计划性调整，以平衡资金配置。与此同时，买房行为更加讲究计划性，先获取房票，然后蓄积首付，而房贷也是越早越好，而且还是基于现在透支未来。

第三，改善客若再次买房则面临“房票”与“贷票”的审查期，若换房则要面临“卖旧”的等待期，都需要一定的周期与时间，也需要制定计划。

5、房价制定进入“官方定价”模式。

目前楼市三大价格体系中的土地标价与限价、新房限价与涨幅、二手房指导价与贷款额，已经在2021年全部实现官方统一定价，并且从深圳试点开始走向全国普及化，楼市主导定价权已全面发生转移。

与此同时，在“限涨令”与“限跌令”同时操控下，已进入横盘“微涨”或“微跌”态势，基本上达到了官方预期，无限靠近“亲民化”房价。

6、楼市资金转场，非优质不动产财富或将进入“缩水”期。

目前楼市正处于房价高不可攀的存量时代，买不起与卖不掉已是常态，于是无利可图的楼市热钱正在撤离转向股市、银行理财，而楼市一旦缺少了流通，货币也就缺少了动力与活力。

与此同时，在楼市政策的打压与引导下，房子正在去金融化，回归居住属性，未来涨不能大涨，而跌也不会大跌，对于很多人来说房子就只能是房子，尤其是非优质房产不再是财富的增值，而一旦卖不掉套不成现，则极有可能会征收房地产税而成为负担，让财富“缩水”。

7、房企进入全面防守阶段，品质“代建”或是未来走向。

在新政严密调控下，目前地产开发商已进入全面防守阶段，他们不仅没有土地话语权（土地限价）与房子定价权（政府指导），而且产品还被监管（竞拍品质），融资也受管控（三道红线），除了"以价换量“求生存之外，唯一可操作的空间就是：按既定的“竞品质”方案老老实实地搞房子建设，彻底从野蛮生长的“杠杆”逻辑变成透明可控的“品质”逻辑。

这也就意味着多大的房企规模就该匹配多少的融资规模，多少倍的资金杠杆以及多少级的开发代建能力，而市场的竞争也比从无序的价格战转换成基础的品质为王。

最后，房地产当前正处于前所未有的大变革期，虽然整体行业真的开始在走下坡路，但是在“共同富裕”方针下，相信地产不会缺席“三次分配”环节，而且其地位依旧无可撼动，其作用依旧强大而持久。