东莞楼市持续火热

整个2020年，东莞的二手房涨幅47%。不仅是湾区9城市中，涨幅最高的城市，同样也是领涨全国。

从今年的土地拍卖市场看，2021WR008号建设用地，由东莞市虎门科航投资管理有限公司以终次报价32亿+17%的配建拿下，剔除配建后，楼面价格高达27798元/㎡，而虎门目前的房价大约是在28000-35000元/㎡。

2021WR007是由深圳中海夺下，2.6万/㎡的楼面价，目前大朗的房价大约是在3万元/㎡左右。

从楼面价的反应来看，东莞的房价还处在上升通道中，而且最近两年应该会有一个比较大幅度的上涨。

昨天的东莞，世界工厂和酒店业

多数人对东莞的记忆都是‘世界工厂’，加工企业遍地，且多数人口密集型的产业。还有就是酒店业发达，这个是什么大家都懂得。巅峰时期人口在1200万左右，只要是节假日，几乎任何一条街上都是人挤人。

随着加工产业逐渐转移到东南亚，加上严打了东莞的‘酒店业’，人口迅速回落至800万左右。目前大约有850万左右，不过最近几年来，每年的人口流入都在6万左右。

按照目前大家接受的说法就是，房价是一座城市的门票，由这座城市的经济发展情况，产业结构，人口流入，土地供应决定。也就是供需，供应是商品房的供应，也就是土地供应，需求则是人口流入的情况。

产业方面，东莞的加工企业，随着房价和人工上涨，厂租上涨，还有原材料价格的上涨，优势已经全无。尤其这两年外贸战和疫情的影响，中小企业可谓哀鸿遍野。

加上人口流出，800万人口只有巅峰时期的三分之二。按理说，东莞的房价应该是下跌才对。但为何不仅没有下跌呢？而且2016年是翻番，2020年领涨全国。

东莞早已‘腾笼换鸟’

再仔细了解下就会发现，人口总数虽然比以前的确少了，但是近年来确实逐渐上升的，更重要的是人口的结构，80多万的小学生数量，比上海的总数还多。也就是说，东莞的人口非常年轻，且外来人口占总人口的7成，住房需求巨大。而且沉淀下来的人口，质量比起来当年来说，还是要高得多的。

产业结构方面，东莞早已布局‘机器人项目’，机器取代人工早已遍地开花。

手机行业，华为的手机事业端总部在松山湖，OPPO和VIVO在长安，这三款手机占全球市场都有30%左右。由此带来的上下游产业链有多少就不用多说了，住在松山湖和长安的人都知道。

其他高新企业，比如散裂中子源，为中国第一台，全球第4台，落户大朗。还有大力发展了光电产业、生物技术产业、环保产业、装备制造业等有巨大潜力的新兴产业和高科技产业。

补强教育

教育底蕴是东莞一直以来的短板，作为当年的一个县，发展到地级市，再到今天的新一线热点城市。只有一所东莞理工大学还算稍微拿得出手，现在，香港城市大学也将落户大朗，同时湾区大学落户虎门威远岛。

东莞有短板，但正在快速弥补。

从IT和创新来看，肯定不如深圳；商贸和教育医疗底蕴方面，不及广州；加工方面，受限于土地面积，虽然不比佛山差，但也不见得好。

但东莞地理位置优越，地处深圳和广州两大一线城市之间，加上港口优势。结合自身的优势，承接深圳广州的外溢产业。虽不及广州深圳，但综合实力却远胜于其他几座城市。

之所以近两年涨幅惊人，除了受益于粤港澳大湾区和广州深圳都市圈的推出，还包括地理位置，承接了大量深圳的外溢购买力。

更重要的是供需，人口每年流入六七万人，新增的商品房大约也就6万套左右，属于供不应求的情况。从今年1季度的土地拍卖情况看，湾区9大城市里，东莞排在第4位，供应约123万㎡，排在广州惠州佛山和肇庆之后。

惠州肇庆完全不在一个档次，实力相当的也就是佛山了，不过佛山的土地面积比东莞大了大约1400平方公里，而人口总数却都在800来万。也就是说，东莞的人均面积远低于佛山。

需求更大，供应却更少，这也是为何东莞的房价远超佛山，比肩广州，直追深圳的缘故吧！

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