长租公寓生意模式是否持续

近日网传蛋壳公寓将宣布破产，但是蛋壳公寓官方表示这些全部属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。租客和房东等问题，也在积极应对，蛋壳公寓承诺绝不会跑路，请大家放心。这是一个新兴行业还希望社会各方给予支持和理解。甚至银行也出面说一段时间内不会纳入征信系统，各方的表态这长租公寓市场的前景变得扑朔迷离。

其实从蛋壳租客反应断网断电的问题也能看得出这家公司资金链非常紧张了。在2020年1月17号蛋壳公寓DNK在纽交所正式挂牌上市，从最高13.9美元一路下跌到现在的1.27美元目前市值只有2亿美元左右，股价暴跌了90%以上。从2017至2019年，蛋壳公寓每年亏损为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元，总计亏损达到63亿元。也就是说这家公司是严重的资不抵债他这个生意基本上是倒贴租客的，能维持下去说到底是靠后面的租金来填之前的窟窿就是击鼓传花的游戏。如果后面租客的租金不能覆盖前面的补贴那么资金链就会立马断掉。

那么长久下去他肯定是要破产的，其实本来他的设想是很美好的。因为在产品设计中只要后面还有房源，只要后面还有人要租，这个游戏就能一直玩下去。说白了就类似于庞氏骗局的，当然他们也是有自己风险控制的，开始就是想学习美团、饿了嘛这种营销方式。想用补贴的方式把平台做大然后一旦形成垄断地位后就开始提价。特别是长租的这种模式先把租客忽悠进来，然后不断给你涨价因为人一旦习惯一个环境是不容易变动的那么多物品搬来搬去也是麻烦的。人是群聚动物适应了一定的居住环境和社交场景就安顿下来过日子，他们也是利用这种心态开始低价后面抬价最终实现盈利。比如先从房主以5000元一套的房子接过房源，然后以4000元一个月先租给客户半年，等你住习惯了，跟你说5500，过个三个月再不断提价，因为你适应了环境你懒得搬家了，就只好答应。

但是今年突如起来的疫情，发生在过年期间，全国都处理封闭状态。这也就意味着后面增源的租客突然断流也就意味着后续的现金流也断了。所以这种情况对长租公寓是个灭顶打击，各种长租公寓是频频暴雷。其实蛋壳一直撑到现在还算不错的，目前宣称永不跑路，不会丢弃房主和租客算是业界有良心的了，后面还需要持续观察。从年初到现在有好多长租公寓品牌根本就玩消失了，等待他们的将是漫长的诉讼。因为房客是交满了租金的，中间租凭公司跑了房东又拿不到租金又不好赶走房客，结果留下双方互相伤害。

这个事给我们什么启发呢？首先，租客之所以愿意间接跟平台合作，是因为他们感觉每年房租都会巨幅增长，个体力量跟房东肯定不在一个平等的对话上，这就要求我们出台相关的政策或者说学习国际上对租金的一些成熟的指导作法。比如第一设置指导价，这个指导价应该由多方面来认定，不能光是房东中介，还要有租客和政府等相关利益方和公共资源参与，第二设置透明的交易信息，比如一个地区的出租房屋数量和已租数量，这样政府公共部门才可以加入逆向因子做调节不至于出现大涨大跌的现象。第三，就是出台相关针对性的法规文件保护房主和房客，也就是说不能随意破坏合约，不管是房东赶人还是租客弃房都应该有相应的处罚，这样市场才会更加平衡健康发展。第四，就是对资本进行限制。房屋中介只能收取中介服务费，而不能通过租客和房东的钱，建立资金池要对中介服务费进行监管，不能大规模出现跑陆现象。

其次，现在混乱的阶段大家最好还是退回到原始的方式，也就是房东最好不要把房屋交给中介，租客最好直接从房东手上租赁房屋。因为从法律上讲房东跟长租公寓是代理合同，所以合同文本上认定你把房子租给了租客，租客就在合同约定期内享有居住权如果房东出售并有优先购置权，所以最后中介跑路房东是不能够直接向租客收房子的。那租客就没事了嘛？我想租客也闹心的，虽然法律上你可以一下住下去，但房东为了收房肯定也会用各种手段逼迫你。就比如房东天天上门闹事，你也是不好赶他走的，毕竟房子的所有权是人家的，人家来检查物业相关保养情况也是何情何理的。所以在目前混乱时期大家避免窝心还是选择传统出租和租赁方式吧。但我相信这种社会性的痛点应该在不久将来会解决的。