泰禾困局迎来转机，坊间传闻成为实锤。

7月31日早间，泰禾集团（000732.SZ，以下简称“泰禾”）发布公告，与万科全资子公司签订股权转让协议，在满足交易前提下，向后者转让19.9%的股份，对应总对价约为24.3亿元。

如果协议能最终落地，那么万科会成为泰禾第二大股东。但是按照公告，万科入股泰禾也设置了严格的前提条件，包括债务重组及尽职调查等方面。

因此，泰禾本次股权转让能否最终达成，还取决于相关先决条件能否满足，仍存在不确定性，尚约需两个月才能见分晓。

万科“有条件”入股泰禾

据此前传闻，泰禾引入万科作为战投，是曾在万科任过职的某泰禾高管牵的线。但据红姐了解，实际情况并非如此。

泰禾与万科均为中城联盟成员，双方管理层有一定的渊源。而且中城联盟是个互助组织，其成立诉求中就有一条要“互助共赢”。

早在端午节之前，业内就有传闻，泰禾引战的对象是“头三”房企。红姐曾分别和恒碧万内部人士核实过，排除恒大和碧桂园，最可能的引战对象就是万科。

其一，万科净负债率低，且近期有大笔回笼现金流的动作，不差钱。

截至2019年末，万科的净资产负债率仅为34.7%，处于行业低位；手握货币资金1662亿元，财务稳健。

且在6月29日晚间，万科还发布公告转让运营广信资产包的主体公司广州万溪50%的股权，总计回收390.4亿元资金。

可以说万科不差钱。

而相比之下，恒大今年的主旋律是降负债，且产品聚焦刚需，碧桂园也一样，产品线定位和泰禾完全不一样。因此，头三房企中最有可能救助泰禾的就是万科。

其二，万科是房地产行业的老牌领袖，是行业带头大哥，而泰禾是房地产行业中少有的坚持产品主义情怀的房企，这可能也使得万科愿意出手救泰禾。

泰禾集团董事长黄其森多年来一直坚持“做精品、造好房”，在高端住宅领域树立了特色IP标签。而万科也一直提倡按照“三好”标准打造好房子，双方在产品理念上是契合的。

但从泰禾披露的公告来看，万科对本次交易设置了相当严密的前置条件，并不是简单地投一笔钱充当做善事的白武士。

根据公告，此次交易落地需达成几项严格的前提条件：

关于债务重组：泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。

关于尽职调查：万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

关于股份转让：泰禾确认拟转让给万科的标的股份权属明确、清晰、完整，不存在任何限制股份转让的限制（包括但不限于法定或自愿的股份锁定承诺）、权利负担（股份转让可以取得质权人同意的股份质押除外）或任何司法保全措施，也不存在法律纠纷或争议；甲方确认标的股份的转让可完成转让所需手续及程序。

来源：泰禾公告

万科入股泰禾，会带来什么？

万科以参股的方式成为泰禾的第二大股东，19.9%的股份转让对价24.3亿元，这意味着万科投给泰禾的资金量有限，并不会对泰禾的存量债务进行兜底。

那么，假如前置条件都能满足，协议能最终落地，那么万科入股泰禾，会给泰禾带来什么呢？

第一，信心注入，帮助泰禾恢复造血功能。

总结泰禾目前遇到的困境，一是债务陆续到期违约难兑付（截至2020年7月7日，已到期未还款270.65亿元），上下游供应商合作停滞，导致多个在建工程停工，准业主担忧烂尾保持观望，买房人也不敢出手买泰禾的房子。

万科成为泰禾的第二大股东，首先能够给泰禾带来的是信心和信任的恢复。

目前泰禾正在推进债务重组，万科入股泰禾框架协议的签订，有助于泰禾和债权人商议贷款延期（通常延期三五年，利息停计）的事项，给债权人信心。因为如果不能一起上岸，就只能一起沉船。

同时，也有助于上下游供应商恢复信心，推动项目复工，解冻项目上被冻结的资金，提升准业主和买房人信心，推动项目销售回款，实现自身造血功能恢复，最终推动泰禾重返良性的发展轨道。

但是，这些目前还都是美好的设想。即便债务重组顺利，债权人全部同意贷款延期，万科顺利入股，但泰禾还面临着再融资功能能否恢复的问题。

万科入股的钱只是杯水车薪，对泰禾再融资来说能带来一定的增信作用，但能否找到新的机构融资进来，或者让老债主再伸援手追加新贷款，还要靠泰禾自己的努力。

公告明确，泰禾系独立经营主体，应以其全部资产对自身债务承担责任，并完成其债务重组事项，万科不会对泰禾经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。

和平安介入华夏幸福成为第二大股东不一样，除了股权投资，平安还是一个能够源源不断给华夏幸福提供融资的大提款机（如平安银行给华夏幸福授信，同时提升信用），但万科不是。

第二，带来资源，帮助泰禾缓解债务困境。

虽然万科不是提款机，但万科作为行业领袖，积累了丰富的机构合作资源，入股泰禾后，在融资资源方面有能力帮助泰禾，但这还要看万科入股后在泰禾企业管理层面具有多大的话语权。

客观分析，万科入股成为泰禾第二大股东后，如果不参与日常企业管理，只是做单纯的财务投资人的话，万科入股泰禾之于万科而言，好似没有多大意义。

第三，帮助泰禾盘活资产，提升管理水平。

黄其森曾经表示，泰禾在管理上是“小学生”，需要向万科、龙湖这些优秀的企业进行学习。

泰禾之所以陷入今天这样的窘境，与泰禾的管理水平太弱有关。泰禾集团各个部门之间的业务流程呈现的是“割裂”的状态，而万科则是行云流水。

万科有成熟的公司治理结构和管理水平，有成熟的公司管理制度，有专业的职业经理人团队，这些都是泰禾缺乏的。

据悉，黄其森曾在公司内部会议上表示，要改变泰禾过去一股独大的局面，“要下决心优化公司治理结构”。

近几个月来，厦门国贸、厦门建发、中铁建、保利等企业都曾传闻是泰禾的“引战”对象，但一路希望一路失望。业内人士也普遍认为，万科是泰禾“引战”非常适合的选择。

公告指出，标的股份转让完成之后，万科将协助泰禾完善公司治理，盘活存量资产，支持泰禾恢复正常经营。

我们期待，9月30日前，能听到万科入股泰禾落地的好消息。如此，泰禾才有活下来的机会，泰禾的债主、维权业主们才能脱困。