楼市又出新信号，房企到三四线城市拿地危险了！

近日，黑龙江省鹤岗市的房价引起了全民关注！对于房价高昂的市场，鹤岗只需要1.6万就能买一套，就是主城区的均价也才2000-3000元。群众普遍这样反应到：““这几年很多鹤岗生源的大学生毕业后很少回老家工作，人口流失导致房地产的需求量有限。同时，本地老龄化严重，老年人有一套房子就够了，这也导致了鹤岗棚户区改造后空余大量的房子，鹤岗几乎成了一个‘空城’。”

鹤岗这样的城市虽然是个例，但也要引起我们的警惕，因为它很可能会产生多米诺骨牌的现象，人口逐步流失，产业就难以支撑，产业得不到支撑人就走得越来越多，房子空的也就会越多。那么三四五线城市会发生这样的情况吗？房企不断拿地，炒作,最后...？

在楼市的舆情领域，陋习坏毛病一堆，出现最多的是一惊一喜的放大坏消息，哄传假喜讯，歪解新政策。说到楼市危情，夸大到比黄河决堤，山体大滑坡，汶川地震，弯道超车还要凶险，使得楼市主体被吓，吓人，吓自己，负面情绪交叉感染，人造楼市恐惶。而这些无稽之谈，在一些城市学、房地产学专家看来，其实“楼市无大碍”，不过“舆情误扰之”。

近日，中泰证券首席宏观分析师梁中华发文指出，根据大致估算，31个二线城市市辖区房产总市值有73万亿，其他地级市市辖区房产总市值在93万亿。剔除一线以外的其他地级市市辖区房产市值占比高达62%，这还未考虑本轮房价涨幅也较大的县级城市，如果考虑进去，中小城市房产市值占比还要更高。同意这种估算结论，也同意中小城市的房产经过一轮去库存，已转换为个人大小房东的库存，从阳性库存变为阴性库存的说法,大规模去库存的当年，我就这样解读过。

对于中小城市或称之为三四五线楼市的二手房与新房的库存压力风险问题，我觉得在开发商手里的新房去化问题更迫切，更加容易引发金融风险。因为个人手里的房子什么时候出手并非急不可待，而开发商却有明确的去化周期的压力，所以去库存的压力更大。

有鉴于此，可以这样描述：在三四线城市炒房客得的是慢性病，拖得起，熬得住，但靠高杠杆炒房者则有可能“一病不起”；开发商得的是综合症，现房增量房叠加，资金周转急迫，如果去化不力，融资乏术，尤其是东风不予周郎便的政策背景下，很容易遭遇滑铁卢之险，新房市场受体量大去化周期长短受政策市场双重制约，所以稍有不慎就会兵败滑铁卢之险。也就是说，在三四五线，房企之险大于炒房客。