reits是什么意思？房地产投资信托基金真假待考

中国的房地产投资信托（REITs）试点计划已经启动，9只基础设施基金首次亮相。其中5只基金开始在上海交易，另有4只在股市交易。

文/卦哥家

卦哥家告诉你：这只是一次试探性的启动，所有资金都由基础设施项目支持，而不是你可能预期的私有商业地产。物业包括高速公路、工业园区、仓库和污水处理厂。没有闪闪发光的办公大楼，拥挤的购物中心或新建成的房子可以看到。

尽管如此，这些产品还是有了一个合理的开端。向散户投资者提供的份额被大量超额认购，其中47亿美元的股票。人们希望，房地产投资信托基金（REIT）行业未来将逐步发展到提供私人资产支持的基金，并为中国庞大的房地产资产池提供一种证券化的方式。

自从我2001年中国就一直在喋喋不休地说要启动REITs，谈了很多，但很少有行动。有好几次，声称已经推出了房地产投资信托基金，结果却变得很不清楚，这些不是房地产投资信托基金。

中国在2002年首次发布了住宅和商业房地产信托的规定，但第一批此类基金并未公开上市，只面向少数投资者，上限为200家。

2015年，最大的住宅开发商之一的万科将其办公楼投资组合支持的证券出售给鹏华前海万科房地产投资信托基金。但其高达一半的资产是固定收益证券，而不是实际财产。其他“准房地产投资信托基金”也提供了听起来像，但实际上不是房地产投资信托基金。

这一次，这些产品仍然不是我们所知道的典型REITs。它们都包括公共基础设施项目，这是一种新的方式，可以减轻可能压倒许多地方政府的巨大债务负担。它们的结构是共同基金，投资于包含实际项目的资产支持证券。

花了一年时间，这些房地产投资信托基金的细节才得以落实。发改委于2020年4月30日联合证监会宣布了这一试点方案。这两个机构在8月份发布了正式规则，以加强这些要求。

这一计划既是鼓励为国家支持的项目提供可持续资金的工具，也是投资者的工具。卦哥家认为北京有意选择这一项目，以引领中国经济的全面复苏。

去年公布的准则规定，某些地区将受到REIT支持的发展的青睐，尤其是北京、上海和扬子江的经济区、广东省和香港的大海湾地区项目以及海南自由贸易区，最近上海和海南板块频现上涨，就是受到REIT的利好。

对于投资者来说，西式房地产投资信托基金（REITs）没有通常的税收优惠。然而，杠杆率有一个限制，上限为资产的20%，可以用于收购或基础设施的维护和翻新。与新加坡和香港的房地产投资信托基金一样，在调整公允价值、折旧和经营现金流之后，90%的可分配利润必须支付给投资者。

尽管迄今为止发行的9只REITs让投资者能够获得老式、传统的基础设施，但仍有机会持有更令人兴奋的资产。第二类“新基础设施”包括互联网架构、数据中心、5G电信塔和“智能”交通、智能能源和智能城市项目。

中国新股上市使亚太地区的基础设施支持证券总数达到28只，市值达到795亿美元。根据卦哥家计算的数据，其中的绝大多数，即630亿美元，在澳大利亚。新加坡仅占这一数额的10%，即69亿美元，位居第二；中国目前是亚洲第三大基础设施基金市场，市值为49亿美元。总的来说，印度（32亿美元）和日本（15亿美元）的风险敞口微乎其微。

印度和中国都有很大的潜力。考虑到中国基础设施行业的规模，在一个历来由工程师治理、热衷于建造大型建筑的国家，中国基础设施行业规模巨大，它可能会超过美国，成为全球最大的基础设施证券化市场。

根据卦哥家数据计算，中国基础设施资产每上市1%，就增加了20亿美元的风险敞口。与此同时，卦哥家推算出印度的基础设施投资信托市场在未来五年内可能会扩大到1000亿美元。

本文发布自卦哥家头条号